TJ 56121, 17 juin 2026, RG 23/02265

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 17 JUIN 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au
répertoire général :

N° RG 23/02265 - N° Portalis DBZH-W-B7H-C5N4H

[T] [H], [S] [P]

C/

S.A. MAAF ASSURANCES SA, S.A.R.L. ALERTE DIAGNOSTICS, [M] [Z] [X], S.A. BPCE IARD, S.A.R.L. LRCG CONSTRUCTION RENOVATION, S.A. ALLIANZ IARD

COPIE EXECUTOIRE LE
17 Juin 2026
à
Me Pierre GUILLON
Me Eric LECARPENTIER
Me [Localité 1] DE LA CALLE
Me QUENTEL-HENRY
Me Edith PEMPTROIT

entre :

Madame [T] [J] [Y] [H] épouse [P]
née le 10 Février 1988 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Monsieur [S] [W] [P]
né le 31 Octobre 2023 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentés par Me Pierre GUILLON, avocat au barreau de LORIENT

Demandeurs

et :

S.A. MAAF ASSURANCES SA
[Adresse 2]
[Localité 4]

S.A. BPCE IARD
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentées par Maître Nathalie QUENTEL-HENRY de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT

S.A.R.L. ALERTE DIAGNOSTICS
[Adresse 3]
[Localité 3]

S.A. ALLIANZ IARD
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentées par Maître Cédric BERNE DE LA CALLE de la SELARL SELARL SYNALLAGMA, avocats au barreau de VANNES, avocat postulant et Maître Vincent NIDERPRIM, avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [M] [Z] [X]
né le 19 Avril 1956 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 7]

représenté par Maître Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB - EDITH PEMPTROIT, avocats au barreau de LORIENT

S.A.R.L. LRCG CONSTRUCTION RENOVATION
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Eric LECARPENTIER de la SCP SCP LOMBARD - LECARPENTIER, avocats au barreau de LORIENT

Défendeurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur
Madame KASBARIAN, Vice-Présidente
Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 01 Avril 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par Madame KASBARIAN et prononcée en premier ressort par Mme PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 17 Juin 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Mme PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure
Suivant acte authentique du 23 octobre 2020, M. [M] [X] a vendu à Mme [T] [H] épouse [P] et M. [S] [P], une maison à usage d’habitation sise [Adresse 7] à [Localité 9].

Les diagnostics techniques ont été réalisés pour la vente par la société Alerte Diagnostics, laquelle avait réalisé les diagnostics pour la vente précédente du bien à M. [M] [X] en 2016.

Des travaux de menuiserie, d'électricité, d'isolation, cloison sèche, plomberie, carrelage, maçonnerie et plafond ont été effectués en 2017 par la société LRCG Construction Rénovation.

Les époux [P], déclarant avoir constaté des désordres affectant la structure du bâtiment, ont sollicité l’intervention d’un expert amiable. Le cabinet d’expertise a remis son rapport le 16 juin 2021.

Par ordonnance du 21 décembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient a ordonné, à l’encontre de la société LRCG Construction Rénovation, la société Alerte Diagnostics, la société Maaf Assurances et M. [M] [X], une expertise judiciaire et a désigné M. [Q] [U] pour la réaliser.

Par ordonnance du 5 juillet 2022, le juge des référés a déclaré communes et opposables les opérations d’expertise aux sociétés Maaf Assurances, BPCE Iard et Allianz Iard, ainsi qu’à M. [V] [C], en qualité de liquidateur de la société LRCG Construction Rénovation.

L’expert a déposé son rapport le 9 mars 2023.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 8, 13, 17 et 27 novembre 2023, les époux [P] ont fait assigner la SARL Alerte Diagnostics, la SARL LRCG Construction Rénovation, représentée par M. [V] [C], pris en sa qualité de liquidateur, la SA Maaf Assurances, en qualité d’assureur de la SARL LRCG Construction Rénovation, la SA BPCE Iard, en qualité d’assureur de la SARL LRCG Construction Rénovation et la SA Allianz Iard, en qualité d’assureur de la SARL Alerte Diagnostics devant le tribunal judiciaire de Lorient, aux fins de condamnation in solidum au paiement de la somme de 305.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les travaux de remise en état outre indexation, d’une somme mensuelle de 1.000 euros par mois au titre du préjudice de jouissance subi du mois de mars 2021 jusqu’au jour où le jugement sera devenu définitif, augmentée de 12 mois, soit la durée de réalisation du chantier et l’obtention des autorisations d’urbanisme, de la somme de 15.000 euros au titre du préjudice moral, aux dépens qui intégreront ceux de la présente instance ainsi que l’instance de référé et les frais d’honoraires de l’expert, de la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de faire application de l’article R.631-4 du code de la consommation et de l’article 699 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 juin 2024, la SARL Alerte Diagnostics et la SA Allianz Iard ont fait assigner M. [M] [X] devant le tribunal judiciaire de Lorient, aux fins de jonction avec l’instance enregistrée sous le RG n°23/02265, de condamnation à garantir et relever indemne la SARL Alerte Diagnostics de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et de condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au cours de l’instruction de l’affaire, et par ordonnance du 6 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Prétentions et moyens
Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 octobre 2025, Mme [T] [H] épouse [P] et M. [S] [P] demandent au tribunal de :

A titre principal,

Dire et juger la société LRCG Construction Rénovation pris en la personne de son liquidateur et la société Alerte Diagnostics responsables des dommages affectant la maison acquise par M. et Mme [P] le 23 octobre 2020, ainsi que les préjudices subis par ceux-ci sur le fondement de l’article 1240 du code civil et l’article L271-4-1 du code de la Construction,

En conséquence,

Condamner in solidum la société LRCG Construction Rénovation et la société Alerte Diagnostics, Maaf Assurances, BPCE Iard, SA Allianz Iard au paiement d’une somme de 305.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les travaux de remise en état outre indexation sur l’indice BT01 en prenant comme indice de départ le dernier publié au jour du dépôt du rapport de l’expert judiciaire et comme indice de comparaison, le dernier indice qui sera publié au jour où le jugement à intervenir sera devenu définitif, dès lors que cet indice de comparaison sera supérieur à l’indice de départ,

A titre subsidiaire si par impossible le Tribunal retenait la responsabilité la société Alerte Diagnostics sur le fondement de la perte de chance,

Condamner la même à une somme de 305 000 € à titre de préjudice,

Condamner in solidum la société LRCG Construction Rénovation et la société Alerte Diagnostics, Maaf Assurances, BPCE Iard SA Allianz Iard au paiement d’une somme mensuelle de 1000 euros par mois au titre du préjudice de jouissance subi par M. et Mme [P] du mois de mars 2021 jusqu’au jour où le jugement sera devenu définitif augmenté de 12 mois durée de réalisation du chantier et l’obtention des autorisations d’urbanisme,

Condamner in solidum la société LRCG Construction Rénovation et la société Alerte Diagnostics, Maaf Assurances, BPCE Iard SA Allianz Iard au paiement d’une somme de 15 000 euros au titre de préjudice des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par M. [S] [P] et Mme [T] [P],

Condamner in solidum la société LRCG Construction Rénovation et la société Alerte Diagnostics, Maaf Assurances, BPCE Iard SA Allianz Iard aux entiers dépens qui intégreront ceux de la présente instance ainsi que l’instance de référé et les frais d’honoraires de l’expert judiciaire taxés à la somme de 7 443,79 euros TTC,

Condamner in solidum la société LRCG Construction Rénovation et la société Alerte Diagnostics, Maaf Assurances, BPCE Iard SA Allianz Iard à leur payer une somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

Si le Tribunal de Céans retient la responsabilité de M. [X] au visa de l’article 1231-1 du code civil ,

Condamner in solidum la société LRCG Construction Rénovation et la société Alerte Diagnostics, Maaf Assurances, BPCE Iard SA Allianz Iard et M. [X] au paiement d’une somme de 305 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les travaux de remise en état outre indexation sur l’indice BT01 en prenant comme indice de départ le denier publié au jour du dépôt du rapport de l’expert judiciaire et comme indice de comparaison, le dernier indice qui sera publié au jour où le jugement à intervenir sera devenu définitif, dès lors que cet indice de comparaison sera supérieur à l’indice de départ,

A titre infiniment subsidiaire si par impossible le Tribunal retenait la responsabilité la société Alerte Diagnostics sur le fondement de la perte de chance, CONDAMNER la même à une somme de 305 000 € à titre de préjudice,

Condamner in solidum la société LRCG Construction Rénovation et la société Alerte Diagnostics, Maaf Assurances, BPCE Iard SA Allianz Iard et M. [X] au paiement d’une somme mensuelle de 1000 euros par mois au titre du préjudice de jouissance subi par M. et Mme [P] du mois de mars 2021jusqu’au jour où le jugement sera devenu définitif augmenté de 12 mois durée de réalisation du chantier et l’obtention des autorisations d’urbanisme,

Condamner in solidum la société LRCG Construction Rénovation et la société Alerte Diagnostics, Maaf Assurances, BPCE Iard SA Allianz Iard et M. [X] au paiement d’une somme de 15 000 euros au titre de préjudice des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par M. [S] [P] et Mme [T] [P],

Condamner in solidum la société LRCG Construction Rénovation et la société Alerte Diagnostics, Maaf Assurances, BPCE Iard SA Allianz Iard et M. [X] aux entiers dépens qui intégreront ceux de la présente instance ainsi que l’instance de référé et les frais d’honoraires de l’expert judiciaire taxés à la somme de 7 443,79 euros TTC,

Condamner in solidum la société LRCG Construction Rénovation et la société Alerte DiagnosticS, Maaf Assurances, BPCE Iard SA Allianz Iard à leur payer une somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Accorder à M. et Mme [P] le bénéfice des dispositions de l’article R631-4 du code de la consommation aux termes desquels « lors du prononcé d’une condamnation, le juge peut même d’office pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique du professionnel condamner et mettre à sa charge l’intégralité des droits proportionnels du recouvrement ou d’encaissement prévu à l’article L111-8 du code de procédure civile d’exécution »,

Dire et juger qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître [W] [R].

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent les moyens suivants :

-la responsabilité de la société LRCG est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil, cette dernière ayant réalisé des travaux non conformes aux règles de l’art, ayant accepté un support visiblement dégradé, fixé l’ossature de son doublage sur l’ossature bois connaissant le risque de la présence de bois dans la structure, directement sur la maçonnerie sans aménagement de lame d’air, favorisant le développement de champignons de pourritude, ses travaux ayant même aggravé l’état de l’immeuble par le taux d’humidité des plinthes conservées, le bien immobilier étant impropre à sa destination ;

-s’ils avaient été alertés sur la nature de l’immeuble et son état, ils n’auraient probablement pas acquis le bien, et la société LRCG a manqué à son devoir de conseil dû à M. [X] ;

-la responsabilité de la société Alerte Diagnostics est engagée à leur égard sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le diagnostiqueur étant tenu d’une obligation de résultat, une information inexacte ou des investigations insuffisantes, l’obligeant à réparer l’intégralité des coûts de remise en état, la contamination étant ancienne et visible de l’extérieur, sans sondage destructif et n’a pas été visée, elle n’a pas relevé les indices apparents de contamination anciennes des bois par des champignons et parasites et n’a pas visé concrètement les zones non accessibles ; cette absence d’information est en lien avec les préjudices car informés ils n’auraient pas acquis le bien ;

-si la responsabilité de M. [X] est engagée à l’égard de la société Alerte Diagnostics et l’assureur de cette dernière, la société Allianz Iard, ils demandent sa condamnation solidaire aux sommes dues ;

-la réparation suppose la destruction et reconstruction de la maçonnerie en supprimant les éléments de bois évaluées à 305.000 euros ttc, outre l’indemnisation du préjudice de jouissance total à raison de 1000 euros par mois depuis l’arrêt des travaux de rénovation en mars 2021 jusqu’à l’achèvement des travaux de réparation dont la durée est évaluée à 10 mois, ainsi que l’indemnisation du préjudice moral dès lors qu’ils sont dans l’impossibilité d’habiter leur bien, dont ils continuent à rembourser le crédit, empêtrés dans une procédure judiciaire génératrice de tracas ;

-l’entrepreneur et le diagnostiqueur seront condamnés solidairement avec leurs assureurs tenus de garantir les sommes mises à la charge de leur assuré.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, la SARL LRCG Construction Rénovation, représentée par M. [V] [C] en sa qualité de liquidateur, demande au tribunal de :

A titre principal,

Débouter M. et Mme [P] de toutes leurs demandes dirigées à l'encontre de la SARL LRCG Construction Rénovation,

Débouter la société Alerte Diagnostics et la société Allianz Iard de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

Fixer la part de responsabilité de la SARL LRCG Construction Rénovation à un niveau qui devrait être largement inférieur au 20 % suggéré par les compagnies d'assurance Maaf Assurances et BPCE Iard,

Réduire à de plus justes proportions les indemnités sollicitées par les époux [P], dès lors que le préjudice matériel susceptible d'être indemnisé ne saurait l’être que sur la base d'une perte de chance d'acquérir l'immeuble dans de meilleures conditions,

Juger que les sociétés Maaf Assurances et BPCE Iard ou l'une à défaut de l'autre, doivent garantir la SARL LRCG Construction Rénovation de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

Condamner M. et Mme [P] et/ou toutes autres parties succombantes à payer à la SARL LRCG Construction Rénovation une indemnité de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Débouter les époux [P] de leur demande fondée sur les dispositions de l'article R.631-4 du code de la consommation,

Condamner les époux [P] et/ou toutes autres parties succombantes aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, elle expose les moyens suivants :

-l’expert a retenu une part prépondérante de responsabilité du diagnostiqueur qui n’a pas révélé la contamination parasitaire ancienne, n’a pas réalisé le diagnostic conformément à l’article L. 271-4 du code de la construction, entraînant une vision erronée de l’état du bien avec une proposition de prix supérieur à ce qu’ils auraient offert s’ils avaient connu les vices ;

-la société LRCG Construction Rénovation n’a pas eu connaissance avant ses travaux de la compositions des murs, des attaques fongiques et d’insectes à larves de xylophages, elle n’est pas intervenue préalablement sur le plancher en bois retiré par M. [X] lui-même, n’a pas facturé une dépose de ce plancher avant la chape, elle a réalisé les travaux directement sur la dalle béton, elle a appliqué des plaques de plâtres sur les murs existants sans nécessité de sondages préalables, les murs n’étant pas dégradés, elle n’a pas connu l’état parasitaire réalisé par la société Alerte Diagnostics en 2016, elle ne s’est rendue compte de l’état du mur du pignon qu’en intervenant sur la salle de bains en fin de chantier, que cela ne préjugeait pas que les autres murs étaients atteints de vices ;

-les désordres n’étaient pas apparents, les phénomènes d’humidité n’étaient pas visibles, à défaut elle n’aurait pas réalisé l’isolation par simple recouvrement, la preuve contraire n’étant pas rapportée, elle n’a pas détruit des cloisons périphériques existantes, le cabinet Artex ayant du procéder à des sondages ou constat après destruction d’une partie des cloisons par M. et Mme [P] .

-le simple défaut de conseil de la société LRCG Construction Rénovation est sans lien avec les désordres et les préjudices, étant précisé qu’elle n’est pas tenue d’une obligation de conseil envers M. et Mme [P] en l’absence de rapport contractuel avec eux, qu’elle ne pouvait les alterter et il n’est pas démontré de faute contractuelle de cet ordre envers M. [X] ;

-la société Alerte Diagnostics est à l’origine de l’erreur des acquéreurs, elle avait déjà connaissance de l’état parasitaire depuis son diagnostic de 2016 lors de la vente précédente du bien à M. [X], avant l’intervention de la société LRCG Construction Rénovation ;

-les travaux réalisés par la société LRCG Construction Rénovation ne souffrent d’aucun désordres et n’ont aucun lien avec les désordres affectant l’existant ; au maximum sa responsabilité ne peut qu’être inféreure à 20% ;

-le préjudice ne peut constituer qu’en une perte de chance d’obtenir des conditions de vente plus favorables qui ne peut correspondre à la totalité du coût de la démolition/reconstruction de la maison ;

-le préjudice de jouissance correspondant à une valeur locative mensuelle est un préjudice pécuniaire qui doit être garantie par la société BPCE Iard ;

-le retard dans l’exécution des travaux de rénovation ne constitue pas un préjudice moral, il ne doit pas se confondre avec le préjudice de jouissance et n’est pas justifié ;

-les postes de préjudices doivent faire l’objet d’un partage de responsabilité avec la société Alerte Diagnostics et toute condamnation doit être garantie par ses assureurs sous la seule réserve de la franchise contractuelle ;

-les conditions d’équité ne justifient pas l’application des dispositions de l’article R.631-4 du code de la consommation et ces dispositions sont inapplicables car il n’existe aucun lien contractuel entre elle et les autres parties.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, la SA Maaf Assurances et la SA BPCE Iard demandent au tribunal de :

A titre principal,

Débouter M. et Mme [P] de leurs demandes dirigées à l’encontre de la Maaf Assurances et de BPCE Iard

A titre subsidiaire,

Fixer à la charge de la société LRCG une part de responsabilité de 20 % minimum dans la survenance des préjudices allégués par M. et Mme [P],

Débouter M. et Mme [P] de leurs demandes dirigées à l’encontre de la Maaf Assurances,

Juger que seule la garantie de BPCE Iard assureur au moment de la réclamation de la société LRCG est susceptible d’être mobilisée,

Déclarer BPCE Iard bien fondée à opposer ses franchises contractuelles à l’égard de M. et Mme [P] et réduire des sommes susceptibles d’être mise à sa charge le montant des franchises contractuelles, à savoir 500 €,

Condamner la SARL Alerte Diagnostic, la compagnie Allianz et M. [X] à garantir les compagnies Maaf Assurances et BPCE Iard des condamnations prononcées à leur encontre,

A titre très subsidiaire,

Juger que le préjudice matériel susceptible d’être indemnisé consiste uniquement dans la perte de chance de M. et Mme [P] d'avoir pu obtenir des conditions de vente qui leur soient plus favorables et en conséquence débouter M. et Mme [P] de leur demande au titre du coût des travaux réparatoires,

Débouter M. et Mme [P] de leur réclamation au titre du préjudice de jouissance s’agissant d’un dommage non garanti,

Débouter M. et Mme [P] de leur demande au titre du préjudice moral,

A titre infiniment subsidiaire,

Evaluer le préjudice de jouissance de M. et Mme [P] sur la base du coût réel exposé au titre d’un relogement,

En tout état de cause,
Condamner M. et Mme [P] et/ou toutes autres parties succombantes à payer à Maaf Assurances et BPCE Iard une indemnité de 4.000 € à chacune au titre des frais irrépétibles,

Condamner M. et Mme [P] et/ou toutes autres parties succombantes aux entiers dépens comprenant ceux de la présente instance, ceux du référé et les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de leurs prétentions, elles exposent les moyens suivants :

- la Maaf a assuré la société LRCG pour sa responsabilité décennale et sa responsabilité civile professionnelle par contrat du 12 novembre 2012 au 31 décembre 2017, notamment pour les travaux d’isolation des murs intérieurs, s’appliquant aux désordres apparus après réception qui affectent les travaux nuisant à la solidité ou la destination de l’ouvrage, la garantie responsabilité civile professionnelle couvrant les conséquences des dommages occasionnés, la BPCE Iard étant l’assureur au moment de la réclamation, sa garantie étant mobilisable sous les mêmes conditions ;

-le tribunal doit déterminé entre les défendeurs de leur contribution dans la réparation du dommage à l’aune de leur faute respective, que le recours soit délictuel ou contractuel ;

-les époux [P] fondent leur demande à l’encontre de l’entrepreneur sur l’article 1240 du code civil, devant donc prouver le fait imputable à ce dernier, le dommage et le lien de causalité, or les acquéreurs ont eu une vision erronée de l’état de la maison contenant une contamination parasitaire ancienne du fait de la défaillance du diagnostiqueur qui ne la pas révélée et de leur vendeur qui leur a manifestement cachée ;

-l’expertise conclut que le désordre provient de la conception ancienne du bâtiment, qu’ils existaient déjà avant les travaux de la société LRCG qui ne sont pas à l’origine de la contamination ni un facteur aggravant de cette dernière ; elle retient la responsabilité principale du diagnostiqueur qui n’a pas recherché les zones à risques ni indiqué les bois non contrôlés, ni alerté du risque significatif de contamination des bois et de la nécessité de faire intervenir un professionnel ou de réaliser des sondages destructifs, ayant en outre ignoré les contaminations visibles à l’extérieur de l’immeuble, malgré sa double intervention en 2016 et 2020, rappelant des termes du premier rapport, sans s’enquérir de la réalisation d’un traitement parasitaire, il n’a pas inspecté minutieusement certains murs avec l’ossature apparente, ni fait de poinçonnage des bois accesssibles, connaissant les zones à risque malgré les travaux de rénovation ;

-si les acquéreurs sont fondés à rechercher la responsabilité du diagnostiqueur en raison de la mauvaise exécution du contrat conclu avec le vendeur, le diagnostiqueur étant tenu d’une obligation de conseil, et n’ayant pas indiqué les bois non accessibles, ce qui fonde une condamnation au remboursement des travaux devant être mis en oeuvre, ils sont en revanche infondés à agir contre la Maaf et la BPCE ;

-ils sont également fondés à engager la responsabilité du vendeur qui, alerté par le 1er diagnostic sur les planchers en bois très instables et la présence d’insectes xylophages de type petite vrillette et de champignons lignvores de type champignon pourriture, il n’a entrepris aucuns travaux et n’en a pas prévenu les acquéreurs, sans pouvoir s’exonérer par l’absence de préconisation de traitement des bois ; il n’a pas prévenu la société LRCG de ce 1er diagnostic, est donc responsable au titre des vices cachés, cette dernière n’ayant constaté lors de ses travaux aucune trace d’humidité particulière, n’ayant entrepris aucune destruction de cloisons périphériques, les travaux d’isolation ayant été faits par recouvrement ;

-si la responsabilité accessoire de la société LRCG devait être retenue, elle ne pourrait excéder 20% au titre de son obligation de conseil, sans pouvoir lui reprocher de ne pas avoir alerter les acquéreurs du risque de contamination au regard de la conception de l’immeuble et en ce cas seule la garantie de la BPCE Iard peut être mobilisée, avec opposabilité de la franchise contractuelle de 500 euros s’agissant du contrat d’assurance responsabilité civile, relevant que les époux [P] qui réclament la garantie des deux assureurs ne démontrent pas que la garantie de l’assureur est mobilisable ;

-à titre infiniment subsidiaire, le préjudice consiste en une perte de chance de n’avoir pu obtenir des conditions de vente plus favorables, ce qui ne peut correspondre au coût des travaux chiffrés par l’expert ; s’agissant du préjudice de jouissance, le contrat de la BPCE Iard garantit les dommages immatériels consécutifs comme étant “tout préjudice pécuniaire subi par un tiers résultant de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service ou de la perte d’un bénéfice”, les époux [P] seront donc déboutés, étant précisé qu’ils ont dû se reloger, ce qui ne peut se chiffrer de manière forfaitaire à 1000 euros depuis l’arrêt des travaux ; ils ne démontrent pas en outre le préjudice moral qui ne doit pas se confondre avec les frais irrépétibles.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, la SARL Alerte Diagnostics et la SA Allianz Iard demandent au tribunal de :

A titre principal,

Débouter les époux [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre des sociétés Alerte Diagnostics et Allianz Iard en l’absence de démonstration d’une faute, d’un lien causal et de la réalité d’un préjudice s’agissant de la prestation réalisée par la société Alerte Diagnostics 23 juillet 2020,

Débouter les sociétés LRCG/Maaf et BPCE ainsi que M. [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre des sociétés Alerte Diagnostics et Allianz Iard en l’absence de démonstration d’une faute, d’un lien causal et de la réalité d’un préjudice s’agissant de la prestation réalisée par la société Alerte Diagnostics 23 juillet 2020,

A titre subsidiaire,
Condamner in solidum les sociétés LRCG, Maaf et BPCE ainsi que M. [X] à garantir les sociétés Alerte Diagnostics et Allianz Iard de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre,

Juger que toute condamnation prononcée contre la société Allianz Iard le sera dans les limites de la police, le plafond de garantie étant de 300 000 € et la franchise de 1.500 €,

En tout état de cause,
Condamner les époux [P] ou toute partie succombant au paiement aux sociétés Alerte Diagnostics et Allianz Iard d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent les moyens suivants :

-selon la norme AFNOR NF P 03-200, le diagnostiqueur n’examine que les parties visibles et accessibles sans sondages destructifs, il ne peut ni démontrer ni déposer d’élément du bâti et n’a pas l’obligation de relever systématiquement les taux d’humidité du bien ;

-l’expert lui reproche de ne pas avoir mentionné dans son rapport une contamination ancienne visible de l’extérieur qui est sans lien avec le litige car ce point ne rend pas l’immeuble impropre à son usage et était visible par les époux [P] et de ne pas avoir mentionné la présence du seul mur intérieur en chaufferie où l’ossature bois était visible alors que ces éléments bois n’étaient pas atteints par des dégradations parasitaires et ne permettaient pas de conclure à la présence d’agents de dégradation du bois derrière les doublages ;

-il lui reproche également de ne pas avoir mentionné dans le diagnostic les zones non accessibles alors qu’elle a mentionné la présence de zones non investiguées en page 2 ;

-il lui reproche de ne pas avoir alerter dans la recherche de zone à risque, du risque significatif de contamination des bois avec conseil d’intervention d’un professionnel ou de sondages destructifs alors que ce n’est pas visé dans la norme, le diagnostiqueur n’a pas à déterminer la conception des murs et en tirer des conclusions, l’expert reconnaissant en page 23 que les zones à risque étaient totalement masquées ;

-l’expert part de la visualisation de dégradations parasitaires après les sondages destructifs pour relever les manquements d’identification des zones à risque alors que cela n’était pas décelable avant,

-elle n’a pas manqué à ses obligations de détection d’agent de dégradation parasitaire du bois sauf sur une poutre extérieure qui n’est à l’origine d’aucune dégradation structurelle, les dégradations parasitaires à l’origine des désordres étant dissimulées et indécelables lors de la réalisation du diagnostic ;

-le diagnostic réalisé en 2016 était alarmant mais le bien a été totalement rénové depuis par M. [X] ;

-il n’existe aucun lien causal entre la présence de dégradations parasitaires atteignant la structure et son intervention, elle a émis les alertes en 2016, M. [X] a préféré masquer l’infestation par des doublages, elle n’a pas pu constater lors de sa seconde intervention en 2020 les zones inaccessibles dissimulées avant la revente, M. [X] manquant à son obligation d’information aux acquéreurs en ne communiquant pas le diagnostic de 2016 et en ne traitant pas ;

- la société LRCG Construction Rénovation est directement à l’origine de la dégradation car elle a réalisé les travaux de dissimulation en connaissance de cause ;

- si sa faute est retenue, la réparation ne peut concernée qu’une perte de chance d’avoir mieux négocier le prix, s’agissant d’une mauvaise information pré-contractuelle, rappelant que l’état parasitaire ne fait pas partie des diagnostics visés par l’article L. 271-4 du code de la construction, les époux [P] devant être déboutés dès lors qu’ils ne formulent aucune demande au titre de la perte de chance ;

-subsidiairement, le chiffrage est excessif, il devra être limité à 144.530 euros compte tenu du prix au m² en Bretagne de 1490 euros en 2019 pour une maison de 97 m² et le préjudice de jouissance est injustifié, tout comme le préjudice moral qui ne doit pas se confondre avec la nécessité de se reloger ;

-elles doivent être garanties par M. [X] sur le fondement de l’article 1240 du code civil, sa faute de dissimulation des pièces de bois derrière les doublages sans traitement étant exonératoire de la responsabilité du diagnostiqueur, il n’a pas informé ce dernier de l’absence de traitement, il n’a pas alerté les acquéreurs des anciennes dégradations parasitaires, clairement nommées concernant l’instabilité du plancher bois du rez-de-chaussée avec risque d’attaques en sous-face non visibles et la présence d’insectes xylophages et de champignons lignivores, les suppressions d’éléments réalisées étant insuffisantes ;

-elles doivent être garanties par la société LRCG et son assureur la Maaf, l’entrepreneur ayant accepté le support et confiné les pièces de bois par ses travaux, favorisant ainsi leur dégradation ;

-en cas de condamnation de la société Alerte Diagnostic, Allianz Iard n’assurera cette dernière qu’à hauteur du plafond de garantie de 300.000 euros et avec une franchise contractuelle de 1500 euros à déduire.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 septembre 2025, M. [M] [X] demande au tribunal de :

Sans reconnaissance aucune des prétentions formulées à l’encontre de M. [M] [X] mais au contraire, sous les plus expresses réserves de fait et de droit,

Juger recevable et bien-fondé M. [M] [X] en ses prétentions,

Y faisant droit,

Débouter la SA Allianz Iard et la SARL Alerte Diagnostics à régler à M. [M] [X] une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, il expose les moyens suivants :

-l’état parasitaire réalisé par la société Alerte Diagnostics le 19 septembre 2016 faisait état de traces de champignons au niveau des plinthes des chambres et d’une huisserie de porte de la salle de bain, ainsi que d’un plancher instable, on ne lui a jamais conseillé de se rapprocher de professionnels pour supprimer l’infestation, il a fait réaliser en 2017 des travaux qu’il a déclarés lors de la vente à M. et Mme [P], la porte de la salle de bain a été murée, le parquet déposé, l’autre porte a été remplacée, les sols du salon et de la chambre n° 1 ont été déposés ;

-les acquéreurs ont visité les lieux à plusieurs reprises, seuls ou accompagnés de professionnels (la société LRCG, un maçon, une personne pour le chauffage, un charpentier-couvreur, une personne pour les combles et un architecte) ;

-en l’absence de lien contractuel avec Allianz Iard, l’assureur de la société Alerte Diagnostics, cet assureur sera débouté de toutes demande à son encontre sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, mais aussi sur le fondement délictuel car aucune faute n’est démontrée, il appartenait à la société Alerte Diagnostics de faire état de la nécessité de faire traiter les bois, son rapport de 2016 n’étant pas alarmant pour un profane, il aurait dû contenir une préconisation de diagnostic complémentaire ou traitement des bois voire leur remplacement ; lors du diagnostic de 2020, la société Alerte Diagnostics avait une parfaite connaissance des lieux, avec le même intervenant, ce dernier a inséré dans le second diagnostic des constatations du premier au titre de l’amiante ; il a failli à sa mission, devant procéder à la recherche effective de matériaux sans se limiter aux éléments visuels ;

-en tout état de cause, il a fait des travaux de suppression d’éléments atteints, l’ancien parquet de la chambre nord-ouest ne présentant pas de dégradation ni traces de contamination selon l’expert, des photos des travaux ont été remis aux acquéreurs.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 12 décembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 01 Avril 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 Juin 2026, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

L’expert a constaté une contamination généralisée de l’ossature bois, les murs tenant par le remplissage en brique et l’enduit-ciment appliqué sur les deux faces des murs et il conclut que le désordre provient de la conception ancienne du bâtiment, sans rupture de capillarité en pied de mur avec une structure bois confinée derrière des enduis-ciments non respirants, le désordre affectant la solidité de l’ouvrage (structure bois des murs dégradée).

S’agissant de l’intervention de l’entreprise LRCG, l’expert retient que :

-les travaux réalisés en 2017 n’ont pas tenu compte du risque que présentait cette conception en recouvrant les murs intérieurs de cloisons de doublage ;

-le désordre était déjà existant et les travaux étaient susceptibles de les aggraver en limitant un peu plus la régulation d’humidité des murs ;

-l’entreprise LRCG a augmenté le taux d’humdité en pied de maçonnerie en posant une cloison de doublage isolée non ventilée ; des plinthes en bois conservées derrière le doublage ont inévitablement été dégradées par la création de ce milieu confiné et humide ;

-l’entreprise LRCG, qui a réalisé les travaux de rénovation, a pu connaître l’état des murs et leur conception selon les sondages destructifs réalisés dans les murs lors de la réfection d’une salle de bain ;

-elle avait un devoir de conseil sur le risque que représente l’ouvrage selon sa conception visible lors des travaux de rénovation ;

-elle a accepté le support pour réaliser les cloisons de doublage, en particulier dans la salle de bain ;

-elle n’avait pas de compétence en pathologie des bois alors qu’il s’agit d’une entreprise de travaux de rénovation en Bretagne ;

-en Bretagne, une entreprise de rénovation devrait également acquérir une bonne partie de ces compétences pour réaliser des travaux conformément aux règles de l’art, même si les travaux ne sont pas à l’origine de cette contamination ancienne liée à la conception de cet immeuble ancien ;

-la contamination est très ancienne et la structure des murs était déjà dégradée avant l’intervention de l’entreprise LRCG qui aurait du constater le désordre avant de réaliser les cloisons de doublage et informer M. [X] des désordres.

S’agissant de l’intervention du diagnostiqueur, l’expert retient que :

-le diagnostic parasitaire est non conforme et n’a pas permis d’alerter le vendeur et l’acquéreur sur les contamninations présentes et sur le risque de contamination d’éléments en bois non visibles :
*contamination ancienne visible par l’extérieur non mentionnée dans le diagnostic (débord de poutre dégradé et menuiserie bois vétuste)
*zone non accessible non mentionnée dans le diagnostic
*défaut de recherche des zones à risque : remontée d’eau par capillarité et présence de bois dans la maçonnerie en inspectant minutieusement certains murs avec l’ossature apparente ;

-l’état parasitaire réalisé le 19 septembre 2016 fait état de nombreuses dégradations comme pour les plinthes qui constituent un indice de contamination : zone humide, milieu confiné derrière la cloison ;

-aucun avertissement n’est donné sur la situation à risque par manque d’analyse de la constitution de l’immeuble dans les zones à risques ;

-aucune recommandation n’est faite pour faire intervenir un professionnel ou a minima recommander au vendeur de réaliser des sondages destructifs, surtout qu’il prévoyait des travaux de rénovation ;

-après les travaux de rénovation, le diagnostiqueur avait toujours connaissance des zones à risques (qui étaient pour le coup totalement masqués) et il ne constate toujours pas les contaminations visibles en façades ni la constitution des murs en partie visibles ;

-le diagnostiqueur est le professionnel intervenu avant la vente qui avait le plus de compétence pour déceler les désordres anciens ;

-le diagnostiqueur n’a pas déterminé la conception des murs et le risque parasitaire particulièrement significatif qui en découle, par manque d’investigations :
*recherche des zones à risque avec remontée d’eau par capillarité en pied de mur
*poinçonnage des bois accessibles
*déterminer les zones accessibles pouvant comporter du bois ;

-par devoir de conseil, le diagnostiqueur avec ces éléments connus, aurait dû informer le vendeur du risque et de la nécessité de réaliser des investigations complémentaires relevant d’une expertise parasitaire, ou de faire intervenir un professionnel, d’autant qu’il est intervenu à deux reprises sur cet immeuble, dont une première fois en 2016 avant que les cloisons de doublage soient mises en oeuvre.

S’agissant de la connaissance des désordres par l’acquéreur/le vendeur, l’expert précise que :

- l’acquéreur a eu connaissance des désordres en mars 2021 lors de sondages réalisées dans les cloisons de doublage pour procéder à des travaux de rénovation, ils ont été confirmés par un expert privé en mai 2021;

- à défaut d’indication dans le diagnostic parasitaire, l’acquéreur ne pouvait pas déceler ces vices qui nécessitait des compétences particulières en pathologie des bois et de connaître la conception de cet immeuble ancien ;

-aucun élément ne permet de déterminer la connaissance des désordres par les vendeurs successifs, désordres qui nécessitaient pour être décelés :
*des compétences particulières pour l’analyse de la conception de cet immeuble ancien
*des compétences en pathologie des bois pour déterminer les zones à risque
*de réaliser des sondages pour connaître l’importance des désordres ;

-seule sur une zone de 3 mètres, une longrine béton a été remplacée par le vendeur qui aurait pu déceler le désordres s’il avait des compétences en pathologie des bois.

I -Sur les responsabilités

Sur la faute de la société Alerte Diagnostics

La société Alerte Diagnostics a établi en 2016 et en 2020 un constat d’état parasitaire “en respect de la norme NF P 03-200 applicable depuis avril 2003" comme mentionné sur les rapports.

La faute du diagnostiqueur dans l'accomplissement de sa mission est caractérisée dès lors que la société Alerte Diagnostics savait que le bien était contaminé du fait de son intervention en 2016, ayant indiqué dans son rapport de l’époque “présence de champignons lignivores de type champignon de pourriture” et ce dans la salle de bains, et trois chambres, ayant même spécifié “attention aux planchers bois très instables (risque d’attaques en sous face non visible)” .

Le contrôle auquel elle devait procéder n'était pas purement visuel, mais il lui appartenait d'effectuer ses vérifications n'impliquant pas de travaux destructifs (Civ 2ème 21 mai 2014 n°13-14.891) ; elle ne pouvait pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel mais devait mettre en oeuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission, en effectuant des sondages non destructifs (14 septembre 2017 n°16-21.942).

Sachant ce qu’elle savait de l’existant visible en 2016, cette connaissance étant établie par le fait que le même intervenant a repris certains passages du rapport établi à cette époque, la société Alerte Diagnostics, revenant sur les lieux en 2020, se devait de vérifier que ce risque clairement caractérisé en 2016 était écarté en 2020, surtout en présence de surfaces dorénavant masquées, notamment en procédant par poinçonnages et en questionnant M. [X] sur l’éventuel traitement des pièces de bois qui n’étaient plus visibles en 2020 en raison de la pose de cloisons de doublage ; ces investigations étaient d’autant plus attendues du diagnostiqueur que des signes de dégradations étaient encore visibles, telle la poutre extérieure en façades qui peut être un indice de propagation et la connaissance de la constitution des murs par ossatures bois qu’il sait contaminé, encore visible par endroit et qui pouvait motivé de conseiller au vendeur de faire réaliser des sondages destructifs ; il est relevé que le diagnostiqueur dans ces circonstances connues n’a pas même pris la précaution de lister les zones non accessibles in concreto, se limitant à une formule pré-écrite ; ainsi, si le diagnostiqueur avait procéder à ces investigations et inspecter attentivement les parties visibles, il était impossible qu’il indique dans son rapport “absence d’indice d’infestation” sur chaque pièce, comme pourtant il l’a fait, cette indication ayant conduit à la vente d’un immeuble contenant des désordres affectant sa solidité au point qu’il n’est pas habitable et doit être démoli.

Ce manquement de l’opérateur intervenant dans le cadre de sa mission d’établissement d’un rapport de constat de l’état parasitaire, préalablement à une vente immobilière, engage sa responsabilité délictuelle envers les époux [P] sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Sur la faute de la société LRCG Construction Rénovation

L’entrepreneur, la société LRCG Construction Rénovation, ne peut valablement prétendre qu’il n’a pas constaté lors de son intervention en 2017 la présence de bois dans la structure et la dégradation de ces bois ; il n’a certes pas eu connaissance du premier diagnostic réalisé en 2016 par la société Alerte Diagnostics, mais, dès lors que ce premier diagnostic indique clairement cette dégradation “présence de champignons lignivores de type champignon de pourriture” et ce dans la salle de bains, et trois chambres, elle ne peut qu’être visible pour l’entrepreneur intervenu en 2017 ; la société LRCG Construction Rénovation n’a pas attiré l’attention sur le risque que cela constitue qu’elle ne pouvait ignorer en tant que professionnel de la rénovation, elle a accepté ce support dégradé sans même conseiller d’analyse et de traitement préalables, et a posé l’isolant de doublage d’une manière qui a même favorisé le développement de champignons de pourritude, puisque que l’entrepreneur a procédé à une pose “directement en contact avec la maçonnerie, ce qui limite significativement l’assèchement des murs dont la conception provoque inévitablement des remontées d’eaux par capillarité,” les travaux ont donc aggravé les désordres par le confinement sans air réalisé en raison du taux d’humidité des plinthes conservées. Ces travaux non conformes aux règles de l’art ont engagé la responsabilité de l’entrepreneur puisque cette faute professionnelle a participé à rendre le bien immobilier aujourd’hui impropre à sa destination.

Ce manquement de l’entrepreneur engage sa responsabilité délictuelle envers les époux [P] sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Sur la faute de M. [X]

La faute du vendeur peut être retenue en ce que M. [X] a eu, en tant qu’acquéreur en 2016, connaissance de la “présence de champignons lignivores de type champignon de pourriture” et ce dans la salle de bains, et trois chambres, le rapport indiquant même “attention aux planchers bois très instables (risque d’attaques en sous face non visible)” . Même si la société Alerte Diagnostics n’a pas expressément préconisé dans son rapport de 2016 de faire un traitement curatif, ces termes sont suffisamment clairs pour un profane quant à l’impératif d’y procéder pour éviter une aggravation pouvant compromettre la solidité de l’ouvrage.

Si M. [X] a procédé à quelques retraits de boiserie, il a cependant fait choix de faire doubler les murs sans traitement préalable des pièces de bois qu’il savait contaminées, l’expert précisant que “, les plinthes et la porte de la salle de bains supprimées n’étant pas un traitement suffisant” ; il s’est abstenu d’informer les acquéreurs de l’existence de boiserie non traitées, notamment ne leur transmettant pas le précédent diagnostic à titre d’information. Il allègue avoir adressé des photos des travaux aux acquéreures et que ces derniers ont fait venir des professionnels lors de plusieurs visites des lieux avant la vente, mais n’en justifie pas. Il a ainsi vendu le bien immobilier à un prix de 206.000 euros en ayant fait l’économie du coût d’un traitement de l’ossature et participé à l’acceptation par les époux [P] de l’acquisition d’un bien contenant des désordres affectant sa solidité.

Ce manquement du vendeur à son devoir d’information engage sa responsabilité contractuelle envers les époux [P] sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Sur le partage des responsabilités

Eu égard à la gravité des fautes commises par chacun, il y a lieu de retenir que :

- la société Alerte Diagnostics a participé à hauteur de 50% des préjudices des époux [P] ;
- la société LRCG Construction Rénovation a participé à hauteur de 40% des préjudices des époux [P];
- M. [M] [X] a participé à hauteur de 10% des préjudices des époux [P].

II- Sur les préjudices

S’agissant des préjudices, l’expert conclut que :

-les vices rendent l’immeuble impropre à son usage, il ne peut plus être habité :
*le désordre affectant la solidité de l’ouvrage (structure bois des murs dégradée)
*le désordre affectant l’étanchéité à l’eau des murs ;

-la diminution de valeur de l’immeuble correspond au coût des travaux de remise en état de la maçonnerie, soit le coût d’une déconstruction et reconstructon ;

-la solution de réparation impose la reconstruction de la maçonnerie en supprimant la totalité des éléments en bois ; la conservation de la toiture en bon état reste une opération complexe qui n’a été acceptée par aucune entreprise sollicitée ;

-selon l’analyse des devis communiqués, le coût des travaux de déconstruction/reconstruction est évalué à 305.000 euros ttc après déduction des postes d’amélioration de l’existant et de travaux prévus initialement par les époux [P] ;

-les non-conformités sont mineures par rapport à l’origine et l’ampleur des désordres et de leur solution de réparation ;

-le préjudice de jouissance est total depuis l’arrêt des travaux de rénovation :
*depuis la découverte des désordres en mars 2021 jusqu’à l’achèvement des travaux de réparation, dont la durée est évaluée à 10 mois
*évalué à 1000 euros par mois selon la valeur locative de l’immeuble.

Sur le préjudice matériel

Les époux ne sollicient pas la résolution de la vente mais la réparation de leurs préjudices.

Les travaux sont techniquement justifiés par l’expertise judiciaire, ils sont nécessaires pour rendre la maison habitable et sont la conséquence directe des fautes commises ; ainsi, le préjudice est certain, il ne peut s’agir d’une perte de chance (Civ 15 octobre 2015 14-18.077).

L’amélioration qui en résulte pour les époux [P] est en lien direct avec le sinistre qui s’est imposé à eux ; l’importance des travaux de reprise est notamment dû au fait qu’aucune entreprise n’accepte de reprendre l’ossature sans toucher à la toiture pourtant encore en bon état compte tenu de la complexité de l’opération ; ainsi, sans autre solution pour retrouver une maison habitable avec des murs sans désordres, la maison doit être démolie et la toiture doit également être remplacée, ce qui augmente le coût des travaux et doit être indemnisé en application du principe de la réparation intégrale du préjudice. Cette amélioration pour les époux [P] ne constitue donc pas un enrichissement sans cause pour eux.

Leur préjudice matériel est donc à hauteur des tr