TJ 75056, 17 juin 2026, RG 26/50818

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 26/50818 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBHR5

N° : 1

Assignation du :
14 Novembre 2025
27 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 17 juin 2026

par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.
DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic ACTL IMMOBILIER
C/O ACTL IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Maître Aurélie GILLET-MARTA, avocate au barreau de PARIS - #C0981

DEFENDERESSES

La S.C.I. OBERKAMPF 160
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par la SELARL AYRTON AVOCATS, prise en la personne de Maître Rémi ANTOMARCHI, avocat au barreau de PARIS - #C1289

La S.A.S. G LA DALLE OBERKAMPF
[Adresse 1]
[Localité 1]

non constituée

La S.A.S. CROUSTY BOWLS
[Adresse 1]
[Localité 1]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 22 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis en application de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI OBERKAMPF 160 est propriétaire des lots n°2, 3 et 4 de cet immeuble, correspondant à trois locaux commerciaux.

Le lot n°2 a été donné à bail commercial à la société G LA DALLE et le lot n°3 donné à bail commercial à la société CROUSTY BOWLS, lesquelles exploitent chacune une activité de restauration rapide.

Se prévalant d’une part, de l’implantation sans autorisation d’une gaine d’extraction dans le lot n°2, et de l’implantation dans le lot n°3 d’une gaine d’extraction dans des conditions non conformes à l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires en 2012, d’autre part de l’existence d’un trouble anormal de voisinage notamment causé par les nuisances sonores et olfactives causées par les locataires des lots n°2 et 3, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société ACTL IMMOBILIER a, par exploits délivrés les 14 et 27 novembre 2025, fait assigner la SCI OBERKAMPF 160, la société G LA DALLE OBERKAMPF et la société CROUSTY BOWLS devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de le voir, au visa des articles 835 et 700 du code de procédure civile, de l’article 544 du code civil, des articles 8, 9, 15 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, et L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution :

- Condamner la SCI OBERKAMPF 160 à procéder à la remise en l’état initial des parties communes, à savoir à déposer l’extracteur du lot 2 sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, aux frais exclusifs des défendeurs ;

- Condamner la SCI OBERKAMPF 160 à procéder à la remise en l’état initial des parties communes, à savoir à déposer l’extracteur du lot 3 sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, aux frais exclusifs des défendeurs ;
- Condamner solidairement la SCI OBERKAMPF 160 et la société G LA DALLE OBERKAMPF à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la somme de 10.000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice souffert ;

- Condamner solidairement la SCI OBERKAMPF 160 et la société CROUSTY BOWLS à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la somme de 10.000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice souffert ;

- Condamner solidairement la SCI OBERKAMPF 160, la société G LA DALLE OBERKAMPF et la société CROUSTY BOWLS à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 22 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé[Adresse 1], représenté, dépose des conclusions qu’il soutient oralement, par lesquelles il sollicite le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI OBERKAMPF 160, porte sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 4.800 euros, et maintient pour le surplus les demandes de son assignation.

La SCI OBERKAMPF 160, représentée, dépose des conclusions oralement soutenues en vertu desquelles elle demande au juge des référés de, au visa des article 835 du code de procédure civile, 1240 et suivants, 1382 et 2224 du code civil et la loi du 9 juillet 1965 :

- Juger que la SCI OBERKAMPF 160 a été régulièrement autorisée à installer les conduits d’extraction des lots 2 et 3 ;

- Juger qu’il existe donc à tout le moins une contestation sérieuse affectant les demandes du syndicat d’avoir à supprimer lesdits conduits ;

- Juger que la preuve des nuisances dont fait état le syndicat n’est pas rapportée si ce n’est par une expertise amiable non contradictoire et des constats d’huissier sans compétence particulière et des témoignages qui ne sont que des preuves faites à eux-mêmes et démontrent surtout une volonté de refuser la présence d’activité de restauration;

En conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions ;
Par ailleurs,
- Juger que la SCI OBERKAMPF 160 a bien mis en demeure son locataire et que rien ne permet à ce jour de considérer que les violations du règlement de copropriété se poursuivent ;

- Juger que le syndicat ne respecte pas ses obligations en la matière en refusant d’allouer à la SCI OBERKAMPF 160 les badges d’accès à l’immeuble et la clef du local poubelle ;

En conséquence,

- Débouter l’intégralité des demandes indemnitaires pour des nuisances dont la preuve n’est pas rapportée ou sujette à contestation sérieuse et la mauvaise foi du syndicat qui refuse tout rendez-vous sur site pour les constater ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires sous astreinte de 500 euros par jour de retard à fournir à la concluant deux badges d’accès à l’immeuble et deux clefs du local poubelle ;

En tout état de cause,
- Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme 5.000 euros pour exécution déloyale de sa mission, résistance abusive quant à la fourniture des accès sollicités ;

- Le condamner au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Bien que régulièrement assignées, la S.A.S. G LA DALLE OBERKAMPF et la S.A.S. CROUSTY BOWLS n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026. Le sconseils des parties ont été avisés par bulletin du même jour de la prorogation du délibéré à la date du 17 juin 2026.

MOTIFS

Sur le trouble manifestement illicite allégué quant à la licéité des extracteurs des lots n°2 et 3

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

L'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires qui souhaitent effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, de solliciter une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir, en substance, que la SCI OBERKAMPF 160 a réalisé d’une part, dans le lot n°2, l’implantation d’une gaine d’extraction sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, d’autre part dans le lot n°3, en 2024, l’implantation d’un extracteur ne respectant pas les termes de l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, autrement composée, douze ans plus tôt en 2012.

Il fait en outre valoir que les extracteurs litigieux ne respectent pas l’article 63-1 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 1].

La SCI OBERKAMPF 160 souligne quant à elle qu’elle a acquis en 2012 les lots en cause sous conditions de la régularité du conduit d’extraction existant pour le lot n°2, et de l’obtention d’une autorisation de pouvoir réaliser un conduit d’extraction pour le lot n°3. Elle expose avoir depuis lors fait procéder à la réfection du conduit d’extraction du lot n°2, et manifesté son souhait de procéder à la pose de l’extraction autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires en 2012. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires s’est opposé à ce projet en invoquant, à tort, la prescription de la décision de l’assemblée générale dans les dix ans du vote, en l’absence de réalisation dans ce délai des travaux ainsi autorisés.

Sur ce,

L’article 5 « Modifications intérieures- travaux » du règlement de copropriété de l’immeuble (pièce n°1 en demande) stipule :
« Chaque copropriétaire pourra modifier, comme bon lui semblera et à ses frais, la disposition intérieure de son appartement ou de son local, sous réserve des prescriptions du présent paragraphe, des stipulations du présent règlement relatives notamment à l’harmonie, l’aspect, la sécurité et la tranquillité et, s’il y a lieu, de l’obtention des autorisations nécessaires délivrées par les services administratifs ou éventuellement par les organismes prêteurs (…).

Tous travaux qui entraîneraient une emprise ou une jouissance exclusive des parties communes ou affecteraient, celles-ci ou l’aspect extérieur des bâtiments et de l’QIMMEUBLE devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant aux conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou éventuellement celle de l’article 25-1, et éventuellement celle de l’article 26 dans la mesure où les travaux touchent à la structure porteuse de l’immeuble. »

S’agissant de l’extracteur installé dans le lot n°2 (restaurant G LA DALLE) :

Il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 22 octobre 2025 (pièce n°10 en demande, pages 8 et 9) qu’« un conduit tubulaire métallique de couleur grise est fixé sur le mur [de la courette est], maintenu par des colliers de fixation visibles ».

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 4 juillet 2025, le conseil syndical de l’immeuble a avisé la SCI OBERKAMPF 160 qu’« en ce qui concerne l’extracteur de G la Dalle, [elle] ne lui adress[ait] aucun document [lui] permettant de vérifier que celui-ci dispose de toutes les autorisations nécessaires pour être exploité (accord de l’AG, de Mairie etc.) qui devaient être mentionnées et jointes à l’acte d’achat » (pièce n°4 en demande).

La SCI OBERKAMPF se prévaut quant à elle d’un courriel daté du 11 mars 2013 aux termes duquel le représentant du syndic de copropriété LOISELET ET DAIGREMENT lui a indiqué : « nous vous confirmons que la résolution n°17 de l’AGO du 12/12/2012 vous autorise à faire exécuter les travaux de réfection du système d’extraction existant » et a sollicité qu’elle lui a dresse le dossier technique complet des travaux (pièce n°1 de la défenderesse). Elle justifie également avoir adressé à ce syndic, par courrier recommandé du 20 mars 2013, le dossier technique sollicité (sa pièce n°2). Elle ne conteste pas avoir fait procédé à la réfection de conduit, qui est au demeurant établie par les procès-verbaux de constat dressés les 19 mars 2013 et 5 juin 2013, joints à son dossier technique, et procédant, selon les mentions de l’huissier, à l’état des lieux avant et après travaux sollicité dans l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2012.

La défenderesse produit en outre le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 12 décembre 2012, dont la résolution n°17 « autorise l’INDIVISION [W] propriétaire du lot n°2, 3 et 4 à effectuer à ses frais exclusifs les travaux d’implantation d’un système d’extraction pour les lots 3 et 4 et de réfection du système existant pour le lot n°2 » sous diverses réserves tenant à la réalisation d’un état des lieux contradictoire avant et après travaux, de la conformité des travaux aux règles de l’art et de leur surveillance par l’architecte de l’immeuble, de l’obtention des autorisations administratives nécessaires, et de la souscription d’une assurance « dommages-ouvrage » pour le cas où elle serait obligatoire.

Il s’évince de ces éléments qu’au regard des éléments ainsi produits par la défenderesse afin d’établir qu’elle disposait depuis le 12 décembre 2012 de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour faire procéder à la réfection du conduit d’extraction du lot n°2, l’illicéité alléguée par le demandeur quant aux conditions dans lesquelles la SCI OBERKAMPF 160 a remplacé le conduit litigieux n’est pas établie.

Cette illicéité ne saurait davantage être établie par la seule affirmation que le conduit en cause n’est pas conforme aux prévisions de l’article 63-1 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 1], dont les termes ne sont pas produits, ni par le seul examen du procès-verbal de constat du 22 octobre 2025.

Dès lors, et étant rappelé qu’il appartient à celui qui se prévaut d’un trouble manifestement illicite d’en rapporter la preuve, il y a lieu de constater que l’illicéité alléguée n’apparaît pas caractérisée, et qu’en conséquence il ne peut être retenu de trouble manifestement illicite au soutien de la demande du syndicat des copropriétaires relative au lot n°2.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande tendant à enjoindre à la défenderesse de déposer sous astreinte l’extracteur du lot n°2.

S’agissant de l’extracteur installé dans le lot n°3 (restaurant CROUSTY ONE) :

Il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 22 octobre 2025 (pièce n°10 en demande, pages 5 à 7) qu’« un conduit de forme carrée, peint en beige, est fixé sur le mur de la courette intérieure ».

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 17 mars 2025, le syndic de l’immeuble a avisé la SCI OBERKAMPF 160 de ce que « l’installation de l’extracteur dans l’immeuble (…) pour le lot n°3 ne respecte pas les termes de la décision adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2012 (…) », au motif que « les conduits de l’extracteur ne montent pas du bon côté de la courette, mais en plus la percée vers le local se situe en plein milieu de la courette non conforme à la décision d’assemblée générale et qui plus est, devant la fenêtre d’un logement au 1er étage » , le syndic énonçant encore que « cette installation ne respecte manifestement pas les critères de conformité définis par la décision d’assemblée générale, ni par les obligations légales qui en découlent »(pièce n°7 en demande).

L’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2025 a, dans sa résolution n°17, contesté les travaux d’installation de l’extracteur dans le lot n°3 au motif qu’elle est « non conforme à l’autorisation donnée lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2012 » car « les conduits de l’extracteur ne montent pas du bon côté de la courette » et que « la percée vers le local se situe en plein milieu de la courette ». Elle a voté, dans sa résolution n°18, l’engagement d’une procédure judiciaire aux fins d’obtenir la dépose de cet extracteur et sa repose éventuelle dans les termes de l’autorisation donnée (pièce n°8 en demande).

Ainsi qu’il l’a été exposé ci-avant, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 12 décembre 2012 a, dans sa résolution n°17 autorisé « l’INDIVISION [W] propriétaire du lot n°2, 3 et 4 à effectuer à ses frais exclusifs les travaux d’implantation d’un système d’extraction pour les lots 3 et 4 et de réfection du système existant pour le lot n°2 » sous diverses réserves tenant à la réalisation d’un état des lieux contradictoire avant et après travaux, de la conformité des travaux aux règles de l’art et de leur surveillance par l’architecte de l’immeuble, de l’obtention des autorisations administratives nécessaires, et de la souscription d’une assurance « dommages-ouvrage » pour le cas où elle serait obligatoire.

Ni les termes de l’autorisation ainsi donnée, ni le dossier technique joint au procès-verbal de cette assemblée générale du 12 décembre 2012, ne permettent d’établir, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que l’autorisation d’installer un extracteur dans le lot n°3 était conditionnée par le fait de le poser en un endroit précis de la courette de l’immeuble.

En conséquence, le demandeur ne rapporte pas la preuve de ce que l’installation ainsi réalisée dans le lot n°3 outrepasse ou viole les termes de l’autorisation donnée en 2012. C’est par ailleurs à tort qu’il soutient que l’autorisation donnée en 2012 était caduque au moment de la réalisation des travaux en 2024, dès lors qu’aucune disposition ne prévoit de prescription attachée au délai dans lequel doivent être réalisés des travaux autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, et qu’au cas présent, aucune assemblée générale postérieure à celle de 2012 n’a révoqué l’autorisation donnée en son temps à l’indivision [W] de faire poser un conduit d’extraction dans le lot n°3.

L’illicéité alléguée n’apparaît ainsi pas caractérisée, de sorte qu’il ne peut être retenu de trouble manifestement illicite au soutien de la demande du syndicat des copropriétaires relative au lot n°3.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande tendant à enjoindre à la défenderesse de déposer sous astreinte l’extracteur du lot n°3.

Sur le trouble manifestement illicite allégué quant à l’existence d’un trouble anormal de voisinage

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, troublant la jouissance de son bien. A défaut, la responsabilité de l'auteur du trouble est engagée, sans qu'il soit nécessaire de rapporter la preuve d'une faute de sa part. La responsabilité du voisin est engagée lorsqu'il génère un trouble anormal, la caractérisation de l'anormalité des nuisances étant parfaitement indépendante tant de la justification du respect des normes et réglementations administratives que de leur éventuelle violation.
Le trouble anormal de voisinage ne saurait résulter de la seule non-conformité aux normes réglementaires ; il doit résulter d’éléments constitutifs dont il est établi qu’ils excèdent les inconvénients normaux du voisinage, et qu’ils sont toujours actuels à la date où le juge statue.

En l’espèce, le demandeur fait valoir que l’activité de chacun des locataires des lots n°2 et 3 cause un trouble anormal de voisinage.

Sur les nuisances générées par le restaurant G LA DALLE exploité dans le lot n°2
Le syndicat des copropriétaires soutient en premier lieu que l’ouverture du restaurant 7 jours sur 7 et jusqu’à une heure avancée de la nuit (4h45 du dimanche au jeudi et 5h00 les vendredi et samedi) génère des nuisances diurnes et nocturnes pour les habitants de l’immeuble.
Il allègue ensuite que le conduit d’extraction desservant ce lot est source de nuisances sonores constatées par des mesures de contrôle acoustique réalisées le 7 mars 2025 et par le procès-verbal de constat précité du 22 octobre 2025.
Il relève en troisième lieu l’existence de nuisances olfactives résultant des odeurs lourdes et persistante de type graillon, perceptibles depuis les pièces de vie des appartements privatifs de la copropriété.
Il fait ensuite valoir que les parties communes de l’immeuble (hall et porche) sont quotidiennement encombrées par les palettes de livraison et les cartons vides du restaurant.
Il soutient enfin que l’exploitation non conforme du restaurant a généré, le 29 novembre 2025, un incendie ayant fragilisé la structure du bâtiment en endommageant les poutres du plafond. Il fait valoir que l’absence de moyens de lutte contre l’incendie ou de mesures de prévention adaptées dans le local en cause créent un risque anormal d’incendie constituant pour les copropriétaires de l’immeuble un préjudice de jouissance et/ ou d’anxiété résultant de l’impossibilité d’user normalement des partie communes ou privatives.
La défenderesse soutient que la preuve de ces troubles n’est pas rapportée et souligne qu’elle a, s’agissant de certains désordres, mis en demeure la société G LA DALLE OBERKAMPF, le 3 juillet 2025, d’avoir à cesser ses ouvertures hors des horaires autorisés par le règlement de copropriété et d’arrêter de recevoir ses livraisons par le hall de l’immeuble. Elle ajoute ne pas avoir été informée de la persistance des troubles après l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2025, lors de laquelle elle en avait été informée.
S’agissant en premier lieu des nuisances générées par l’amplitude horaire d’ouverture du restaurant G LA DALLE, le demandeur produit un extrait de la fiche Google de ce restaurant, non datée, mentionnant qu’il est ouvert de 12h00 à 04h45 du dimanche au jeudi, et de 12h00 à 05h00 les vendredi et samedi (pièce n°12 en demande) ainsi que les échanges de courriels intervenus entre les 28 août et 7 septembre 2023 entre le syndic de l’immeuble et le gérant de la SCI OBERKAMPF 160, dans lesquels cette dernière ne conteste pas les signalements faits quant aux nuisances générées par l’ouverture du commerce de sa locataire jusqu’à 4h00, et mentionne les rappels qu’elle lui a faits à ce sujet (pièce n°13 en demande).
Le demandeur produit encore le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaire du 20 juin 2025, aux termes de laquelle il est mentionné dans sa résolution n°19 qu’« un rappel sera fait sur les ouvertures de fermeture (5h30 dans la réalité) dans le cadre d’une mise en demeure sur les reste des nuisances »(pièce n°8 en demande).
Outre le fait que la fiche Google produite ne mentionne pas sa date, de sorte qu’elle ne permet pas d’établir que les informations qu’elle contient sont toujours d’actualité, les éléments produits sont tous antérieurs à la mise en demeure que la défenderesse justifie avoir adressé à sa locataire le 3 juillet 2025 (pièce n°10 en défense), lui rappelant notamment qu’aux termes du bail son commerce doit fermer à minuit au plus tard, et la mettant en demeure de cesser toute violation des clauses du bail.
Le demandeur ne rapporte pas la preuve que le trouble généré par les horaires d’ouverture du restaurant G LA DALLE a perduré au-delà de cette mise en demeure, de sorte que le trouble anormal de voisinage allégué sur ce fondement n’est pas établi.
S’agissant ensuite des nuisances sonores générées par l’extracteur installé dans ce lot et par la présence de sa clientèle lors de ses horaires nocturnes d’ouverture, le demandeur produit, outre le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires précitée, un rapport de mesures de contrôle acoustique du 7 mars 2025 (pièce n°9 en demande) et le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 22 octobre 2025 (pièce n°10 en demande).
Il résulte du premier de ces documents que les mesures acoustiques de contrôle de l’impact des équipements d’extraction du restaurant G LA DALLE, réalisées le 27 février 2025 de 22h00 à 23h45, ont permis de conclure à l’existence de dépassements d’émergence réglementaires d’1,5 décibels en global, et de 2 voire 2,5 décibels par bandes d’octave (page 12 du rapport).
Le procès-verbal de constat relève quant à lui (page 8), depuis le palier du premier étage et sans ouvrir la fenêtre, « un bruit continu, de type mécanique, assimilable au fonctionnement d’un système de ventilation ou d’extraction d’air, (…) audible de manière constante », ce bruit étant « continu et régulier, de nature mécanique, nettement perceptible » lorsque la fenêtre est ouverte. Il relève également, depuis la pièce de vie de l’appartement du 4eme étage gauche, à travers la fenêtre ouverte située sur la gauche en entrant dans la pièce et donnant sur la courette de l’immeuble, l’existence d’« un bruit continu et régulier, de nature mécanique, (…) nettement perceptible », provenant de l’extérieur et s’apparentant au fonctionnement d’un système de ventilation ou d’extraction d’air. Le commissaire de justice fait le constat similaire d’un bruit continu et régulier, de nature mécanique, nettement perceptible, depuis la fenêtre ouverte donnant sur la courette de l’immeuble, dans les appartements du 2eme étage gauche (page 18), 5eme étage droite (page 29), 5eme étage gauche (page 36), dans les deux appartements du 6eme étage droite (pages 39 et 42). 
Le commissaire relève également que dans ces six appartements, « un bruit lointain, continu et régulier, de nature mécanique » est également perceptible depuis les fenêtres ouvertes des pièces de vie, chambres et salles d’eau de ces logements.
Il est également mentionné que dans l’appartement situé au 1er étage gauche de l’immeuble, ce même bruit est audible de manière constante depuis la pièce de vie et la salle d’eau, fenêtres fermes (pages 24 et 27).
Les termes de ce constat corroborent ceux du rapport de mesures acoustiques, dès lors qu’il résulte de leur lecture combinée que le système d’extraction installé dans le restaurant G LA DALLE est à l’origine d’un bruit audible de manière constante, de nature mécanique, perceptible depuis six des appartements de la copropriété, fenêtres ouvertes, et depuis l’appartement du 1er étage gauche, fenêtres fermées.
Ces éléments sont de nature à caractériser l’existence d’un trouble anormal de voisinage causé aux copropriétaires de l’immeuble par la nature et la constance du bruit généré par le restaurant G LA DALLE.
De la même façon, le procès-verbal de constat relève, dans les appartements susmentionnés à l’exception de ceux du 6eme étage, que « l’air ambiant présente une odeur (…) et imprégnante, comparable à des effluves alimentaires chauds type graillon » (pages 10, 16, 17, 18, 24, 27, 29, 32, 34, 35, 36, 38), cette odeur étant tantôt qualifiée de « lourde », tantôt de « légère » selon la pièce dans laquelle se trouvait le commissaire de justice au moment du constat.
Ces éléments sont également de nature à établir l’existence d’un trouble anormal de voisinage, causé copropriétaires de l’immeuble par les odeurs alimentaires persistantes depuis l’intérieur de leurs logements, fenêtres ouvertes, jusqu’au 5eme étage inclus.
La défenderesse ne produit aucun élément de nature à combattre les constats du commissaire de justice, ni à établir que troubles relevés auraient cessé.
Les éléments produits par le demandeur s’agissant de l’encombrement des parties communes par les palettes de livraison du restaurant (sa pièce n°14, courriel daté du 29 mai 2025) et de l’incendie qui s’est déclaré le 29 novembre 2025 dans le restaurant (sa pièce n°18, écrit signé d’[A] [J] [R] se présentant comme la gardienne de l’immeuble), sont quant à eux insuffisants, au regard du caractère ponctuel de l’évènement dont chacun fait état, et en l’absence d’éléments pour les corroborer, à caractériser l’existence d’un trouble anormal de voisinage.

Sur les nuisances générées par le restaurant CROUSTY BOWLS exploité sous l’enseigne CROUSTY ONE dans le lot n°3
Le syndicat des copropriétaires soutient que ce restaurant est à l’origine d’un trouble anormal de voisinage en raison des nuisances sonores générées par l’amplitude de ses horaires d’ouverture et par l’utilisation de son extracteur, ainsi que des nuisances olfactives causées par ses effluves alimentaires.
Le procès-verbal de constat de commissaire de justice précité relève, depuis le palier du premier étage de l’immeuble, à gauche, fenêtre fermée, la présence d’un « un bruit continu, de type mécanique, assimilable au fonctionnement d’un système de ventilation ou d’extraction d’air, (…) audible de manière constante », ce bruit étant également perceptible fenêtre fermée (page 5).
Le commissaire de justice n’a pas procédé à d’autres constatations dans les logements des copropriétaires s’agissant du conduit d’extraction de ce restaurant. Dans ces conditions, les constatations faites depuis ce seul endroit de l’immeuble sont insuffisantes à caractériser le caractère anormal du trouble allégué.
De la même façon que cela a été énoncé ci-avant, la seule production de la fiche Google, non datée, mentionnant que ce restaurant est ouvert jusqu’à 2h00 chaque jour de la semaine (pièce n°15) du demandeur est insuffisante à établir que de tels horaires sont toujours d’actualité à ce stade. Il en est de même de sa pièce n°16, constitué du courriel d’une prénommée [Q] transmettant des relevés de décibels destinée à établir « une comparaison du bruit entre la nuit et le matin dans la courette ouest depuis [s]a cuisine ».
Enfin, le fait que le commissaire de justice n’ait relevé l’existence dans l’air d’une « odeur persistante, lourde et imprégnante, comparable à des effluves alimentaires chauds type graillon » que depuis le palier du premier étage de l’immeuble, sans procéder à des constatations depuis les logements des copropriétaires, ne permet pas de caractériser le caractère anormal du trouble allégué, s’agissant d’effluves alimentaires perceptibles aux abords immédiats du restaurant en cause, dans les parties communes, ce qui n’excède pas les inconvénients normaux du voisinage.
Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes fondées sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage s’agissant du lot n°3 de l’immeuble.

Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée.
Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Seuls sont indemnisés, au titre des manquements du créancier à ses obligations, des préjudices directs et certains.
A cet égard, un préjudice de jouissance suppose, par définition, la démonstration d'une privation ou d'un trouble affectant l'usage normal d'une chose ou l'intérêt qu'elle procure à son propriétaire.
Les éléments exposés ci-dessus caractérisent le trouble causé aux copropriétaires de l’immeuble dans leur jouissance paisible des lieux par les conditions dans lesquelles le restaurant G LA DALLE exploite son activité, génératrice de nuisances sonores et olfactives excédant les inconvénients normaux du voisinage.
En, application du règlement de copropriété (page 30), chaque copropriétaire est responsable à l’égard du syndicat comme de tout autre copropriétaire, des troubles de jouissance dont lui-même, sa famille, ses préposés, ses locataires ou occupants ou fourbisseurs seront directement ou indirectement les auteurs.
Ces éléments justifient la condamnation solidaire de la SCI OBERKAMPF 160 et de sa locataire la société G LA DALLE OBERKAMPF au paiement de la somme non sérieusement contestable de 2.000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice souffert.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI OBERKAMPF 160

La SCI OBERKAMPF 160 sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires, sous astreinte, à lui fournir deux clés du local poubelle et deux badges d’accès à l’immeuble.
Elle se prévaut des dispositions des articles 4 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, relatives à la jouissance par les copropriétaires des parties communes de l’immeuble.
Elle sollicite également la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 5.000 euros « pour exécution déloyale de sa mission, résistance abusive quant à la fourniture des accès sollicités ».
A supposer en premier lieu que sa demande soit fondée sur les dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile et l’existence d’un trouble manifestement illicite, ce qu’elle ne précise pas, il y a lieu de relever que :
Par courriel du 2 septembre 2025, le représentant de la SCI a demandé au représentant du syndic de lui fournir, sans délai, « un badge magnétique pour permettre à [sa] locataire Crousty One d’accéder à sa boîte aux lettres » ; « une clé pour accéder au premier sous-sol de l’immeuble, indispensable aux fournisseurs Internet pour intervenir », et « une clé pour accéder au local à poubelles, pour G La Dalle et Crousty One, afin de stocker leurs déchets et éviter toute amende » ; cette demande a été réitérée par courriels de son conseil des 12 et 23 septembre suivants (pièce n°9 de la défenderesse) ;En réponse, le syndic a indiqué par courriel du 24 septembre 2025 que s’agissant de l’accès au sous-sol pour les fournisseurs internet, il appartient aux locataires de se rapprocher de la gardienne, les commerces n’ayant pas besoin d’avoir accès aux caves, sauf demandes spécifiques à voir avec la gardienne ; Le syndic a, dans le même courriel, apporté une réponse quant à la demande de délivrance des clés du local poubelle, exposant que la gestion de la cour commune relève de l’ASL dont le syndic est GAIA, et indiquant que les locaux commerciaux doivent gérer eux-mêmes leurs containers (pièce n°9 de la défenderesse) ;Par courriel du 14 octobre suivant, l’agence ACTL IMMOBILIER, exposant avoir été nommée en qualité de gérant de l’ASL le 8 octobre précédent en lieu et place de GAIA, a confirmé à la SCI OBERKAMPF 160 que « les locaux commerciaux, de bouche et autres doivent gérer eux-mêmes leurs containers » et qu’il leur appartient de les ranger dans leurs locaux, le local contenant les conteneurs pour les résidents ne permettant au surplus pas d’en entreposer plus (pièce n°9 de la défenderesse) ;Le conseil de la défenderesse a manifesté son désaccord avec ces éléments de réponse par courriel du 23 octobre 2025 (pièce n°9 de la défenderesse) ;Il résulte des courriels produits par le demandeur (sa pièce n° 19), échangés entre le 7 octobre 2025 et le 20 avril 2026 entre la gardienne de l’immeuble et l’agence ACTL IMMOBILIER, que les badges d’accès à destination des commerces G LA DALLE et CROUSTY ONE ont bien été réceptionnés et, s’agissant de celui destiné à CROUSTY ONE, donné à son gérant dès le 7 octobre 2025.De l’ensemble de ces éléments, il ressort en premier lieu que faute pour la défenderesse de préciser sur quelle stipulation du règlement de copropriété elle fonde ses demandes, et au regard des éléments de réponse apportés par le syndic, il n’est pas établi que le fait pour ses locataires de ne pas pouvoir accéder au local poubelle de l’immeuble, caractériserait un trouble manifestement illicite.
Ces éléments établissent en second lieu qu’il n’est pas caractérisé de résistance abusive de la part du syndic, qui a apporté des éléments de réponse aux demandes de la SCI OBERKAMPF 160 et lui a délivré les badges d’accès à l’immeuble sollicités. La circonstance que les éléments de réponse apportés quant à l’accès au local poubelle ne convienne pas la défenderesse, est insuffisant à caractériser une faute de la part du syndic.
Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la SCI OBERKAMPF 160.

Sur les demandes accessoires
La SCI OBERKAMPF 160 et les sociétés G LA DALLE OBERKAMPF et CROUSTY BOWLS, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.
Il n’est par ailleurs pas inéquitable de les condamner in solidum à verser la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,