TJ 35238, 19 juin 2026, RG 26/00157

RE F E R E

N°

Du 19 Juin 2026

N° RG 26/00157 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MBGF
72D

c par le RPVA
le
à

Me Aurélie CARFANTAN-MOUZIN, Me Karine PAYEN

- copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Aurélie CARFANTAN-MOUZIN, Me Karine PAYEN

Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

Monsieur [N] [V], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Aurélie CARFANTAN-MOUZIN, avocat au barreau de RENNES substituée par Me VERDIERE, avocat au barreau de RENNES,

DEFENDEUR AU REFERE:

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L?IMMEUBLE [Adresse 2], REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC EN EXER, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Karine PAYEN, avocat au barreau de RENNES substitué par Me DEGROOTE, avocat au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 13 Mai 2026,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 19 Juin 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV NEUF DE VERN a édifié un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (35), en qualité de constructeur non réalisateur.
 
Sont intervenus notamment à l’opération de construction :
- la société O+P ARCHITECTE, la société PEROBA, et la société OUEST STRUCTURE, en qualité de maitres d’œuvre et de conception,
- la société KOTAN, en liquidation judiciaire chargée du lot gros œuvre,
- la SN ARMOR ETANCHEITE, chargée du lot étanchéité,
- la société MENUISERIES RENNAISES, chargée du lot menuiseries,
- la société SOCOTEC, assurant une mission de bureau de contrôle,
- la société C2R FACADES, en charge des lots Ravalement et Bardage,
- la société MARION METALLERIE en charge du lot Serrurerie,
- la société CRCM en charge du lot Revêtement de sol,
 - la société POUESSEL ENTREPRISE en charge des lots Plomberie-Chauffage-VMC et Electricité CFO,
- la société LEPAGE ELECTRONIQUE en charge du lot Electricité Courants faibles,
- la société LA FERMETURE AUTOMATIQUE en charge du lot Fermetures.
 
Les travaux ont débuté le 02 janvier 2015, date de la déclaration d’ouverture du chantier.
 
Un procès-verbal de réception en date du 17 octobre 2016 a été signé dans les rapports entre la SCCV NEUF DE VERN et les entreprises. 
 
Les parties communes de l’immeuble ont été livrées par la SCCV NEUF DE VERN au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] (SDC), le 23 novembre 2016, avec réserves.
 
Suivant rapport d’expertise amiable en date du 14 décembre 2021, le cabinet d’expertise EUREXO s’est rendu sur place et a constaté de nombreuses entrées d’eau et décollements, ainsi que la présence d’une très forte humidité avec développement de moisissures. Aucune solution amiable n’a cependant pu être trouvée entre les parties.
 
Par ordonnance en date du 05 août 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes (RG 22/128), saisi par le SDC, au contradictoire du SCCV NEUF DE VERN, des sociétés MENUISERIES RENNAISES, O+P ARCHITECTE, PEROBA, SN ARMOR ETANCHEITE et son assureur SMABTP, AXA en qualité d’assureur de la société SOCOTEC CONSTRUCTION et de la société liquidée KOTAN, SADA et de Monsieur [V] a :
- ordonné une mesure d'expertise et désigné Monsieur [B] [E], lequel avait pour mission de :
- se rendre sur place aux [Adresse 4] à [Localité 1] (35), après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs Conseils éventuels ;
- entendre les parties et tous sachants ;
- se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;
- décrire les travaux effectués et dire s'ils ont été réalisés suivant les règles de l’art et conformément aux documents contractuels ;
- vérifier la réalité des désordres, malfaçons, non façons invoqués dans l’assignation et ses annexes ainsi que dans les conclusions de M. [N] [V] et, dans l’affirmative, les décrire ; 
- en  rechercher les causes et préciser, pour chacun d'entre eux s'ils sont imputables à une erreur de conception, à  un vice de construction, à un vice de matériaux, à une malfaçon dans la mise en œuvre, à une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages ou à quelqu'autre cause ; s'ils affectent l'un des éléments constitutifs de l'ouvrage ou l'un de ses éléments d'équipement en précisant, dans ce dernier cas, si les éléments d'équipement en question font ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert ; s'ils constituent une simple défectuosité ou s'ils sont de nature à compromettre la solidité de l'immeuble ou à le rendre impropre à sa destination ;
- si la réception des travaux a été prononcée, préciser si elle a été accompagnée ou non de réserves et, dans l’affirmative, dire s’il y a eu des travaux de reprise et préciser si et quand les réserves ont été levées ;
- au cas où ils auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ; 
- indiquer l'importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état et, s'il y a lieu, le montant de la moins-value résultant de l'impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres ;
- donner son avis, s'il y a lieu, sur le compte à faire entre les parties ;
- s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;
- de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis.
 
Par ordonnance du 16 juin 2023, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la MAF, assureur de la SARL O+P ARCHITECTES.
 
Par ordonnance du 24 novembre 2023 (RG 23/608), les opérations d’expertises ont été déclarées communes et opposables à la société POUESSEL ENTREPRISE et à l’EURL MDC.

Par ordonnance en date du 06 septembre 2024 (RG 24/026), le juge des référés a étendu la mesure précitée à de nouvelles parties, en ce exclue la société Fermeture automatique, ainsi qu’à de nouveaux désordres.

Par ordonnance en date du 20 février 2026 (RG 25/826), le juge des référés a étendu la mesure d’expertise à la société MAS.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 20 février 2026, Monsieur [N] [V] a fait assigner le SDC devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir :
Condamner le SDC à régler à Monsieur [V] la somme de 40 789.06 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice locatif ( à parfaire),Condamner le SDC à régler à Monsieur [V] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Dispenser Monsieur [V] des frais d’avocat et dépens exposés par le SDC dans l’exercice de sa défense,Condamner le SDC aux entiers dépens.
Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 13 mai 2026, Monsieur [V], représenté par son conseil, demande au juge de bien vouloir :
Condamner le SDC à régler à Monsieur [V] la somme de 45 388.01 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice locatif (à parfaire),Condamner le SDC à régler à Monsieur [V] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Dispenser Monsieur [V] des frais d’avocat et dépens exposés par le SDC dans l’exercice de sa défense,Condamner le SDC aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’au regard des différents rapports d’expertise et recherches de fuites diligentées dans le cadre de ce litige, les désordres constatés chez Monsieur [V] trouvent leur origine dans les parties communes, et que le SDC est précisément responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes (pièces n°4 et 8).
Il indique que l’origine des désordres et la responsabilité des constructeurs n’a pas à être établi, et qu’il suffit d’établir que les désordres subis proviennent des parties communes.
Il ajoute que par ordonnance du 15 juillet 2022, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Rennes a condamné le SDC à garantir Monsieur [V] de sa condamnation à réparer le préjudice de ses locataires, puisque le préjudice à indemniser résultait des parties communes de l’habitation au sein duquel se trouve le logement litigieux.
S’agissant du quantum sollicité, il fait valoir que les derniers locataires ont quitté le logement le 17 mars 2022, à cause des infiltrations, et que depuis lors il lui est impossible de relouer son bien en l’état, de sorte qu’il est fondé à sollicite une indemnisation correspondant à la perte des loyers, annuellement révisés, étant rappelé que la ville de [Localité 1] étant en zone tendue, il n’aurait eu aucune difficulté à louer son bien.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 13 mai 2026, le SDC, représenté par son conseil, demande au juge de bien vouloir :
Juger qu’il n’y a pas lieu à référé,Débouter Monsieur [V] de l’intégralité de ses demandes,Condamner Monsieur [V] à verser au SDC, représenté par son syndic en exercice la société CABINET LECOMTE une indemnité de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [V] aux dépens de la présente instance.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’une expertise judiciaire est en cours depuis 2022, et qu’il subsiste des incertitudes sur la nature exacte des désordres, leurs causes et la part de responsabilité imputable à chacun des intervenants. 
Il précise qu’à ce stade il est impossible de déterminer si les désordres allégués dans le lot 601 sont exclusivement imputables à un défaut d’entretien des parties communes relevant du SDC, ou s’ils résultent, en tout ou partie, de fautes d’exécution des entreprises, de défauts de conception des maîtres d’œuvre, de vices de construction, ou même qu’il existe une pluralité de coresponsables. A ce titre, il fait valoir que le juge des référés avait déjà relevé, dans son ordonnance du 06 septembre 2024, que l’origine des désordres n’était pas identifiée, déboutant ainsi le SDC de sa demande de provision.
S’agissant de l’ordonnance du juge des contentieux de la protection, il fait valoir que le juge ne consacre nullement une obligation d’indemnisation automatique et illimitée du SDC envers le copropriétaire bailleur pour toute perte de loyers future ou hypothétique, mais seulement à garantir le préjudice de jouissance limité des preneurs au moment de l’apparition des désordres.
Au surplus, il relève que le préjudice locatif n’a pas été évalué par l’expert et que Monsieur [V] opère un calcul purement théorique et dans des conditions de locations optimales, et qu’en toute hypothèse, la part du préjudice imputable au SDC n’est pas établie.
Enfin, le SDC précise que les mécanismes propres à la collectivité tendent plus à la perception d’indemnités par le SDC, indemnités reversées à la copropriété ou aux copropriétaires, ou à la réalisation de travaux financés par les appels de charges.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juridiction se réfère aux conclusions déposées et soutenues par elles, à l'audience utile précitée, comme le lui permettent les articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile.

Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Il est constant qu’une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée le 05 août 2022, afin notamment de déterminer la cause des désordres sur le bien de Monsieur [V], qu’en conséquence dans l’attente du dépôt des conclusions de l’expert, les demandes de provision formées par Monsieur [V] sont prématurées ; Il sera d’ailleurs relevé que ce dernier ne verse aux débats aucun d’avis de l’expert désigné et ne fonde sa demande que sur les rapports amiables antérieures à la mesure d’expertise.

Par conséquent l’obligation d’indemnisation dont se prévaut Monsieur [V] est sérieusement contestable et il n’y a pas lieu à référer.

Sur les autres demandes

Succombant en sa demande, Monsieur [V] sera condamné aux dépens, et débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de débouter le SDC de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS