TJ 34032, 16 juin 2026, RG 25/00461

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Références :
N° RG 25/00461 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YS2

MINUTE N°2026/ 370

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 16 Juin 2026

[X] [M]

c/

[E] [P], [R] [K]

Copie délivrée à
Me Isabelle KOLCHAK
prefecture

Copie exécutoire délivrée à
Me Dominique VIAL-BONDON

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

Madame [X] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Me Dominique VIAL-BONDON, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSES :

Madame [E] [P]
née le 18 Août 1995 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Représentée par Me Isabelle KOLCHAK, avocat au barreau de BEZIERS

Madame [R] [K]
née le 28 Septembre 1996 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 05 mai 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 12 janvier 2021 , à effet au 15 janvier 2021 , Madame [M] [X] a donné à bail à Madame [P] [E] et Madame [K] [R] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 6] pour un loyer initial mensuel de 575€, outre 150€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [M] [X] , selon acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025 a fait signifier à Madame [P] [E] et Madame [K] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d'un montant de 2157,52€.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 12 juin 2025 .

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025 , auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Madame [M] [X] a assigné Madame [P] [E] et Madame [K] [R] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail , et en conséquence, voir ordonner l'expulsion de Madame [P] [E] et Madame [K] [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner solidairement et à titre provisionnel Madame [P] [E] et Madame [K] [R] au paiement de la somme de 3172,10 euros à valoir sur l'arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 5 août 2025 , en outre au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 786,29€, jusqu'à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle que Madame [K] [R] est partie du logement sans demander la désolidarisation du bail. Madame [P] [E] a conservé le logement et y vit depuis peu avec monsieur [B] [Y] . le couple a demandé à mettre monsieur sur le bail mais cela n’a pu être fait. Les impayés de loyer sont liés à un loyer trop élevé . Une mesure d’ASLL prévention des expulsions est prévue. Un plan d’apurement est envisagé . Madame n’a pas repris le paiement du loyer . Des démarches de relogement sont en cours.

A l’audience du 5 mai 2026 , Madame [M] [X] , non comparante en personne mais représentée par son avocat, dépose un dossier . Elle maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette due à hauteur de 9115,95€, somme arrêtée au 5 mai 2026. Elle indique qu’il n’y pas eu de reprise des paiements et s’oppose à toute demande de délai .

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice déposé à étude selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, Madame [K] [R] n’a pas comparu ni personne pour elle .

Représentée à l’audience par son conseil , Madame [P] [E] dépose un dossier . Elle soulève à titre principal l’incompétence du juge des contentieux de la protection en raison de l’existence d’une contestation sérieuse . Elle invoque la nullité du commandement de payer de 2157,52 euros qui serait imprécis et erroné ainsi que l’absence de régularisation des charges depuis le 15 janvier 2021 , dont la provision mensuelle n’aurait jamais été indexée. A titre subsidiaire , elle sollicite des délais de paiement. Madame [K] [R] a quitté le logement en 2021, mais le concubin de Madame [M] [X], Monsieur [B] [Q], disposerait de revenus suffisants pour l’aider à rembourser la dette.

Dans ses conclusions responsives , Madame [M] [X] conclut au rejet des prétentions de la défenderesse et actualise sa demande au titre de de l'article 700 du Code de procédure civile à la somme de 1200 euros ;

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [P] [E] soulève la nullité du commandement de payer du 11 juin 2026 , qui serait imprécis et erroné alors même que les sommes sollicitées ( 2157,52 euros) sont détaillées explicitement et qu’un décompte y est annexé détaillant la nature et le montant des sommes dues. Le coût du commandement de payer ne figure pas dans ce décompte .

En second lieu , elle invoque l’absence de régularisation des charges depuis le 15 janvier 2021 et une provision mensuelle sur charges qui n’aurait jamais été indexée. Or Madame [M] [X] produit un relevé annuel des charges locatives daté du 1er juillet 2025 , d’un montant de 1868,98 euros , qui démontre que Madame [P] [E] a gagné 68,98 euros par rapport au montant de la provision mensuelle sur charges dont elle était redevable , qui n’a pas été indexée depuis son entrée dans les lieux et qui est restée à 150 euros .

La contestation de Madame [P] [E] n’est donc pas suffisamment sérieuse pour justifier l’incompétence du juge des contentieux de la protection.

La saisine en référé de Madame [M] [X] est donc recevable .

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Hérault par mail reçu le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par Madame [M] [X] apparaît recevable.

2°) Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l'espèce, le bail conclu le 12 janvier 2021 , à effet au 15 janvier 2021 , contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juin 2025 pour la somme en principal de  2157,52€.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 août 2025 .

3°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Madame [M] [X] produit un décompte démontrant que Madame [P] [E] et Madame [K] [R] restent lui devoir, déduction faite des frais de poursuite , la somme de 9115,95€ à la date du 5 mai 2026 .

Madame [K] [R] , qui aurait quitté le logement en 2021 mais qui n’a pas donné congé, n’a pas comparu . Elle n’apporte donc par définition aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

Madame [P] [E] , représentée à l’audience par son conseil , ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, Madame [P] [E] et Madame [K] [R] seront condamnées à titre provisionnel au paiement de la somme de 9115,95€ au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparaît que le versement des loyers n’a pas repris depuis le 5 janvier 2026 et que le concubin de Madame [P] [E] , s’il dispose des ressources suffisantes pour l’aider à rembourser la dette , ne figure pas sur le bail.

Il n’est donc pas possible d’accorder à Madame [P] [E] des délais de paiement.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenues occupantes sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Madame [P] [E] et Madame [K] [R] ne pourront qu’être expulsées selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Madame [P] [E] et Madame [K] [R] seront enfin condamnées solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour Madame [M] [X] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la solidarité

En application des dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, conformément à la clause prévue au contrat de bail, la solidarité sera ordonnée pour la somme de 9115,95€ correspondant à l'arriéré des loyers dus ainsi que pour les indemnités d’occupation , les frais de procédure et les dépens.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [P] [E] et Madame [K] [R] , parties perdantes, seront donc condamnées solidairement aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement et à ce titre Madame [P] [E] et Madame [K] [R] à payer à Madame [M] [X] la somme de 300€.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,