TJ 75056, 18 juin 2026, RG 26/00270

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Nicolas CHEWTCHOUK

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00270 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBX7A

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 juin 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEUR
Monsieur [P] [I], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2358

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 avril 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juin 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00270 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBX7A

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 17 octobre 2007, l'établissement [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à M. [P] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] (esc. [Adresse 4] [Localité 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 224,55 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 913,10 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [I] le 26 mai 2025.

Par assignation du 18 décembre 2025, l'établissement PARIS HABITAT-OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, subsidiairement prononcer la résolution judiciaire du contrat, ordonner l'expulsion de M. [P] [I], et le condamner par provision au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer contractuel et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 1480,91 euros au titre de son arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 913,10 euros à compter du commandement de payer et de l'assignation pour le surplus,
- 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A cette audience, l'établissement [Localité 1] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 mars 2026, terme de février 2026 inclus, s'élève à 1440,75 euros. L'établissement [Localité 1] HABITAT-OPH indique être d'accord avec le plan d'apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par le défendeur, considérant qu'il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'une demande de prise en charge par le FSL a été accordée.

M. [P] [I], comparant en personne, assisté par son conseil, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d'une mensualité d'apurement pendant 36 mois, dans l'attente de la prise en charge de sa dette par le FSL.

Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer impartissant au locataire un délai de deux mois pour s'acquitter de la somme en principal de 913,10 euros reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail lui a été signifié le 23 mai 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 913,10 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juillet 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de l'établissement [Localité 1] HABITAT-OPH, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

2. Sur la provision au titre de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'établissement [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 16 mars 2026, M. [P] [I] lui devait la somme de 1235,24 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [I] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [P] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des pièces que produit M. [P] [I] que sa dette de 1440,75 euros sera intégralement réglée par le Fonds de Solidarité Logement.

Dans ces conditions, il convient d'autoriser M. [P] [I] à se libérer de sa dette locative, dans l'attente de la prise en charge de cette dernière par le FSL, par des versements de 34 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette :

- la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;
- une indemnité d'occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu'à son départ effectif des lieux,
- il pourra être procédé à l'expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,