TJ 35238, 19 juin 2026, RG 26/00035

RE F E R E

N°

Du 19 Juin 2026

N° RG 26/00035 - N° Portalis DBYC-W-B7K-L6VU
5AZ

c par le RPVA
le
à

Me Antoine DI PALMA, Me Maud ORIOT

- copie dossier
- 2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:
à

DP Me Antoine DI PALMA,
DP Me Maud ORIOT

Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

S.A.R.L. OREVE dont le siège social est sis Exercant sous La Poissonnerie d’[R] - [Adresse 1]
représentée par Me Antoine DI PALMA, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEUR AU REFERE:

S.C.I. BEL HORIZON, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Maud ORIOT, avocat au barreau de RENNES substitué par Me FONT, avocat au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 13 Mai 2026,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 19 Juin 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 27 juin 2025, la société civile immobilière (SCI) Bel [Adresse 3], défendeur à l’instance, a donné à bail à la société à responsabilité limitée (SARL) Oreve, demanderesse à la présente instance, un local à usage commercial sis [Adresse 4] à Bain de Bretagne (35). Le bail a été conclu pour une durée de neuf années et pour un loyer annuel de 18 000 euros TTC, payable d’avance les 10 de chaque mois. Une clause résolutoire a été prévue au contrat (pièce n°1 demandeur).

Suivant procès-verbal de constat du 29 juillet 2025, le commissaire de justice a constaté de nombreux désordres (pièce n°3 demandeur).

Suivant rapport d’expertise amiable du 21 novembre 2025, l’expert a constaté que le fonds de commerce n’était pas exploitable en l’état en raison :
- d’une mise en danger des tiers par l’absence de protection au feu ;
- d’une mise en danger du personnel et des installations avec risque d’incendie sur l’installation électrique ;
- d’un risque sanitaire par les stagnations d’eau (pièce n°4 demandeur).

Suivant courrier du 11 décembre 2025, la SARL Oreve a vainement mis en demeure la SCI Bel Horizon de procéder :
- à la mise en sécurité, à la réparation et à la mise aux normes des locaux ;
- au versement de la somme de 10 000 euros, à titre de provision, en réparation des préjudices économiques déjà subis (pièce n°5 demandeur).

Par actes de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026, la SARL Oreve a assigné au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, 1343-2 du code civil, la SCI Bel Horizon aux fins de voir désigner un expert.

Par conclusions soutenues à l’audience, la SARL Oreve sollicite à ce qu’il soit
- ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial ;
- suspendu les obligations locatives et de paiement du loyer de la SARL Oreve rétroactivement à compter de la signature du bail et jusqu’à la réalisation complète par le bailleur des travaux de remise en état du local lui incombant ;
à défaut accorder un échelonnement des sommes réclamées au titre des loyers et charges sur deux ans en tout état de cause ordonner la suspension des effects de la clause résolutoire du bail commercial
- suspendre les obligations locatives et de paiement du loyer
- désigner un expert ;
- condamner la SCI Bel Horizon au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- statuer sur les dépens.

Lors de l’audience sur renvoi et utile du 13 mai 2026, la SARL Oreve, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Pareillement représentée, la SCI Bel Horizon a formé les protestations et réserves d’usage, par voie de conclusions, quant à la demande d’expertise formée à son encontre. Elle a également sollicité :
- un complément de mission à l’égard duquel il n’a été formé aucune observation ;
- le versement de la somme de 10 911, 68 euros, à titre de provision, au titre des loyers et charges dus sur la période de juillet 2025 à février 2026 ;
- le versement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- la condamnation de la demanderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du même code, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé. Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l'existence d'un litige plausible, crédible, bien qu'éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d'instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L'action au fond ainsi envisagée ne doit en outre pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin).

La SARL Oreve sollicite le bénéfice d’une mesure d’expertise du local faisant l’objet du bail, dans la perspective d’un procès au fond mais sans alléguer du moindre fondement juridique à cet égard.

La SCI Bel Horizon ne s’étant toutefois pas opposée à cette demande, il y sera dès lors fait droit, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance et aux frais avancés de la demanderesse.

La demande de complément de mission sollicitée par la défenderesse, à l’appui de laquelle aucun moyen n’est articulé, dès lors mal fondée, sera rejetée.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l'absence d'urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de contestation sérieuse.
En l’espèce, s’il est constant qu’un commandement de payer a été délivré le 14 novembre 2025, aucune demande d’acquisition de la clause résolutoire n’a été formée par la SCI Bel Horizon, bailleresse.
La demande de la SARL Oreve est donc sans objet.

Sur la suspension des obligations locatives et de paiement du loyer et sur la provision réclamée par la SCI Bel Horizon au titre de la dette locative
Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce n°1 demandeur).
La SCI Bel Horizon sollicite la condamnation de la SARL Oreve à lui payer la somme provisionnelle de 10 911, 68 € au titre des loyers exigibles et charges arrêtés sur la période de juillet 2025 à mai 2026.
Elle verse un commandement de payer en date du 14 novembre 2025 d’un montant de 2 554,84 € (sa pièce n°5).
La SARL Oreve fait valoir l’existence d’une exception d’inéxécution pour s’opposer à la demande de condamnation provisionnelle au titre des loyers impayés et solliciter la suspension de son obligation de paiement.
Conformément aux dispositions susvisées, le juge des référés est compétent pour accorder une provision en l’absence de contestation sérieuse.
En l’espèce, la SARL Oreve produit un constat de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025 ainsi qu’un rapport d’expertise amiable du 21 novembre 2025 faisant état de désordres importants affectant les dispositions de protection feu, des installations électrique avec risque d’incendie et stagnation d’eau en violation de la règlementation sanitaire. L’expert conclut à l’impossibilité d’exploiter le fond sans travaux lourds de remise en conformité des locaux.
Le contrat de bail signé entre les parties le 27 juin 2025 prévoit en sa page 6 que les dépenses liées aux travaux visant à remedier à la vétusté ou à mettre en conformité avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations, sont à la charge du bailleur.
Il sera également relevé que la SARL Oreve a alerté le bailleur dès la prise à bail et n’a jamais exploité le fond de commerce.
Eu égard à l’importance des désordres pointés par l’expert , il y a lieu de rejeter la demande de provision formée par la SCI Bel Horizon au titre des loyers impayés.
Sur la demande de suspension de l’obligation de paiement du preneur et conformément aux dispositions susvisées, il convient de constater que cette demande excède manifestement les pouvoirs du juge des référés et est à ce stade prématurée dans l’attente du résultat de la mesure d’expertise ordonnée.
Cette demande sera également rejetée.
Sur les demandes annexes
L’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrepetibles exposés.
L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés «statue sur les dépens ».
La partie défenderesse à une expertise, ordonnée sur le fondement de l'article 145 du même code, ne saurait être regardée comme la partie perdante au sens des dispositions des articles 696 et 700 dudit code (Civ. 2ème 10.02.2011 n°10-11.74 Bull. n°34).
En conséquence, les dépens à l’instance resteront provisoirement à la charge de la Sarl Oreve
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :
Ordonnons une expertise et désignons, pour y procéder, M. [D] [Z], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 1], domicilié au [Adresse 5] à [Localité 1] (35) ; portable : [XXXXXXXX01] ; mèl :[Courriel 1], lequel aura pour mission de :
- se rendre sur place au [Adresse 4] à [Localité 2] (35), après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats éventuels ;
- entendre les parties et tous sachants ;
- se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;
- vérifier la réalité des désordres, malfaçons, non façons invoqués dans l’assignation et ses annexes et, dans l’affirmative, les décrire en précisant notamment leur nature, origine et importance
- indiquer l'importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état et, s'il y a lieu, le montant de la moins value résultant de l'impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres;
- s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;
- de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;
Fixons à la somme de 4.000 € (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que la SARL Oreve devra consigner au moyen d’un chèque émis à l'ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l'expert sera caduque ;
Disons que l'expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;
Disons qu'à l'issue de sa deuxième réunion, au plus tard, l'expert communiquera aux parties, s'il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l'ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d'une provision supplémentaire ;
Disons que l'expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de huit mois à compter de l'avis de consignation ; qu'il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l'expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;
Invitons les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise.
Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de suspension de ses obligations locatives formée par la SARL Oreve ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la SCI Bel Horizon au titre des loyers et charges impayées ;
Laissons provisoirement à la demanderesse à l’instance la charge des dépens ;
Rejetons toute autre demande, plus ample ou contraire ;

La greffière Le juge des référés