TJ 75056, 19 juin 2026, RG 25/10677

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10677 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBL7L

N° MINUTE : 11/2026

JUGEMENT
rendu le 19 Juin 2026

DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE [Adresse 1] [Adresse 2],
représentée par la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, [Adresse 3], vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR
Monsieur [G] [N], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 19 Mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 19 juin 2026 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/10677 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBL7L

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 mars 2008, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à M. [G] [N] sur des locaux situés [Adresse 5], appartement 3056L-0137, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 280,29 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2034,39 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La caisse d'allocations familiales de [Localité 1] a été informée de la situation de M. [G] [N] par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 mai 2025 réceptionné le 12 mai 2025.

Par assignation du 17 novembre 2025, la société IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion de M. [G] [N] au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, subsidiairement dire que l'indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer majoré des charges,
- 3614,90 euros au titre de l'arriéré locatif,
- 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 19 mars 2026, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et précisé que la dette locative, actualisée au 28 février 2026, s'élevait désormais à la somme de 4877,22 euros, terme du mois de février 2026 inclus. La société IMMOBILIERE 3F a précisé qu'il n'y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Assigné à étude, M. [G] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales de [Localité 1] deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 14 mai 2025 et que la somme de 2034,39 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement,
les stipulations du contrat de bail en date du 13 mars 2008 prévoyant un délai de deux mois doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et que le sort des meubles sera régi par les dispositions du même code.

Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, M. [G] [N] sera condamné à payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur du bien loué. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 15 juillet 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 9 mars 2026, M. [G] [N] lui devait la somme de 4 877,22 euros, terme du mois de février 2026 inclus.

M. [G] [N] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation échues à cette date.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il sera rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,