TJ 75056, 11 juin 2026, RG 24/00106

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Aurélia MORACCHINI ; Me Philippe MOISSET ; Me Emmanuelle GIRAUD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/00106 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WC3

N° MINUTE : 1-2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 11 juin 2026

DEMANDERESSE
S.N.C. MJC IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Aurélia MORACCHINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1053

DÉFENDEURS
Madame [A] [W], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Philippe MOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0253

SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Emmanuelle GIRAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0154

Monsieur [Q] [W], intervenant volontaire, demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Emmanuelle GIRAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0154

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 juin 2026 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 11 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/00106 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WC3

EXPOSÉ DU LITIGE

Un contrat de bail meublé a été conclu le 2 novembre 2020, entre la société MJC Immobilier (le bailleur) et Mme [A] [W] (le preneur), portant sur un appartement de trois pièces, de 62,73 m2, situé : [Adresse 6] à [Localité 1], dans le [Localité 2] ; ce contrat stipule « Logement soumis au code civil (habitation secondaire, logement de fonction…) » ; il prévoit un loyer mensuel de 2122 €, majoré de 250 € de provision pour charges.
Les clés de l'appartement ont été rendues le 29 décembre 2023, lors du constat d'état des lieux de sortie.

Vu l’assignation du 7 novembre 2023, délivrée à la demande de la SNC MJC Immobilier, à Mme [A] [W], par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de constater la résiliation judiciaire du bail conclu, pour le logement situé : [Adresse 6], à Paris 16ème, pour non-paiement des loyers, prononcer son expulsion, sous astreinte de 500 € par jour de retard, et celle de tous occupants de son chef, la condamner à payer la somme de 24 569,57 € de loyers impayés, le 16 septembre 2023, outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Vu l’assignation du 18 février 2025, délivrée à la demande de la SNC MJC Immobilier, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé : [Adresse 6] à Paris, dans le 16ème arrondissement, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de le condamner à la garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre, à la requête de Mme [A] [W] et M. [Q] [W] et le condamner à lui payer 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SNC MJC Immobilier demande au tribunal de constater que la clause résolutoire a joué, que le bail est résilié depuis le 16 septembre 2023, dire que Mme [A] [W] est redevable de 29 326,17 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus le 29 décembre 2023, déduire le montant du dépôt de garantie, la condamner à payer la somme de 25 082,17 € à cette date, la déclarer irrecevable pour ses demandes de réparation du trouble de jouissance, dès lors qu'elle reconnaît ne pas avoir occupé elle-même l'appartement, débouter M. [Q] [W] de son intervention volontaire, dire qu'aucun préjudice indemnisable n'est justifié, les débouter de leurs demandes, dire que le syndicat des copropriétaires devra garantir le bailleur de toutes les condamnations pouvant être prononcés contre lui et condamner les consorts [W] à lui payer 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [Q] [W] intervient volontairement à l’instance.

Mme [A] [W] et M. [Q] [W] soutiennent que la demande de résiliation du bail est devenue sans objet, que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi dans l'exécution du contrat et de résistance abusive ; ils demandent de fixer la créance locative à hauteur de 27 060,15 €, hors dépôt de garantie, à l'exclusion de la majoration de 2265,71 €, sollicitent la condamnations de la société MJC Immobilier à leur payer la somme de 33 096 € en réparation du trouble de jouissance lié aux infiltrations, 5000 € pour défaut de chauffage pendant deux hivers, 5000 € en réparation du préjudice moral résultant du dol, 4244 € de restitution du dépôt de garantie, 590 € pour frais d'accessoires, et 3000 € pour résistance abusive et mauvaise foi procédurale.
Après compensation judiciaire, ils sollicitent 23 869,25 €, ainsi que 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé : [Adresse 6] à [Localité 1], dans le [Localité 2], conteste la recevabilité de l'action de la société MJC immobilier du fait que la location de meublé était interdite par le règlement de copropriété, soutient que des travaux ont é été irrégulièrement réalisés, objecte que sa responsabilité n’est pas engagée, ayant été particulièrement diligent, souligne l'absence de désordre flagrant et conteste l’importance du trouble de jouissance ; Il ajoute qu'il appartenait au propriétaire, non occupant, de déclarer le sinistre à son assurance ; il insiste sur l'absence d'entretien de l'appartement, le défaut de chauffage et de ventilation ; il sollicite 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

1/ Sur la situation de M. [Q] [W] ;
L'article 6 du code de procédure civile prévoit : « A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. »

L'article 9 du code de procédure civile précise : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Mme [A] [W] soutient que le logement était destiné à accueillir son fils, M. [Q] [W], qui y travaillait et y résidait à titre principal.
Ce dernier a domicilié une entreprise dans l’appartement donné à bail, sans prouver aucun accord du bailleur, contrairement à ce qu’il prétend. 
Dans un courriel du 16 septembre 2022 adressé au bailleur, Mme [A] [W] indique : « … Le logement est occupé par mon fils qui y vit comme vous le savez… » ; dans un autre courriel du 29 novembre 2022 (pièce n°25 de Mme [A] [W]) elle soutient une autre version : « … Je devais rester plusieurs jours sur [Localité 1] et profiter de mes deux fils qui vivent dans l’appartement… »
Ses deux fils vivraient donc dans l’appartement et pas simplement M. [Q] [W].

Une attestation d’assurance existe, seulement pour un an, du 2 novembre 2020 au 1er novembre 2021, au nom de Mme [A] [W] et de M. [Q] [W]. Elle n’établit pas que M. [Q] [W] résidait dans l’appartement à titre principal, d’autant que la société Groupama les domicilie, tous les deux, [Adresse 7] à [Localité 3] (pièce n°10b de Mme [A] [W]).

En tout état de cause, il s’agit de pures allégations et les présences occasionnelles des deux fils de Mme [A] [W] n’engendrent pas d’obligations contractuelles à leur égard.
Les relations contractuelles existent entre la société MJC Immobilier et Mme [A] [W], qui a la possibilité d’héberger ses enfants. Elle n’établit ni la durée, ni la continuité de leur présence dans les lieux, elle procède par pure affirmation. Il n’existe aucune relation contractuelle entre le bailleur et M. [Q] [W] ; il n’est pas non plus prouvé que ce dernier résidait dans les lieux à titre principal, la simple domiciliation de la SAS NS Holding, n’établissant pas ce fait juridique.
Il a intérêt à agir, mais seulement comme occupant occasionnel de l’appartement loué par sa mère. Son intervention volontaire est recevable.

2/ Sur la recevabilité de la mise en cause du syndicat des copropriétaires ;
Le règlement de copropriété stipule : « …  La location en meublé est interdite, en tant que cette affectation des locaux pourra être nuisible à la bonne tenue et à la renommée de l'immeuble, mais tout propriétaire s'absentant pour une certaine période (vacances, voyage, etc…) a la faculté de louer en totalité son appartement tel qu'il est quand il en jouit lui-même, à la condition d'imposer à l'occupant à lui substitué les clauses et conditions du présent règlement, ainsi qu'il a déjà été stipulé ci-dessus… »

En l’espèce, la location meublée d’une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction, est une location stable, ce que confirme la durée de présence de Mme [W], du 2 novembre 2020 au 29 décembre 2023. Cette affectation des locaux n’est pas de nature à nuire à la bonne tenue et à la renommée de l'immeuble. Mme [W] ou ses fils n’ont porté atteinte ni à la bonne tenue, ni à la renommée de l'immeuble.

La location, dans les conditions stipulées par le contrat de bail du 2 novembre 2020, conclu entre la société MJC Immobilier et Mme [A] [W], est conforme au règlement de copropriété.
La mise en cause du syndicat des copropriétaires, par la société MJC Immobilier, est recevable.

3/ Sur la résiliation du bail, le paiement des loyers et charges ;
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle de Mme [A] [W], qui résulte du bail signé le 2 novembre 2020, pour l’appartement situé : [Adresse 6] à [Localité 1] dans le [Localité 2].
Le bail stipule un loyer mensuel de 2122 €, majoré de 250 € de provision pour charges, avec une indexation à hauteur de 2213,73 €, à l’occasion de la dernière révision de loyer en novembre 2022, soit un loyer de 2463,73 €, charges comprises ; elle a rendu les clés de l'appartement, le 29 décembre 2023, ce que le tribunal constate.

Mais un commandement de payer avait été délivré à Mme [A] [W], le 4 août 2023, pour paiement de 22 548,94 €, qui visait la clause résolutoire, stipulée en page 5 du bail, et reproduisait les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Ses causes n’ont pas été réglées dans les six semaines de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit, dès l’expiration de ce délai.

Il convient de constater la résiliation du bail le 16 septembre 2023, dans le délai de six semaines, et de condamner Mme [A] [W] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse) qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, mise à sa charge à compter de cette date, jusqu’au départ effectif des lieux, de tout bien ou de toute personne de son chef, et la remise des clés.

Il résulte du décompte produit par la société MJC Immobilier (pièce n°3 de la société MJC Immobilier) que Mme [W] a cessé de payer régulièrement son loyer à partir d’avril 2021 et qu’elle reste devoir 24 569,57 € à la date du 1er septembre 2023 (septembre 2023 inclus) ; ce décompte, prend en compte les paiements partiels, la régularisation de charges 2021/2022 (348,74 €), comme les taxes d‘ordures ménagères 2020/2022 et 2022/2023, qui n’ont pas à être payées deux fois ; ce décompte n’est pas valablement contesté par Mme [W].
Il omet seulement les trois dernières indemnités d’occupation, d’octobre à décembre 2023, et les versements postérieurs de Mme [W], soit la somme de 2332,24 € ((2463,73 € + 2463,73 € + 2304,78 €) – (1600 € + 1600 € + 1700 €)).
Celle-ci reste donc devoir 22 657,81 € (24 569,57 € + 2332,24 € - 4244 €), après déduction du dépôt de garantie, somme au paiement de laquelle elle est condamnée, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus le 29 décembre 2023.

4/ Sur les troubles de jouissance et le dol ;
Le bail meublé du 2 novembre 2020 stipule parmi les obligations du bailleur : « … 1 Remettre au locataire un logement décent, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret doit définir le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonné.
Délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement.
2 Assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil la garantie des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.
3 Entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu et y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives… »

Les photos, non datées, et les courriels de Mme [W] sont de pures allégations et ne prouvent l’existence d’aucun désordre.

En revanche, un constat d’huissier, rédigé par Me [D], du 16 décembre 2021, indique : « Depuis le séjour, je constate sur la partie tout autour du coffrage en façade avec prolongement sur le plafond, que la peinture présente d'importantes traces d'infiltration avec des résidus noirâtres type moisissures, et ce, sur toute la hauteur du coffrage.
Je constate que la surface du mur mitoyen avec le dégagement d'entrée est grattée, là étant, l'enduit présente un fond de teinte bistre type traces d'infiltration.
En partie basse du dit coffrage, avant le mur en façade, je relève de larges auréoles d'humidité. Juste en dessous, la surface du mur est creusée et à l'aplomb, je constate des débris… »

En outre, l’existence d’infiltrations n’est pas contestée valablement par la société MJC Immobilier, notamment dans le courriel du 21 janvier 2022 (pièce n°4 de Mme [A] [W]).
L’inertie du bailleur, n’est pas établie, qui dépend du bon vouloir de la copropriété, et de la difficulté liée aux changements de syndics.

A partir du 16 septembre 2023, Mme [W] est devenue occupante sans droit ni titre, elle n'a plus aucun droit sur l'appartement qu'elle continue d'occuper indûment ; c'est la raison pour laquelle il n'y a pas lieu de prendre en compte le procès-verbal de constat du 6 octobre 2023, rédigé par Me [D], à une période où elle aurait dû avoir quitté les lieux, et dont le coût de 180 € restera à la charge de Mme [W].

L’assurance habitation joue un rôle crucial pour les locataires en cas de troubles de jouissance. Elle couvre une variété de scénarios, protégeant le locataire des pertes financières liées à l’incapacité de jouir de son bien immobilier. Cette option de protection est cruciale, particulièrement face à des événements imprévus. Les garanties incluses dans l’assurance habitation peuvent couvrir les dommages-intérêts compensatoires pour les troubles de jouissance. Mme [W] ne donne aucune information sur son contrat d’assurance Groupama et les plafonds de garantie appliqués.

Un rapport a été rédigé par la société Sedgwick France, mandatée par la société Groupama, assureur de Mme [W], sur l’évaluation du trouble de jouissance (pièce n°16 de Mme [A] [W]) ; contrairement à ce qu’indique ce rapport, à défaut de preuve de convocation ou de présence d‘un représentant du bailleur, les 28 avril et 19 décembre 2023 (dates de passage du représentant de la société Sedgwick France), celui-ci n’est pas contradictoire.
A la suite de ce rapport, communiqué à sa compagnie d’assurances, Mme [W] n’indique pas si elle a été indemnisée, ni à quelle hauteur. Cette simple omission serait de nature à exclure toute indemnisation, cette carence rendant plus difficile l’appréciation du préjudice réellement subi.

A défaut de respect du principe du contradictoire, les conclusions du rapport de la société Sedgwick France ne sont pas retenues ; la pièce affectée par les infiltrations est le séjour d’une surface de 29,55 m2, mais il ne résulte pas du constat d’huissier précité que tout le séjour est affecté, seulement la partie tout autour du coffrage en façade avec prolongement sur le plafond, et la surface du mur mitoyen du dégagement d'entrée grattée, dont l'enduit présente des traces d'infiltration.
En partie basse du coffrage, avant le mur en façade, il existe de larges auréoles d'humidité. Juste en dessous, la surface du mur est creusée, avec présence de débris.
Au vu de ces constations, et en l’absence d’expertise judicaire ou de toute autre expertise contradictoire, le tribunal dispose des informations suffisantes pour évaluer le préjudice subi à 10 % du loyer mensuel (212 € par mois), du 16 décembre 2021 au 16 septembre 2023, terme du bail, soit pendant 21 mois.
Le préjudice de jouissance est de 4452 € (21 X 212).
La société MJC Immobilier est condamnée à payer 4452 € et 280 € (coût du constat d’huissier du 16 décembre 2021), à Mme [W], en réparation du trouble de jouissance subi entre les 16 décembre 2021 et 16 septembre 2023.

M. [Q] [W], comme occupant occasionnel de l’appartement loué par sa mère, n’a subi aucun préjudice ; il est débouté de sa demande d’indemnisation au titre du trouble de jouissance.

Le constat d’huissier du 16 décembre 2021 précise : « …Puis je procède à des relevés de température, à l'aide d'un détecteur thermique de marque Bosch, modèle PTD1.
Depuis le séjour, au niveau du voile à main gauche côté cuisine, j'actionne ledit appareil et relève que l'appareil indique 14,7°.
Depuis la remise, au niveau du voile face à l'entrée, j’actionne ledit appareil et relève que l'appareil indique 12,4°… »

Mais à aucun moment Me [D] n'indique si le chauffage est en fonctionnement dans l'appartement ou si les radiateurs sont éteints, ce qui ne permet pas de savoir s'il existe réellement un dysfonctionnement ou si les mesures ont été prises alors que le chauffage lui-même n'avait pas été allumé. Me [D] n’a pas vérifié ce fait essentiel.
Dans ces conditions, en raison de cette absence de précision, Mme [W] ne fait pas la preuve qu'elle a dû supporter une température glaciale, pendant deux hivers successifs.
Elle est déboutée de sa demande en paiement de 5000 € de dommages-intérêts, formée à ce titre, comme M. [Q] [W].

La facture d'intervention du plombier, à hauteur de 130 € (pièce n°17d de Mme [A] [W]) a été réglée par M. [Q] [W] ; le changement d’ampoule est à la charge du preneur et la nécessité d’une autre intervention n’est pas établie, le plombier ayant seulement facturé la main d’œuvre et le déplacement ; elle reste à la charge de M. [Q] [W] ou de Mme [A] [W].
Mme [W] est déboutée de sa demande en paiement de 130 €, parmi les 590 € sollicités pour frais accessoires, comme M. [Q] [W].

L'article 1137 du code civil dispose : « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie… »

Mme [W] se contente de pures allégations et ne prouve pas l’existence de manœuvres, mensonges, ou dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Elle est déboutée de sa demande en paiement de 5000 € de dommages-intérêts, pour préjudice moral résultant du dol, comme M. [Q] [W].

5/ Sur la responsabilité et la garantie du syndicat des copropriétaires ;
Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « … Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Outre le fait que le syndicat des copropriétaires ne prouve pas que des travaux ont été irrégulièrement réalisés par la société MJC Immobilier, il résulte des rapports techniques commandés par le syndic de la copropriété, qu’une terrasse située au 8ème étage, au-dessus de l'appartement donné à bail, est à l'origine des désordres, du fait d'infiltrations provenant d'un défaut d'étanchéité à l'intérieur de la colonne d'évacuation d'eau pluviale encastrée (pièces n°5, 16 et 17 de la société MJC Immobilier).

Pour ces raisons le syndicat des copropriétaires est condamné à garantir la société MJC Immobilier, de la condamnation à réparation pour trouble de jouissance.

6/ Sur les autres demandes ;
L’article 1217 du code civil indique : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Mme [W] sollicite 3000 € pour résistance abusive et mauvaise foi procédurale, au titre de la responsabilité contractuelle ; n’ayant pas elle-même honoré le contrat, en générant une dette locative très importante (22 657,81 €), elle ne caractérise aucune résistance abusive ou mauvaise foi procédurale du bailleur, qui a légitimement fait délivrer un commandement de payer. Elle est déboutée de cette demande, comme M. [Q] [W], au titre de la responsabilité délictuelle.

L'article 1347 du code civil prévoit : « La compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation : il peut prononcer la compensation s'il l'estime opportun et si les conditions minimales sont réunies. Il fixe alors le montant de la créance non liquide et détermine la date à laquelle la compensation produit ses effets.
En l’espèce, en raison de la garantie du syndicat des copropriétaires, qui a la charge d'indemniser Mme [W] de son préjudice de jouissance, il n'y a pas lieu d'ordonner la compensation judiciaire.

En outre, ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation de sommes pour frais irrépétibles.

L'article 696 du code de procédure civile prévoit : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie… »

Mme [W] et le syndicat des copropriétaires perdant principalement le procès, sont condamnés aux dépens, respectivement à hauteur de 2/3 et d’1/3.

Décision du 11 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/00106 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WC3

PAR CES MOTIFS,