TJ 01053, 16 juin 2026, RG 26/00074
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 16 JUIN 2026
N° RG 26/00074 - N° Portalis DBWH-W-B7K-HJBV
Dans l’affaire entre :
Monsieur [Y] [G]
né le 09 Février 1996 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Danielle HUGONNET CHAPELAND, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 9
Madame [B] [Q] [R] [L]
née le 22 Octobre 1988 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Danielle HUGONNET CHAPELAND, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 9
DEMANDEURS
et
Monsieur [C] [N]
né le 14 Août 1970 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Daphné O’NEIL, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1971
S.A.S.U. H2O HOME immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 805 034 592
dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
Situation :
S.A.R.L. [A] [H], JON ETCHARRY, NOTAIRES ASSOCIES
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Philippe REFFAY, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 16 substitué par Me Corinne BENOIT-REFFAY, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 812
S.A.S. VIRTUHOME ENSEIGNE ORPI inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 881 430 748
dont le siège social est sis [Adresse 5]
non comparante, ni représentée
E.U.R.L. DJM EXPERTISES
inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n°809 105 083
dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Eric ROZET, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 4
S.A. AXA FRANCE IARD
immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 722 057 460
dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Eric ROZET, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 4
DEFENDEURS
* * * *
Magistrat : Madame CARDONA,
Greffier : Madame CORMORECHE,
Débats : en audience publique le 05 Mai 2026
Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2026
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 22 août 2025, M. [Y] [G] et Mme [B] [L] ont acquis auprès de M. [C] [N] une maison située [Adresse 1].
Postérieurement à la vente, les acquéreurs ont découvert des désordres de différentes natures affectant la maison, notamment des infiltrations d’eau en provenance de la toiture de l’extension et du garage de la maison, une non-conformité des installations de chauffage, les conduisant à solliciter l’avis d’un expert.
Dans ce contexte, M. [Y] [G] et Mme [B] [L] ont, par actes de commissaire de justice des 26, 27 et 28 janvier 2026, fait assigner :
- M. [C] [N], en qualité de vendeur du bien immobilier,
- la société H2O Home, laquelle a réalisé des travaux sur le bien immobilier,
- Maître [H] [A], notaire ayant instrumenté la vente,
- la société Virthuhome Enseigne Orpi, agence immobilière,
- la société DJM Expertises, laquelle a réalisé le diagnostic de performance énergétique,
- la société Axa France Iard, ès qualité d’assureur de la société DJM Expertises,
devant le juge des référés aux fins que soit ordonnée une expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.
Au soutien de leur demande, M. [Y] [G] et Mme [B] [L] font valoir qu’ils justifient d’un motif légitime de voir ordonner une expertise au regard des différents désordres constatés affectant la maison.
En défense, Maître [H] sollicite sa mise hors de cause, faisant valoir que sa responsabilité ne peut pas être engagée en l’absence de démonstration d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les deux. Il soutient que son intervention aux opérations d’expertise n’apparaît ni nécessaire, ni opportune.
Egalement représentées par leur avocat, la société DJM Expertises et la société Axa France Iard ont demandé le rejet de la demande d’expertise ainsi que la condamnation de M. [Y] [G] et Mme [B] [L] à payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elles formulent les protestations et réserves d’usage.
Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir que la responsabilité du diagnostiqueur au titre d’un diagnostic de performance énergétique erroné ne peut être engagée que lorsque celui-ci a induit en erreur l’acquéreur sur la performance énergétique du bien, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les demandeurs ne démontrant pas l’incidence de la présence ou de l’absence du poêle sur la classement énergétique de la maison. Enfin, elles soutiennent que le diagnostiqueur n’est pas tenu de procéder à un contrôle du bon fonctionnement des équipements en place.
M. [N] a formulé protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise.
Bien que régulièrement assignées, la société H2O Home et la société Virtuhome Enseigne Orpi n’ont pas comparu à l’audience des référés.
MOTIFS
Sur la mise hors de cause du notaire
Il convient de rappeler qu’à ce stade de la procédure, la demande d'expertise judiciaire est fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, dont l'objet est de permettre d'établir des constatations techniques avant tout procès, lorsqu'il existe un motif légitime de le faire.
En l'espèce, la mesure sollicitée vise à déterminer l'origine technique des désordres affectant la maison. Or, ces constatations relèvent exclusivement de la compétence d'un expert et ne concernent pas la mission ni les obligations professionnelles du notaire.
En outre, M. [Y] [G] et Mme [B] [L] ont assigné le notaire ayant instrumenté la vente du bien immobilier, sans justifier d’un motif légitime à son intervention aux opérations d’expertise.
Il convient également de rappeler que l’expert ne saurait se voir confier une mission d’ordre juridique visant notamment à établir la responsabilité d’une partie, cette question relevant exclusivement de la compétence du juge du fond.
Dès lors, il n'existe pas, dans le cadre de cette instance en référé visant à ordonner une mesure d’expertise judiciaire, de motif légitime à mettre en cause le notaire ayant instrumenté la vente.
En conséquence, maître [H] sera mis hors de cause.
Sur la mise hors de cause de la société DJM Expertises et de son assureur
En l’espèce, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été établi par la société DJM Expertises le 16 juin 2022. Celui-ci concluait à un classement A de la consommation énergétique et B s’agissant des émissions de gaz à effet de serre. Il précisait également une date de validité fixée au 15 juin 2032.
Les pièces produites aux débats, notamment les DPE réalisés par la société DJM Expertises le 16 juin 2022 et par la société [T] [V] [O] Expert le 16 février 2026, rendent vraisemblables les désordres allégués par les demandeurs concernant les installations de chauffage du bien.
En effet, le premier diagnostic retient un classement A en matière de consommation énergétique et mentionne la présence d’un poêle à granulés installé et raccordé au sein de l’habitation, tandis que le second conclu à une classe B et relève l’absence de cet équipement en état de fonctionnement.
Ainsi la comparaison des diagnostics met en évidence une divergence dans l’évaluation de la performance énergétique du bien, sans qu’il puisse être exclu, à ce stade, que la prise en compte ou non de cet équipement ait eu une incidence sur le classement retenu.
Le débat relatif à une éventuelle responsabilité du diagnostiqueur, seulement en cas d’un DPE erroné et son incidence sur le consentement de l’acquéreur, apparaît prématuré dès lors que l'article 145 du code de procédure civile exige uniquement la démonstration d’un motif légitime.
Dans ces conditions, la responsabilité éventuelle de la société DJM Expertises ne peut être écartée à ce stade et la garantie de son assureur est susceptible d’être mobilisée.
En conséquence, leur intervention aux opérations d’expertise apparaît nécessaire et opportune.
Sur la demande d’expertise
En l’espèce, les désordres relatifs aux installations de chauffage sont plausibles et il ressort du rapport d’expertise établi par la société Expert01, Niepceron Group en date du 28 octobre 2025, que la maison est affectée de fuites et d’infiltrations d’eau sur la toiture terrasse, au niveau du garage et du studio, lesquelles entraînent une dégradation dans les locaux.
L’expert précise que ces désordres ne sont pas récents et relève plusieurs non-conformités d’exécution, notamment sur les toitures terrasses.
L’ensemble de ces éléments établissent suffisamment la réalité des désordres allégués par les acquéreurs.
La responsabilité de M. [N], vendeur et celle de la société H2O Home, laquelle a réalisé des travaux de construction sur le bien litigieux, ne peut être écartée à ce stade.
Pareillement, il ne saurait être jugé qu'à l'évidence, l'agent immobilier, lequel ne comparaît pas, ne saurait voir sa responsabilité engagée alors qu'il est tenu d'un devoir d'information et de s'assurer de la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise.
L’existence d’un motif légitime étant démontrée, il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise suivant mission détaillée au dispositif.
Les responsabilités n’étant pas établies à ce stade, les dépens seront laissés à la charge des demandeurs et il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Met hors de cause Maître [A] [H], notaire ;
Ordonne une expertise à l’égard de M. [C] [N], des sociétés H2O Home, Virtuhome, DJM Expertises et Axa France Iard ;
Désigne pour y procéder :
M. [Z] [E]
expert près la cour d'appel de Lyon
demeurant [Adresse 8]
[Localité 6]
[Courriel 1]
avec mission de :
Relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, notamment ceux relatifs aux infiltrations d’eau et aux installations de chauffage ;
En détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables ;
Dire si les vices étaient existants lors de la vente entre les vendeurs et les acquéreurs;
Dire si les désordres étaient apparents ou non lors des visites préalables à la vente et de la vente, et au cas où ils auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;
Dire si les désordres apparents au jour de la vente ont fait l’objet de travaux de reprise ;
Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;
Dire si les vices sont suffisamment graves pour diminuer l’usage du bien tel que, si l’acheteur l’avait connu il ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un prix moindre ; dire si les vices étaient de nature à entraîner une moins-value sur la valeur du bien immobilier ;
Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;
Donner son avis sur les solutions appropriées et chiffrer précisément leur coût ;
En cas de travaux estimés urgents par l’expert, il devra en informer les parties en leur adressant une note avec un délai de dix jours pour faire part de leurs observations et répondre aux dires des parties avant réalisation éventuelle des travaux par le demandeur pour le compte de qui il appartiendra ;
Fournir tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;
Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
Dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :
- Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Se rendre sur les lieux et visiter l’immeuble ; si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
- Prendre connaissance de tous documents utiles ;
- Recueillir les observations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;
- Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant et le calendrier des travaux ;
Ordonne aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;
Dit que :
l’expert devra commencer ses opérations dès que le versement de la consignation aura été porté à sa connaissance ;
en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;
l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;
à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, l’expert devra définir un calendrier prévisionnel de ses opérations et l’actualiser ensuite dans les meilleurs délais :en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de l’accomplissement de sa mission ;
l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties, étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;
l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;
au terme de ses opérations, l’expert devra, sauf exception dont il justifiera dans son rapport, adresser aux parties un document de synthèse, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 7 mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;
Dit que les frais d’expertise seront avancés par M. [Y] [G] et Mme [B] [L] qui devront consigner la somme de 4 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse dans le mois de la présente décision étant précisé que :
à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;
chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;
la/les personne(s) ci-dessus désignée(s) sera/seront dispensée(s) de consignation au cas où elle(s) serait/seraient bénéficiaire(s) de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;
Commet Mme [W] [D], présidente du tribunal, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, pour surveiller l’exécution de la mesure ;
Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [Y] [G] et Mme [B] [L] aux dépens.
La greffière Le juge des référés
copie à :
Me Danielle HUGONNET CHAPELAND
Me Daphné O’NEIL
Me Philippe REFFAY
Me Eric ROZET
EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,
A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,
AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D'Y TENIR LA MAIN ;
A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE LA FORCE PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU'ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.
EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER
LE GREFFIER
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