TJ 01053, 23 sept. 2025, RG 25/00203

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 23 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00203 - N° Portalis DBWH-W-B7J-HBN5

Dans l’affaire entre :

S.C.I. SCI DI DOMENICO, immatriculée au RCS de Mâcon sous le numéro 794 586 826
dont le siège social est sis [Adresse 1]

DEMANDERESSE, représentée par Me Julia BRICCA, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3187 substitué par Me Clara GAY, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 20

et

S.A.S. SAS [U] [V], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 853 349 898
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Pierre Emmanuel THIVEND, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 42

* * * *

Magistrat : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président

Greffier : Madame CLAMOUR,

Débats : en audience publique le 26 Août 2025

Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte daté du 10 avril 2025 régulièrement dénoncé aux créanciers inscrits, la SCI Domenico, propriétaire de locaux situés à Viriat (Ain), [Adresse 3], donnés à bail commercial à la société [U] contrôle, se prévalant du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 février 2025, resté, selon elle, sans réponse, a fait assigner sa locataire à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, statuant en référé, aux fins, selon le dispositif de l’assignation, de :
“Vu les articles 700, 834 et 835 du Code de Procédure Civile,
Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce,
Vu les articles 1103 et 1225 du Code civil,
Vu les pièces produites aux débats,
[...]
JUGER les demandes de la Société SCI DI DOMENICO recevables et bien fondées,
JUGER que la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er septembre 2019 est acquise au 15 mars 2025,
En conséquence,
CONSTATER et en tant que de besoin JUGER que le bail commercial des locaux situés [Adresse 4]
[Adresse 5] à [Localité 2] se trouve résilié de plein droit par le jeu de la
clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,
ORDONNER l’expulsion de la Société [U] [V] et de toute personne dans les lieux de
son chef et ce, au besoin, avec l’assistance des forces de l’ordre, d’un serrurier et d’un déménageur s’il y a lieu,
ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux
dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu qu’il plaira à la Société bailleresse, aux frais, risques et périls de la Société [U] [V] et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
CONDAMNER la Société [U] [V] à payer par provision à la Société SCI DI DOMENICO la somme de 37.721,20 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges au 25 mars
2025, avec réactualisation au jour de l’audience, outre intérêts légaux à compter du 15 février
2025, date du commandement de payer,
CONDAMNER la Société [U] [V] à payer par provision une indemnité d’occupation
trimestrielle payable d’avance, fixée au montant du loyer TTC, des charges, taxes et impôts recouvrables en vigueur en fin de bail, outre tous accessoires de loyer, et ce à compter du 30 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clefs
ou l’expulsion,
AUTORISER le bailleur à faire procéder à l’expulsion de [U] [V] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique en vertu des dispositions de l’article 61 de la loi du 9 juillet 1991.
CONDAMNER la Société [U] [V] à payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article
700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER la Société [U] [V] aux entiers dépens de l’instance, y incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation et de ses suites.”

À l’audience du 26 août 2025, la SCI Domenico, représentée par son avocat, a déclaré maintenir ses demandes initiales, sauf celle faite au titre des frais de procédure fixée désormais à 3 000 euros.

Considérant d’une part que le montant de la créance de la SCI Domenico est erroné puisque les loyers de la période d’un an d’inactivité subie à cause d’un incendie survenu le 26 novembre 2023 ont été (ou doivent être) payés par son assureur et qu’en tout état de cause elle ne peut être tenue de régler les loyers pour une période durant laquelle elle n’a pas bénéficié de la jouissance du local, d’autant que le bailleur a unilatéralement augmenté le loyer de 1 000 euros à compter du 1er septembre 2024, et d’autre part qu’elle est en droit d’opposer l’exception d’inexécution pour défaut de délivrance conforme dès lors que des désordres subsistants empêchent une exploitation normal du fonds, la société [U] contrôle a en réponse demandé au juge, selon le dispositif des écritures de son avocat auxquelles celui-ci s’est référé, de :
“Vu l’article 835 du Code de procédure civile,
Vu les articles 606, 1219, 1719, 1720, 1721 et 1345-3 du Code civil,
Vu les pièces versées au débat,
A TITRE PRINCIPAL
JUGER que le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance conforme des locaux selon leur destination ;
DEBOUTER la société DI DOMENICO de l’intégralité de ses demandes ;
A TITRE SUBSIDIAIRE
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et ALLOUER à la société [U] [V] les
plus larges délais pour régulariser les impayés, soit 24 mois ;
A TITRE RECONVENTIONNEL
CONDAMNER la SCI DI DOMENICI sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à venir à réaliser les travaux suivants :
- Procéder au changement des menuiseries en bois par des menuiseries métalliques ;
- Réparer ou remplacer la porte sectionnelle ;
- Réparer la toiture objet des infiltrations ;
- Faire fixer les dalles de plafond instables ;
- Faire rependre les débords de peinture et poignées mal fixées ;
CONDAMNER la SCI DI DOMENICI sous astreinte de 100 euros par jour de retard à communiquer le diagnostic électrique ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER la SCI DI DOMENICI à verser à la société A [V] la somme de 3 000
euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la SCI DI DOMENICI aux dépens ;”.

La note en délibéré adressée par la société [U] contrôle en cours de délibéré, non autorisée, doit être écartée sans examen.

DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DÉCISION

La société [U] contrôle ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement que la SCI Domenico lui a délivré le 14 février 2025 et les arguments qu’elle présente pour ne pas le faire ne résistent pas à l’examen.

Il apparaît en effet, d’abord, que le bail n’a pas été résilié à la suite de la destruction des locaux loués, de sorte que la SCI Domenico, preneuse qui s’est volontairement maintenue dans les lieux, présumée, jusqu’à preuve du contraire ici non rapportée, responsable de l’incendie, reste tenue au paiement des loyers, peu important que son assureur n’ait pas indemnisé le bailleur de la totalité de son préjudice.

La société [U] contrôle ne peut ensuite valablement reprocher à la SCI Domenico d’avoir augmenté le loyer, selon elle unilatéralement, alors que le bail stipule clairement qu’il sera indexé automatiquement chaque année en fonction de l’indice du coût de la construction.

Enfin, il est acquis que la société [U] contrôle a, les travaux de remise en état des locaux une fois effectués, repris son activité commerciale, sans preuve que les désordres qu’elle dénonce ont rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés. Elle ne justifie donc pas d’une inexécution suffisamment grave de l’obligation de délivrance de la SCI Domenico l’autorisant à se soustraire au paiement des loyers.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire avec effet au 15 mars 2025 et d’ordonner l’expulsion de la société [U] contrôle des locaux loués. Les modalités d’expulsion et le sort des meubles sont précisément réglés par la loi.

Le montant des loyers et charges impayés à la date de la résolution du bail s’élève, selon le décompte produit, à la somme totale de 37 721,20 euros.

Il y a lieu de condamner la société [U] contrôle au paiement provisionnel de cette somme, avec intérêt au taux légal sur celle de 29 376,40 euros à compter du jour de la signification du commandement de payer, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d'occupation équivalente aux loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi normalement à compter du jour de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux.

Se bornant à admettre in fine qu’elle va reprendre le paiement des loyers à compter du mois de juin 2025 (en produisant une simple copie d’écran d’un virement) sans faire de proposition sérieuse de paiement de l’arriéré dû depuis plus d’un an, la société [U] contrôle ne démontre pas le bien fondé de sa demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire. Cette demande doit être rejetée.

Etant désormais occupante sans droit ni titre, la société [U] contrôle n’a plus aucun intérêt à solliciter la réalisation de travaux dans les locaux en cause. Non fondée, la demande reconventionnelle qu’elle a formée à ce titre sera également rejetée.

Partie perdante, la société [U] contrôle sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, préalable nécessaire à la présente procédure, et versera à son adversaire une juste indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,