TJ 13055, 17 juin 2026, RG 25/02113

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 17 Juin 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Mars 2026

N° RG 25/02113 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6MOV
Grosse délivrée le 17/06/2026
À
-Me Laurence KALIFA-MERCYANO
-Me Pascale MAZEL
-
-

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [L], né le 14 Août 1954 à [Localité 1] (ALGÉRIE)
demeurant [Adresse 1]
représenté par le Cabinet BOURGEAT- [Adresse 2]

représenté par Me Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [V] [U] [N], né le 23/05/1960 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Pascale MAZEL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 mars 2015, Monsieur [F] [L] a donné à bail commercial à Monsieur [U] [V] [N] des locaux commerciaux situés [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 600 euros hors charges pour les deux lots, outre 50 euros de provision sur charges.
Le bail commercial a pris effet au 15 mars 2015 pour une durée de 9 années.

Par exploit de commissaire de justice du 11 octobre 2023, Monsieur [F] [L] a fait délivrer à Monsieur [U] [V] [N] un congé avec refus de renouvellement pour la date du 14 mars 2024.

Monsieur [U] [V] [N] a entendu contester ledit congé et a fait assigner Monsieur [F] [L] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE à l’audience du 26 octobre 2026, par exploit de commissaire de justice du 4 mars 2026.

Par exploit de commissaire de justice du 23 mai 2025, Monsieur [F] [L] a fait assigner Monsieur [U] [V] [N], devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l’audience du 3 septembre 2025, aux fins de :
- Constater que Monsieur [N] occupe sans droit ni titre les lots 26/27 sis [Adresse 5] ;
- Condamner Monsieur [N] au paiement de la somme provisionnelle de 7.200,11 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 mai 2025, avec intérêts de droit à compter de la date de la décision à venir ;
- Condamner Monsieur [N] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer ainsi que des charges et ce, jusqu'à son départ des lieux loués ou de tout occupant de son chef ;
- Ordonner l'expulsion immédiate et sans délais de Monsieur [N] ainsi que de tout occupant de son chef, et ce au besoin par le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- Condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [N] aux entiers dépens de l'instance, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre 2025 et, après cinq renvois, a été retenue à l'audience du 25 mars 2026, Monsieur [F] [L], par l'intermédiaire de son conseil, demandant au tribunal de :
- Constater que Monsieur [N] occupe sans droit ni titre les lots 26/27 sis [Adresse 5] ;
- Condamner Monsieur [N], au paiement de la somme provisionnelle de 8.504,18 euros au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le 15 mars 2024, avec intérêts de droit à compter de la date de la décision à venir ;
- Condamner Monsieur [N] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer ainsi que des charges et ce, jusqu'à son départ des lieux loués ou de tout occupant de son chef ;
- Ordonner l'expulsion immédiate et sans délais de Monsieur [N] ainsi que de tout occupant de son chef, et ce au besoin par le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- Débouter Monsieur [N]de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [N] aux entiers dépens de l'instance, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

En défense, aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [U] [V] [N], par l’intermédiaire de son avocat, sollicite de :
- Se déclarer incompétent en absence d’urgence démontrée ;
- Débouter Monsieur [F] [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions en raison des contestations sérieuses soulevées par le requérant ;

Reconventionnellement,
- Dispenser Monsieur [U] [V] [N] du paiement des loyers à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation effective des réparations par le bailleur ;
- A titre subsidiaire, ordonner la consignation des loyers à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à la réalisation effective des réparations ;
- Condamner Monsieur [F] [L], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à produire un décompte de charges annuel et à produire les justificatifs correspondants ;
- Condamner Monsieur [F] [L], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir, à faire procéder aux réparations permettant la jouissance paisible des lieux par Monsieur [U] [V] [N], c’est-à-dire à procéder aux changements des plaques du plafond et à la peinture de son local commercial ;
- Condamner Monsieur [F] [L] au paiement à Monsieur [U] [V] [N] d’une somme de 1.000 euros par infiltration constatée ;
- Condamner Monsieur [F] [L] au paiement à Monsieur [U] [V] [N] d’une provision de 10.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance causé par les infiltrations et par l’inaction fautive du bailleur ;
En tout état de cause,
- Condamner Monsieur [F] [L] au paiement à Monsieur [U] [V] [N] de la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

À titre liminaire, il sera rappelé qu'il n'entre pas dans l'office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, les demandes visant à « dire » ou « dire et juger » ou « constater », tout comme les demandes de « donner acte », n’étant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.
Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur les demandes principales

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, par exploit de commissaire de justice du 11 octobre 2023, Monsieur [F] [L] a fait délivrer à Monsieur [U] [V] [N] un congé avec refus de renouvellement pour la date du 14 mars 2024.

Pour autant, Monsieur [U] [V] [N] a entendu contester ledit congé et a fait assigner Monsieur [F] [L] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE à l’audience du 26 octobre 2026, par exploit de commissaire de justice du 4 mars 2026.

Dès lors, la validité du congé est discutée et apprécier la réalité et la pertinence des griefs qui le fondent impose de trancher des contestations sérieuses et échappe à la connaissance du juge des référés.

En conséquence, l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [F] [L] se heurte à des contestations sérieuses et il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du Code civil prévoit quant à lui que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, Monsieur [U] [V] [N] soutient qu’il subit des infiltrations d’eau récurrentes dans son local commercial depuis plusieurs mois qui portent atteinte à la salubrité des lieux et constituent un obstacle à la poursuite normale de son activité professionnelle.

Il affirme produire des photographies datées du 5 mars 2026 de son local professionnel qui laissent apparaître l’absence de réparations des désordres par le bailleur, le plafond et la peinture du local loué devant être remis en état.
Il explique qu’il importe peu que les désordres trouvent leur origine dans les parties communes de la copropriété et qu’il appartient au bailleur d’y remédier.

Monsieur [F] [L] fait valoir qu’il ressort d’un mail émis par le syndic de copropriété le 2 février 2026 que les travaux nécessaires ont été réalisés dans le local loué suite aux dégâts des eaux et qu’aucun préjudice ne perdure.
Il ajoute que les infiltrations provenant des parties communes, il est normal que le syndic de copropriété soit intervenu pour remédier aux désordres.
Il explique que les travaux de reprise éventuels relèvent de l’assurance du locataire qui aurait dû adresser une déclaration de sinistre à son assureur, ce qu’il ne justifie pas avoir fait, ne justifiant d’ailleurs pas être régulièrement assuré pour le local loué.

Si Monsieur [U] [V] [N] verse au débat un constat établi par un commissaire de justice le 3 octobre 2025 faisant état de la présence d’eau en bas du mur de gauche du local loué ainsi que dans le renfoncement situé en partie droite du mur, il convient de noter que le défendeur lui-même a déclaré qu’il pensait que l’eau s’infiltrant dans son local avait pour origine les parties communes de l’immeuble.

De surcroît, la photographie datée du 5 mars 2026 qui est produite laisse apparaître un mur craquelé et un plafond dont certaines plaques ont été retirées sans mettre en évidence la persistance d’une infiltration d’eau.

En outre, le syndic de copropriété de l’immeuble abritant les locaux loués à établi une attestation, le 13 mars 2026, certifiant que :
- depuis les événements survenus en septembre et octobre 2025, aucun nouveau signalement, ni aucune réclamation ne leur est parvenu de la part du défendeur concernant d’éventuelles infiltrations ou fuites persistant dans son local ;
- Monsieur [U] [V] [N] aurait déclaré ne pas être assuré lors d’un déplacement sur site consécutif aux premiers désordres le 30 septembre 2025.

Enfin, Monsieur [U] [V] [N] ne verse pas aux débats une attestation d’assurance concernant les locaux loués ou une quelconque déclaration de sinistre auprès de l’assureur des locaux loués, si tant est que les locaux soient assurés.

Il s’excipe des développements précédents qu’il appartient au juge du fond de déterminer si Monsieur [U] [V] [N] subit un préjudice de jouissance le privant de l’exploitation des locaux donnés à bail.

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher ces questions.

Dès lors, les demandes faites à titre reconventionnel relèvent de la compétence du juge du fond et il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, il n’y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Les entiers dépens seront laissés à la charge de Monsieur [F] [L].

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS