TJ 75056, 18 juin 2026, RG 24/10488

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Dikpeu-Eric BALE
Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Me Alexis SOBOL

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/10488 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6J7R

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 18 juin 2026

DEMANDEURS
-Madame [M] [E] épouse [T], demeurant [Adresse 1]
- Monsieur [J] [T], demeurant [Adresse 1]
tous deux représentés par Me Dikpeu-Eric BALE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1635

DÉFENDERESSES
[Localité 1] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096

Intervenante forcée
La société SMA, S.A dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Alexis SOBOL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2365

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière
Décision du 18 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/10488 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6J7R

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 avril 2015, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à M. [J] [T] et Mme [M] [E] ép. [T] sur des locaux situés au [Adresse 1].

Le logement a subi un dégât des eaux.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, M. [J] [T] et Mme [M] [E] épouse [T] ont fait assigner l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- Enjoindre et au besoin condamner [Localité 1] HABITAT - OPH à faire réaliser les travaux de remise en état de la toiture de l'immeuble et de supprimer les désordres subis dans l'appartement tels que constatés aux termes du rapport d'expertise commun contradictoire en date du 16 mai 2023 dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,
- Assortir la décision d'une astreinte de 300 euros par jour passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement dans la limite de quatre mois,
- Se réserver la liquidation de l'astreinte,
- Condamner [Localité 1] HABITAT - OPH à leur verser la somme totale de 16008 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs troubles de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- Condamner [Localité 1] HABITAT - OPH à verser à : Mme [M] [E] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, à M. [T] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- Condamner [Localité 1] HABITAT à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L'affaire, appelée à l'audience du 21 mars 2025 a été renvoyée à la demande du défendeur.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a assigné la société SMA en intervention forcée aux fins de jonction des deux instances et d'appel en garantie.

A l'audience du 8 septembre 2025 les deux instances ont été jointes. L'affaire a été renvoyée plusieurs fois à la demande de l'une ou l'autre des parties pour être retenue à l'audience du 2 avril 2026.

À cette audience M. [J] [T] et Mme [M] [E] épouse [T], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- Débouter [Localité 1] HABITAT - OPH de l'intégralité de ses demandes,
- Débouter la société SMA SA de l'intégralité de ses demandes,
- Voir constater qu'ils se désistent de leur demande de condamnation du bailleur au titre des travaux et celle relative à l'astreinte consécutive,
- Condamner in solidum [Localité 1] HABITAT - OPH et la société SMA SA à leur verser la somme totale de 7 349,70 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs troubles de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- Condamner in solidum [Localité 1] HABITAT - OPH et la SMA SA à verser à Mme [M] [E] épouse [T] la somme de 30000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, à M. [T] la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,
- Ordonner la compensation judiciaire à hauteur de la somme 14,06 euros correspondant à l'arriéré de loyer du logement précaire,
- Condamner in solidum [Localité 1] HABITAT et la SMA SA à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
- Débouter M. [J] [T] et Mme [M] [E] épouse [T] de l'ensemble de leurs demandes,
- Subsidiairement : les ramener à plus juste proportion,
- Condamner conjointement ou, à défaut, in solidum M. [J] [T] et Mme [M] [E] à lui payer la somme de 4.612,31 euros arrêtée au 17 mars 2026, au titre des loyers et charges dont ils sont redevables, tant sur le logement principal que précaire ;
- Dire et juger que la Société SMA devra le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de M. [J] [T] et de Mme [M] [E] ;
- Joindre la présente instance à celle principale,
- Condamner conjointement ou, à défaut, in solidum M. [J] [T] et Mme [M] [E] d'une part, et la SMA, d'autre part, à lui payer une indemnité de 1.500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner la Société SMA aux dépens.

La société SMA, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
- Déclarer M. et Mme [T] irrecevables en leur demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance,
- Subsidiairement : Déclarer M. et Mme [T] irrecevables en leur demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance antérieur à juin 2023,
- Débouter M. et Mme [T] de leur demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance,
- Subsidiairement, ramener la demande formée par M. et Mme [T] au titre du préjudice de jouissance à de plus justes proportions qui ne sauraient excéder la somme de 4.557 euros,
- Débouter M. et Mme [T] de leur demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance, du fait de la compensation avec leur dette locative, ou à tout le moins dire que la créance de loyers de [Localité 1] Habitat viendra en déduction de toute indemnité allouée au titre du préjudice de jouissance,
- Débouter M. et Mme [T] de leur demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance complémentaire à l'encontre de la SMA SA,
- Débouter M. et Mme [T] de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral,
- Débouter M. et Mme [T] de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral à l'encontre de la SMA SA,
- Faire droit à la demande de compensation judiciaire entre les impayés de loyers des époux [T] et les condamnations qui seraient prononcées au titre du jugement à intervenir,
- Débouter M. et Mme [T] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,
- Débouter [Localité 1] Habitat et tous concluants de toute demande de garantie des condamnations prononcées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ou de condamnations à ce titre,
- Condamner [Localité 1] Habitat ou tout succombant à lui payer la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n'en étant pas saisi.

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur les demandes de M. [J] [T] et Mme [M] [E] ép. [T]

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Aux termes de l'article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…).

Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation et demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Sur le préjudice de jouissance

Il ressort de la procédure les éléments suivants.

Le logement donné à bail aux époux [T] a subi un dégât des eaux ayant fait l'objet d'un constat amiable avec le bailleur le 8 décembre 2021.

Celui-ci a fait déployer à titre conservatoire une bâche protectrice sur la toiture de l'immeuble le 21 décembre 2021, contrôlée les 20 décembre 2022, 17 novembre 2022, 27 janvier 2023, 24 mars 2023, outre des recherches de fuite les 24 février 2023, 31 mars 2023, 23 avril 2023 et enfin 21 juin 2023 (factures de la société France Etanchéité pièce n°2 de l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH).

Par rapport du 21 février 2022 la société EUREXO mandatée par la MAIF, assureur des locataires, a d'une part déterminé que la cause du sinistre, non supprimée, correspond à une infiltration au niveau de la toiture de l'immeuble ayant occasionné des dommages aux embellissements dans le logement et a, d'autre part, constaté un taux d'humidité très important sur les supports sinistrés dans les deux chambres, les rendant inhabitables.

Le 14 mars 2022, M. [J] [T] et Mme [M] [E] ont décliné la proposition de relogement du bailleur, le loyer de 1281,24 euros dépassant leurs capacités financières.

Le service parisien de santé environnementale de la ville de [Localité 1] a procédé à un audit et rendu un rapport le 7 juillet 2022. Les constatations suivantes ont été faites : absence de système de ventilation en continu permettant une évacuation correcte des polluants intérieurs, de l'humidité et la limitation du développement des moisissures ; humidité importante sur tous les vitrages du logement et sur le plafond et le haut des murs de la chambre des enfants depuis le dégâts des eaux, présence de moisissures depuis plusieurs mois sur le plafond de la chambre des enfants, sur le mur sous l'évier dans la cuisine et au niveau des joints de la fenêtre du salon, logement proche d'un trafic routier dense, utilisation de plusieurs produits d'entretien et de parfum d'intérieur qui sont susceptibles de libérer des polluants chimiques irritants respiratoires. Des moisissures typiques des habitats présentant des problèmes d'humidité ont été isolées sur une surface cumulée de moyenne étendue (< 3 m²) pour l'ensemble du logement. La plupart des moisissures ont une potentialité allergisante et certaines peuvent avoir un potentiel toxique voire même infectieux selon les conditions environnementales.

Le 16 mai 2023 un procès-verbal unilatéral de constatations relatives aux causes et circonstances et à l'évaluation des dommages a été dressé par la société EUREXO, en l'absence de l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH et de la société SMA dûment convoqués, concluant aux mêmes constatations et à une évolution des dommages sur les supports déjà sinistrés et ce malgré la mise en place de mesures conservatoires par le bailleur.

Par procès-verbal de constat du 19 janvier 2024 un commissaire de justice a, à la requête des locataires, constaté la présence de stigmates de dégâts des eaux et de moisissures dans les deux chambres ainsi que des traces de moisissures en bas de la porte fenêtre de la troisième pièce et au-dessus de la fenêtre de la cuisine.

Par acte sous seing privé du 5 avril 2024 à effet du 11 avril 2024 M. [J] [T] et Mme [M] [E] et l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ont conclu une convention d'occupation précaire sur un logement situé [Adresse 4] moyennant le paiement d'un loyer de 440,59 euros hors charges.

Un nouveau logement leur ayant été attribué, M. [J] [T] et Mme [M] [E] ont délivré congé le 31 octobre 2024, réceptionné le jour-même par le bailleur.

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le logement donné à bail aux époux [T] a subi un dégât des eaux causé par des infiltrations au niveau de la toiture de l'immeuble.

La présence de moisissures allergisantes voire toxiques a été constatée dans les chambres, devenues inutilisables, ainsi que dans une moindre mesure sur un mur et une fenêtre, ce qui créé nécessairement un risque pour la santé des occupants.

Ne produisant aucune pièce, le bailleur ne justifie pas avoir, comme il l'allègue, engagé ou programmé des travaux de réfection de la toiture ni a fortiori de ce que M. [J] [T] et Mme [M] [E] en auraient empêché la réalisation. Il est par ailleurs établi par les rapports d'expertise que la pose de la bâche n'a pas mis fin aux infiltrations.

Il s'ensuit que l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, d'entretien et de réparation.

M. [J] [T] et Mme [M] [E] ont perçu de leur assureur la somme de 8658,30 euros en réparation de leur préjudice de jouissance du fait du caractère inhabitable des deux chambres, d'une surface totale de 21,7 m², pour une période de 19 mois du 8 décembre 2021 au 8 juin 2023. Ce n'est qu'au mois d'avril 2024 qu'ils ont bénéficié d'un relogement temporaire.

Ils demeurent en conséquence fondés à solliciter une indemnisation complémentaire pour la période du 9 juin 2023 au 3 avril 2024, soit 9 mois et 24 jours. Leur demande est ainsi recevable.

Le refus par M. [J] [T] et Mme [M] [E] de la première offre de relogement était légitime au regard du montant du loyer hors charges correspondant à près du triple de celui de leur logement sinistré.

Sauf à produire son propre courrier, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ne démontre pas que M. [J] [T] et Mme [M] [E], qui ne le reconnaissent pas, auraient refusé une deuxième proposition de relogement.

Il ne peut dès lors être considéré, contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, que M. [J] [T] et Mme [M] [E] ont contribué à la réalisation de leur propre préjudice.

Ces derniers ne démontrent pas comme ils le prétendent n'avoir pu utiliser que 20% de leur logement soit 11m². Il ressort des rapports d'expertise que seules les deux chambres de l'appartement ont été touchées et sont devenues inutilisables, soit 21,7 m² sur 55m², ainsi qu'un mur et une fenêtre. L'état d'humidité dans tout l'appartement n'est pas démontré.

Il convient dès lors d'indemniser le préjudice des locataires à hauteur de 50% du loyer hors charges (422,11 euros) soit la somme totale de 2068,33 euros. L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH sera condamné à payer cette somme à M. [J] [T] et Mme [M] [E], avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision en application de l'article 1231-7 du code civil.

En revanche M. [J] [T] et Mme [M] [E] seront déboutés de leur demande de condamnation in solidum de la société SMA laquelle n'est pas coauteur du dommage qu'ils ont subi.

Sur le préjudice moral

Mme [M] [E], qui forme une demande uniquement en son nom propre, ne peut invoquer un préjudice dont son fils aurait souffert. Selon le certificat médical du 25 janvier 2022, l'asthme de Mme [M] [E] s'est nettement aggravé en raison notamment de l'exposition au domicile à des moisissures. Or, le fait d'évoluer pour Mme [T] dans un environnement pouvant porter atteinte à sa santé alors qu'elle était déjà souffrante, et de surcroît enceinte à l'apparition du sinistre, a pu créer chez elle une anxiété. M. [J] [T] et Mme [M] [E] ép. [T] ont par ailleurs dû dormir dans la même pièce que leurs enfants, les privant en effet de toute intimité.
Le préjudice moral, distinct du préjudice de jouissance, est ainsi établi.

Il convient de l'indemniser à hauteur de 1600 euros pour Mme [M] [E] et de 1000 euros pour M. [J] [T].

L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH sera condamné à leur payer ces sommes. M. [J] [T] et Mme [M] [E] seront également déboutés de leur demande de condamnation in solidum de la société SMA laquelle n'est pas coauteur du dommage.

Sur l'appel en garantie de la société SMA

Aux termes de l'article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. L'appelant en garantie doit justifier de son droit d'agir à titre principal contre l'appelé en garantie sur un fondement contractuel ou délictuel.

En l'espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH produit le contrat d'assurance conclu avec la société SMA. Cette dernière ne démontre pas une inertie fautive de la part de celui-ci ni un comportement délibéré de ne rien entreprendre alors que la réalisation du dommage était avérée. L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a au contraire démontré avoir fait déposer une bâche laquelle a été régulièrement vérifiée.

Ainsi, contrairement à ce qu'elle soutient, la société SMA est tenue de garantir [Localité 1] HABITAT-OPH au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance et du préjudice moral de M. [J] [T] et Mme [M] [E].

Sur la demande reconventionnelle de l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH en paiement de l'arriéré locatif

Sur le logement initial

En l'espèce, M. [J] [T] et Mme [M] [E] ép. [T] restent tenus au paiement du loyer du logement sinistré, ils ne démontrent en effet aucune exception d'inexécution. Ils seront en conséquence condamnés, conjointement comme demandé par le bailleur, à payer à l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 4595,45 euros arrêtée au 10 mars 2026 selon décompte de l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH du 17 mars 2026.

Sur le logement précaire

L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH produit un décompte dont il ressort que M. [J] [T] et Mme [M] [E] restent redevables de la somme de 16,86 euros. Ils seront en conséquence condamnés conjointement à payer cette somme à l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH.

Sur la demande de compensation

Aux termes de l'article 1347 du code civil la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l'espèce, il y a lieu de faire droit à la demande de compensation entre l'arriéré locatif et le les dommages et intérêts alloués en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral.

L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH est en conséquence condamnée à payer à M. [J] [T] et Mme [M] [E] ép. [T] la somme de 56,02 euros.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer à M. [J] [T] et Mme [M] [E] ép. [T] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire sans nécessité de le rappeler au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS,