TJ 69123, 18 juin 2026, RG 25/02315

ORDONNANCE DU : 18 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/02315 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3LWO
AFFAIRE : [P] [L] C/ S.A.S. COTOIT’

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Géraldine DUPRAT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [L]
né le 20 Novembre 1946 à [Localité 1] (LIBAN)
demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2] [Localité 3]

représenté par Maître Dylan GALLAND, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. COTOIT’
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l'audience du 09 Mars 2026 - Délibéré prorogé au 18 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au régime de la copropriété. Il est composé de 2 lots appartenant respectivement à Monsieur [P] [L], qui possède 670 tantièmes de copropriété, et Monsieur [J] [A], qui possède 330 tantièmes.
La société COTOIT a été désignée en qualité de syndic lors de l'assemblée générale qui s'est tenue le 19 septembre 2024 en présence des 2 copropriétaires, pour une durée d'un an, à compter du 1er juillet 2024 jusqu'au 30 juin 2025.
Par une décision unilatérale du 24 avril 2025, Monsieur [L] s'est désigné syndic bénévole à compter du 1er juillet 2025 jusqu'au 1er juillet 2026. Cette décision a été notifiée, par lettre recommandée avec accusé réception, le 26 avril 2025 à Monsieur [A] et à la société COTOIT'.
Dans ce même courrier Monsieur [L] a sollicité du syndic COTOIT' qu'il :
- Communique les documents intéressant la gestion de la copropriété, sur le fondement de l'article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
- Communique la fiche synthétique, sur le fondement de l'article 8-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
La société COTOIT' a indiqué à Monsieur [L] que la tenue d'une assemblée générale était nécessaire afin de procéder à la désignation du syndic bénévole.
Une mise en demeure a été notifiée par le conseil de Monsieur [L] le 9 juillet 2025 à la société COTOIT afin de se voir communiquer les pièces sollicitées précédemment. Une seconde mise en demeure a été adressée le 25 novembre 2025.
Par exploit de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025, Monsieur [L] a assigné la société COTOIT' devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon auquel il demande :
¢ D'ordonner à la SAS COTOIT', en urgence, de communiquer au nouveau syndic bénévole désigné, Monsieur [P] [L], la fiche synthétique et les éléments intéressant la gestion de la copropriété sur le fondement des articles 8-2 et 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
¢ D'assortir cette ordonnance d'une astreinte fixée à 200 € par jour de retard à partir d'un délai de sept jours à compter du prononcé de sa décision,
¢ De condamner la SAS COTOIT' au paiement, au syndic, des pénalités de retard sur le fondement de l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixées à un montant révisé au prononcé de la décision et ne pouvant pas être inférieur à la somme de 2130€.
¢ De condamner la SAS COTOIT' au versement de la somme de 1 500 €, à Monsieur [P] [L], à titre de dommages-intérêts,
¢ De condamner la SAS COTOIT' au versement de la somme de 1 500 €, à Monsieur [P] [L], au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
¢ Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
L'audience a eu lieu le 9 mars 2026.
Monsieur [L] reprend l'ensemble de ses demandes, il sollicite l'octroi de la somme de 1.600€ au titre du préjudice moral. Il indique que la fiche synthétique lui a été communiquée ainsi que l'ensemble des autres documents en juillet 2025, mais maintient sa demande d'astreinte.
La société COTOIT' a, par l'intermédiaire de son conseil, soutenu oralement ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 4 mars 2026, demandant au juge des référés de :
¢ Rejeter l'ensemble des demandes formées par Monsieur [P] [L] comme étant mal fondées ;
¢ Statuer ce que de droit sur les dépens.
La société COTOIT' relève que les demandes ont augmenté, remettant en cause le principe du contradictoire, dès lors elle sollicite le rejet de ces demandes. Elle admet le retard dans la transmission des pièces sollicitées mais relève que demandeur n'a communiqué que le 3 novembre 2025 la preuve de la notification de sa décision du 24 avril 2025 pour s'auto-désigner comme syndic bénévole, ce qui explique le retard dans la transmission.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
La décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026 et le délibéré a été prorogé au 18 juin 2026.

MOTIFS

L'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ".
En l'espèce, Monsieur [L] sollicitait que lui soit communiquée la fiche synthétique de la copropriété ainsi que l'ensemble des documents " intéressant la gestion de la copropriété ". Lors de l'audience du 9 mars 2026, Monsieur [L] a indiqué que l'ensemble des documents lui avaient été communiqués.
La société COTOIT' produit une lettre recommandée en date du 9 février 2026 avec la liste des documents fournis ainsi que la fiche synthétique de la copropriété. Le conseil de Monsieur [L] a accusé réception dudit courrier le 6 mars 2026. Le demandeur a admis à l'audience avoir reçu l'ensemble des documents attendus. L'astreinte ayant pour objet de contraindre une partie à exécuter une condamnation mais non d'indemniser a posteriori son bénéficiaire, la demande d'astreinte sera rejetée.
Sur les pénalités de retard :
L'article 8-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit " Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.
Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires.
En l'absence de mise à disposition d'un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'assemblée générale ".
L'article 1 du Décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 prévoit que " Le montant de la pénalité mentionnée au troisième alinéa de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est fixé à 15 euros par jour de retard ".
En l'espèce, par un courrier du 24 avril 2025, reçu le 26 avril 2025, Monsieur [L] a sollicité la communication de la fiche synthétique. Il est constant que celle-ci ne lui a été fournie que le 5 novembre 2025. Le fait qu'il n'ait pas justifié de la notification au second copropriétaire de sa décision de devenir syndic bénévole est indifférent, l'obligation de délivrance étant liée à sa qualité de copropriétaire et non de syndic.
Les pénalités ont vocation, compte tenu de leur déductibilité de la rémunération du syndic, à la charge du syndicat des copropriétaires, à bénéficier audit syndicat des copropriétaires et non au syndic suivant ou à un copropriétaire seul.
Monsieur [L] sera par conséquent débouté de sa demande de condamnation au titre des pénalités de retard de remise de la fiche synthétique de la copropriété.
Sur la demande de dommages et intérêts :
La demande de dommages-intérêts n'ayant pas été formée par Monsieur [P] [L] à titre provisionnel, sera rejetée comme ne relevant pas du pouvoir du juge des référés.

Monsieur [P] [L], qui succombe, sera tenu aux dépens.

PAR CES MOTIFS