TJ 13055, 17 juin 2026, RG 25/04668

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 17 Juin 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Mars 2026

Grosse délivrée le 17/06/2026
À
-Maître Dorothée SOULAS
-Me Karine CHETRIT-ATLAN
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N° RG 25/04668 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7AJ6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1]
pris en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représenant légal

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [A], née le 17 Septembre 1935 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Karine CHETRIT-ATLAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [A] est propriétaire du lot n°152 au sein de l'immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Par courrier recommandé du 28 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Madame [X] [A] de régler la somme de 1.167,90 euros relative à l’exercice en cours, correspondant aux provisions pour charges courantes et provisions du fonds de travaux du 1er janvier 2025 au 30 septembre 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, a fait citer Madame [X] [A] selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 28 janvier 2026, aux fins de :
- Condamner Madame [X] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] :
1°) la somme de 3.564,81 euros [cette somme incluant les charges et provisions sur charges échues (2.542,29 euros) et les frais : 1.022,52 euros (881,48 euros [frais nécessaires au recouvrement de la créance du Syndicat] + 141,04 euros [frais de sommation]) avec intérêts au taux légal à compter du 26/08/2025 (30 jours à compter de la mise en demeure du Conseil du Requérant du 28/07/2025) sur la somme de 1.167,90 euros et à compter de la présente assignation valant mise en demeure extrajudiciaire pour le surplus, au titre des provisions pour charges et charges impayées comptes arrêtés au 08/10/2025 ;
2°) La somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
3°) La somme de 1.189 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame [X] [A] à supporter les entiers dépens (article 696 du code de procédure civile) ;
- Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire (article 481-1 du code de procédure civile).

L’affaire a été appelée à l'audience du 28 janvier 2026 et, après un renvoi, a été retenue à l'audience du 25 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], par l’intermédiaire de son conseil et aux termes de ses dernières conclusions, sollicitant de :
- Débouter Madame [X] [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner Madame [X] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] :
1°) la somme de 3.236,23 euros [cette somme incluant les charges et provisions sur charges échues (2.213,71 euros) et les frais : 1.022,52 euros (881,48 euros [frais nécessaires au recouvrement de la créance du Syndicat] + 141,04 euros [frais de sommation]) avec intérêts au taux légal à compter du 26/08/2025 (30 jours à compter de la mise en demeure du Conseil du Requérant du 28/07/2025) sur la somme de 1.167,90 euros et à compter de la présente assignation valant mise en demeure extrajudiciaire pour le surplus, au titre des provisions pour charges et charges impayées comptes arrêtés au 08/10/2025 ;
2°) La somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
3°) La somme de 1.189 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame [X] [A] à supporter les entiers dépens (article 696 du code de procédure civile) ;
- Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire (article 481-1 du code de procédure civile).

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [X] [A], représentée par son conseil, sollicite de :
- Constater sa bonne foi ;
En conséquence,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions au titre des frais accessoires à hauteur de 1.022,52 euros comme étant infondés et injustifiés ;
- Sur la somme de 2.542,29 euros en principal, accorder à Madame [X] [A] les plus larges délais de paiement, et ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses prétentions comme étant infondées et injustifiées, en ce compris les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. 

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 28 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [X] [A] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

S’agissant des charges échues

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 26 juin 2024 et 24 juin 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- les décomptes de charges et appels de fonds concernant Madame [X] [A] pour la période réclamée,
- la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 juillet 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,
- la sommation de payer délivrée le 23 avril 2025,
- le relevé de compte arrêté au 12 février 2026 à la somme de 2.213,71 euros au titre des charges et travaux et 1.022,52 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués,
- le contrat de syndic.

Il convient de déduire de la somme de 2.213,71 euros réclamée au titre des charges et travaux la somme de 61,80 euros concernant la demande d’acte de propriété qui relève des frais nécessaires.

Au vu des pièces fournies au débat, Madame [X] [A] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.151,91 euros au titre des provisions pour charges et travaux impayées, comptes arrêtés à la date du 12 février 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.
Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Madame [X] [A] sera condamnée au paiement de la somme de 324,32 euros correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit au coût de la mise en demeure du 12 février 2025 (60,74 euros), des frais de rappel recommandé du 5 mars 2025 (60,74 euros), de la demande d’acte de propriété du 12 décembre 2025 (61,80 euros) et de la sommation de payer du 23 avril 2025 (141,04 euros).

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Madame [X] [A] sollicite des délais de paiement pour apurer le solde de la dette.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d'accorder à Madame [X] [A] des délais afin de s'acquitter de la dette en 23 versements de 103,18 euros et un versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [X] [A] supportera les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.189 euros, suivant facture n°0000059586 établie par le conseil du syndicat des copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,