TJ 59606, 18 juin 2026, RG 21/02174

N° RG 21/02174 - N° Portalis DBZT-W-B7F-FRGV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE
Affaire n° N° RG 21/02174 - N° Portalis DBZT-W-B7F-FRGV
N° minute : 26/158
Code NAC : 70Z
TK/AFB

LE DIX HUIT JUIN DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE

SCI OVERNO, Société civile immobilière, immatriculée au RCS de Valenciennes sous le numéro 453 744 054, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de ses gérants domiciliés es qualité audit siège
représentée par Maître Loïc RUOL membre de la SCP COURTIN & RUOL, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.S. SLBA, Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de VALENCIENNES sous le n° 349 185 264, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Nathalie POULAIN, avocat au barreau d’ARRAS, avocat plaidant

* * *

Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 30 Avril 2026 puis prorogé à plusieurs reprises jusqu’à ce jour par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Teslima KHIARI, Juge, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffière.

Débats tenus à l'audience publique du 08 Janvier 2026 devant Madame Teslima KHIARI, Juge, statuant en Juge Unique, par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffière.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI OVERNO, dont le siège social est à Lille, était propriétaire d'un bâtiment commercial à usage de garage automobile et d'un terrain à usage d'entrepôt et de parking, sis [Adresse 3] à [Localité 1] (parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2]).
Suivant acte sous seing privé en date du 21 juillet 2004, ces lieux ont été donnés à bail commercial à la société SADIAV, exerçant une activité de vente et réparation de véhicules automobiles.
La société SADIAV, alors en redressement judiciaire, a, dans le cadre d'un plan de cession arrêté par le tribunal de commerce de Lille selon jugement en date du 6 juillet 2005, vendu, le 6 juillet 2006, son fonds de commerce à la SAS SLBA, laquelle a, à son tour, occupé et exploité le site dans les conditions du bail commercial initial.

Par exploit en date du 17 avril 2015, la SAS SLBA a notifié à la SCI OVERNO sa décision de mettre fin au contrat de bail à compter du 20 juillet 2016.

Par la suite, un litige est né entre les parties relativement à la remis en état du site. La SCI OVERNO a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Valenciennes afin d'obtenir la condamnation de son ancien locataire, notamment, à la remise en état des lieux, au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à ce que les travaux sollicités soient réalisés, au paiement du loyer du troisième trimestre ainsi qu'à une indemnité procédurale.

Par ordonnance de référé du 24 janvier 2017, la présidente du tribunal judiciaire de Valenciennes a débouté la SCI OVERNO de ses demandes et l'a condamnée à verser à la SAS SLBA une indemnité de procédure de 1.000 euros, outre les dépens.

En octobre 2019, la SCI OVERNO a cédé le bâtiment commercial à usage de garage à la société GFDI 148, exerçant sous l'enseigne " Grand frais ".

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2021, la SCI OVERNO a assigné la SAS SLBA devant le tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de paiement de dommages et intérêts au titre de l'inexécution des obligations contractuelles, d'une indemnité d'occupation et du loyer échu.

Par ordonnance du 23 novembre 2023, le juge de la mise en état a déclaré prescrite, et donc irrecevable, la demande de restitution du dépôt de garantie formulée par la SAS SLBA et débouté cette dernière de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir de la SCI OVERNO, condamné la SAS SLBA aux dépens ainsi qu'à régler à la SCI OVERNO la somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique le 14 septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens soulevés, la SCI OVERNO demande au tribunal de :
- La déclarer recevable et fondée en son action ;
- Constater, dire et juger que la SAS SLBA était tenue de procéder aux réparations, aux travaux et à la remise en état complète du site et des installations sis [Adresse 3] à [Localité 1] sur les parcelles cadastrées Section AC n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], conformément aux obligations mises à sa charge dans le bail commercial conclu le 21 juillet 2004 avec la SCI OVERNO, et consistant notamment en les opérations suivantes :
*Remédier aux désordres constatés dans le constat d'huissier du 20 juillet 2016 ;
*Retirer les deux matériels d'évacuation de la peinture et reconstruire la cloison ;
*Boucler les quatre emplacements de ponts retirés ;
*Réparer le parquet du hall de présentation de véhicules endommagé par les fuites du chéneau non entretenu ;
*Retirer les cuves à huile présentes sur le site ;
*Retirer les contaminations en métaux, hydrocarbures aromatiques polycycliques et hydrocarbures totaux ;
* Retirer les contaminations et hydrocarbures mono-aromatiques et en solvants chlorés ;
- Condamner la SAS SLBA au paiement des sommes suivantes :
* 24.268,24 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement aux obligations contractuelles d'entretien, de réparation, de travaux, de remise en bon état des lieux résultant du bail commercial conclu ;
* 6.480 euros correspondant aux frais d'étude de pollution des sols réalisée par la société Socotec ;
* 60.000 euros représentant sa propre participation aux travaux de dépollution supportés par la SCI GFDI 148 ;
* 57.028,32 euros représentant les travaux de dépollution de la parcelle cédée à la SAS Tagerim ;
- Condamner la SAS SLBA à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer mensuel, multiplié par le nombre de mois d'occupation, augmenté des charges et majoré de 50% pour la période du 20 juillet 2016, date de l'état des lieux de sortie, jusqu'à la date de cession de l'immeuble au profit de la société GFDI 148 ;
- Condamner la SAS SLBA au paiement du loyer du 3ème trimestre 2016, majoré de 10 %, soit la somme de 16.017,04 euros, outre les intérêts judiciaires à compter du 23 novembre 2016, date de la demande qui lui en a été faite ;
- Déclarer la SAS SLBA irrecevable en sa demande de restitution du dépôt de garantie ;
- Condamner la SAS SLBA à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SAS SLBA aux dépens.

La SCI OVERNO soutient tout d'abord que, bien qu'ayant vendu l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] cadastré n°[Cadastre 1] tout en étant toujours propriétaire du bien sis [Adresse 3] à [Localité 1] cadastré n°[Cadastre 2], sa demande de remise en état des locaux à l'encontre de la SAS SLBA est recevable, en ce que son préjudice demeure intact.

Se fondant sur 1147 du code civil, devenu 1231-1 du code civil, et des dispositions contractuelles présentes au bail commercial, la SCI OVERNO expose que la SAS SLBA avait pour obligations contractuelles la remise en état du site, y compris les sols, dans le cadre de la restitution des lieux.
Au visa de l'article 1103 du code civil, et de l'article 1731 du même code, et se fondant sur le constat d'état des lieux de sortie et du rapport de la société Socotec 12 décembre 2016, la SCI OVERNO soutient que des désordres, notamment des pollutions des sols, persistent à la restitution des lieux par la SAS SLBA et que cette dernière n'a donc pas exécuté ses obligations, les désordres découlant de son activité. La SCI OVERNO conclut de ce fait à l'engagement de la responsabilité contractuelle de la SAS SLBA et à la nécessité d'indemniser ses préjudices.

En ce sens, la SCI OVERNO expose avoir subi des pertes financières, dont elle demande réparation, du fait, d'une part, de son impossibilité de relouer ou vendre son bien et d'autre part des frais engagés pour faire réaliser l'étude du site, de frais engagés relatifs à la dépollution des sols.

En outre, la SCI OVERNO soutient, au visa de l'article 1240 du code civil et de l'article L145-28 du code de commerce, que la restitution des lieux par la SAS SLBA est incomplète du fait de la persistance de désordres ayant empêché de relouer le bien, ce dont elle déduit une indemnité d'occupation. La SCI OVERNO ajoute que la SAS SLBA devra revenir sur les lieux pour réaliser les travaux de remise en état. En cela, elle expose qu'elle ne pourra plus disposer de son bien, justifiant une indemnité d'occupation sur la période d'occupation courant du 20 juillet 2016 date de l'état des lieux de sortie, jusqu'à la cession du terrain qu'elle en a fait à la SCI GFDI 148, en octobre 2019.

Au soutien de sa demande de paiement du loyer par la SAS SLBA, la SCI OVERNO se fonde sur l'article 1728 du code civil, et affirme que la SAS SLBA n'a pas respecté son obligation de paiement du dernier loyer trimestriel dû en application du bail, aux termes de la facture arrêtée au 20 juillet 2006 pour le troisième trimestre annuel, du mois de juillet à la fin du mois de septembre.
Enfin, pour solliciter le rejet de la demande de la SAS SLBA au titre du dépôt de garantie, la SCI OVERNO soutient que celle-ci est irrecevable, aux termes de l'article 122 du code de procédure civile et 2224 du Code civil, dans la mesure où le bail a pris fin le 20 juillet 2016, marquant le point de départ du délai de prescription de l'action en restitution du dépôt de garantie que la SAS SLBA pense pouvoir exercer, demande qu'elle aurait pourtant dû formuler avant le 20 juillet 2021.

Aux termes de ses conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens soulevés, la SAS SLBA demande de :
- Débouter la SCI OVERNO de ses demandes ;
- Condamner reconventionnellement la SCI OVERNO à lui payer les sommes suivantes :
* 3000 euros au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive;
* 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SCI OVERNO aux entiers frais et dépens.

Au soutien de sa demande, la SAS SLBA expose que la SCI OVERNO ne rapporte la preuve ni d'une faute issue d'un manquement contractuel, ni d'un préjudice à son encontre.
La SAS SLBA indique, d'une part, qu'aucun état de lieux d'entrée n'est produit et d'autre part, que l'état des lieux de sortie ne fait pas état d'une quelconque réparation restant à effectuer à sa charge.

S'agissant de la pollution des sols, la SAS SLBA affirme avoir entièrement respecté ses obligations. Elle indique dans un premier temps qu'elle n'était pas tenue de faire une déclaration au titre des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE), comme l'a confirmé la Préfecture du Nord par courrier du 12 février 2016. Elle expose ensuite que la dépollution d'une cuve à huile a été réalisée et actée par la SCI OVERNO et avoir réalisé une dépollution complète du site au moment de son départ, procédant ainsi à l'évacuation de la cuve enterrée, aux termes de la facture qu'elle produit. Elle produit en ce sens un rapport de la société Alisa. D et un audit de la société Helfy et renvoie au rapport de la société Socotec versé par le demandeur.

La SAS SLBA soutient en outre que la SCI OVERNO n'a subi aucun préjudice découlant d'une absence de remise en état puisque le site a été vendu, les locaux détruits, la société GFDI 148 ayant démoli le bâtiment à usage commercial ainsi que le garage attenant et reconstruit un bâtiment complet d'une surface bien plus importante que l'ancienne concession automobile, et que le projet de démolition était antérieur à la vente de l'immeuble et que par ailleurs, la SCI OVERNO n'avait plus la qualité de propriétaire à la date de l'assignation et ne dispose d'aucun droit sur l'immeuble pour lequel elle sollicite une indemnisation au titre de travaux et réparations diverses. La SAS SLBA ajoute qu'en toute hypothèse, plus aucun bâtiment en dehors du bâtiment exploité par GRAND FRAIS et Marie Blanchère n'existe, de sorte qu'il ne saurait être fait droit à une quelconque demande indemnitaire en lien avec des travaux destinés à retirer des ponts, remplacer du parquet et reconstruire des cloisons dans des bâtiments qui n'existent plus. Elle ajoute que les autres terrains, soi-disant restés propriété de la SCI OVERNO, ont également été cédés au sens des services du cadastre.
Elle ajoute que la difficulté rencontrée par la SCI OVERNO pour relouer son bien a eu pour seule cause, au sens de ses propres écritures, l'occupation illicite des lieux par des gens du voyage, et en aucun cas un manque à gagner imputable à la SAS SLBA, puisqu'il est établi que la dépollution était effective en juillet 2016, à son initiative.
Elle déclare ensuite que l'étude de pollution des sols réalisée par la société Socotec a été commandée par la SCI OVERNO dans le cadre de la vente du bien à la SCI GDFI 148 et ne saurait donc être mise à sa charge.
Elle indique enfin que la SCI OVERNO n'a pas subi une réduction du prix de la vente conclue avec la société GFDI 148 en participant aux frais de travaux de dépollution supportés par l'acquéreur. En effet, elle soutient qu'une plus-value a au contraire été faite.

Pour s'opposer à la demande d'indemnité d'occupation, la SAS SLBA expose ne pas s'être maintenue dans les lieux après la restitution des clés et qu'aucune occupation abusive ne peut de ce fait justifier une telle condamnation. Elle rappelle que la SCI OVERNO a indiqué ne pas avoir pu disposer de son bien uniquement du fait de son occupation illicite par des gens du voyage. Elle précise également que la période sollicitée par la SCI OVERNO comme base de calcul de l'indemnité est erronée en ce que le projet de vente à la société GFDI 148 était en cours dès l'année 2018. Elle évoque enfin qu'une demande similaire a déjà été rejetée par le juge des référés, et que la situation est la même à ce jour.

Par ailleurs, la SAS SLBA déclare que la demande de la SCI OVERNO de paiement du loyer est infondée en ce que cette dernière ne lui a pas restitué son dépôt de garantie.

Enfin, au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, la SAS SLBA expose que la SCI OVERNO a fait preuve de mauvaise foi.

La clôture de la procédure est intervenue le 9 janvier 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. L'affaire a été fixée à l'audience du 8 janvier 2026 et, à l'issue, la décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026, prorogée au 18 juin 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle

Sur le principe du droit à réparation de la SCI OVERNO

En vertu de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l'article 1728 du code civil, dans sa version applicable au bail commercial, le locataire est tenu notamment d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.
L'article 1731 du même code précise que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l'espèce, la cession du fonds de commerce entre la société SADIAV et la SAS SLBA est établie à la date du 6 juillet 2006. Cette cession intègre le bail commercial affectant le bien sis [Adresse 3] à [Localité 1] conclu le 21 juillet 2004 entre la SCI OVERNO et la société SADIAV, versé aux débats.

Ce bail commercial comprend notamment, pour le preneur et donc pour la SAS SLBA à la suite de la cession de fonds de commerce, les obligations suivantes:
- utiliser les locaux exclusivement pour l'activité commerciale suivante : commerce et réparations automobiles ;
- tenir les lieux en bon état de réparations locatives et d'entretien ;
- rendre les lieux en bon état et s'acquitter du montant des réparations qui pourraient être dues.

Aucun état de lieux d'entrée n'étant produit, la SAS SLBA sera présumée avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

Un rapport d'inspection de la Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement, en date du 21 avril 2016, établit que l'activité du site concerne le commerce et la réparation de véhicules automobiles. L'état des locaux est décrit comme propre, pourvu d'une zone déchets. Des prélèvements au sol sont préconisés pour déterminer une potentielle pollution aux hydrocarbures.

Le procès-verbal de constat, établi par commissaire de justice le 20 juillet 2016 lors la restitution des lieux, fait d'abord état de ce que les locaux sont visiblement inoccupés et libres de tous biens et personnels. Le procès-verbal établit ensuite une liste de désordres observés en divers endroits du site, à l'intérieur des locaux et à l'extérieur, tels que la présence de câbles, de luminaires suspendus, des traces et tâches au sol, une vitre manquante de l’atelier de carrosserie, des fentes et fissures en plusieurs endroits sur le bitume au niveau des places de stationnement outre un tas de gravats, ainsi que la déterioration du revêtement du sol à plusieurs endroits au niveau du hall d’exposition AUDI. Il retranscrit également les observations du bailleur qui entend soulever principalement l’absence de dépollution des cuves à essence et la vérification à opérer sur la nature des traces sur le parking, outre le retrait des actifs encore présents (équipements de véhicules, système de peinture, matériels informatiques).

S'agissant de l'évaluation de la pollution des sols et des démarches de dépollution réalisées par la SAS SLBA, plusieurs pièces sont versées à la procédure.
D’abord, une offre relative à un diagnostic de pollution des sols a été établi à la demande de la SAS SLBA le 21 avril 2016 par la société Helfy, mentionnant un “diagnostic de pollution des sols - périmètre limité = cuve enterrée huiles”.

Un rapport de la société Alisa.D en date du 25 juillet 2016 est également produit. Il atteste du retrait de la cuve à huile et de l'excavation de 80 tonnes de terres. Il expose que les résultats de prélèvements sur la zone de la cuve rendent compte de valeurs résiduelles indiquant le retrait de l'essentiel de la pollution, compatible avec un usage non-sensible.
La SAS SLBA verse en ce sens une facture en date du 31 juillet 2016 relative au retrait de la cuve et des terres polluées.

La SCI OVERNO verse un rapport de diagnostic relatif aux sites et sols potentiellement pollués, établi le 12 décembre 2016 par la société Socotec. Ce rapport conclut à un état de contamination des sols ne présentant pas d'incompatibilité avec un usage futur similaire à la dernière activité exercée (concession automobile) en dépit d'une présence de contaminations avec des composés organiques et inorganiques. Il préconise la réalisation d'une dépollution en cas de démolition du bâtiment.

Enfin, un diagnostic de pollution des sols a été établi le 25 février 2022 par la société Helfy à la demande de la société Tagerim, dans le cadre du projet d'achat d'une des parcelles du site et de construction de logements et bureaux. Ce diagnostic conclut à la présence de plusieurs sources de contaminations et d'une zone de pollution concentrée en composés organiques volatils et non volatils dans les sols. Il conclut à l'absence de risque sanitaire pour le projet sous réserve du retrait des remblais impactés sur une profondeur d'a minima 1 mètre et le recouvrement des sols au droit des futurs jardins et espaces verts par a minima 0,50 mètre de terre végétale saine.

Ainsi, il ressort des différents rapports produits que les démarches de dépollution accomplies par la SAS SLBA ont permis une réduction notable de la pollution engendrée dans les sols, les rendant conformes à un usage similaire à l'activité de concessionnaire et réparateur automobile. Toutefois, il demeure une présence de pollution des sols nécessitant la réalisation de démarches de dépollution en cas de démolition du bâtiment ou de projet de construction de logements.

Il sera par ailleurs relevé que l’activité de la SAS SLBA n'est pas classée ICPE au regard du courrier de la Préfecture du Nord du 12 février 2016, et que les récépissés des déclarations effectuées par la société SADIAV en 1962, 1963 et 1987 ne se réfèrent à une adresse différente de celle de l'objet du présent litige.

Ainsi, la SAS SLBA était tenue, au nom de ses obligations contractuelles issues du bail commercial, de faire procéder aux travaux de dépollution nécessaires au bon état du lieu.

Sur l'évaluation des préjudices

Sur la perte financière pour impossibilité de louer ou vendre le bien

La SCI OVERNO soutient d'abord que ce manquement lui a causé un préjudice financier, à hauteur de 24.268,24 euros, du fait de l'impossibilité qu'elle a eue de relouer ou vendre son site après le départ de la SAS SLBA.
Néanmoins, il ressort des éléments versés aux débats que le site a fait l'objet d'une occupation illicite, constatée par procès-verbal de commissaire de justice en date du 29 novembre 2016, ne permettant pas en l'état une location du bien. De plus, le procès-verbal de constat, établi par commissaire de justice le 20 juillet 2016 à la restitution des lieux, expose que les locaux sont visiblement inoccupés.
Dès lors, la SCI OVERNO ne démontre pas de lien de causalité entre le préjudice allégué et les manquements contractuels de la SAS SLBA.

Elle sera déboutée de cette demande.

Sur les frais d’étude des sols

La SCI OVERNO verse ensuite une facture de la société Socotec relative à la réalisation du diagnostic des sols pollués en date du 12 décembre 2016, demandant sa prise en charge par la SAS SLBA à hauteur de 6.480 euros.

Confrontée à des indices de pollution affectant le terrain, la SCI OVERNO a été fait procéder à une étude environnementale afin de déterminer la nature, l'origine et l’étendue de désordres. Cette étude, réalisée antérieurement à l'introduction de la présente instance, a constitué une mesure nécessaire à l'identification des conséquences du manquement contractuel invoqué et à l'évaluation du préjudice en résultant.

Le coût correspondant, justifié par la facture détaillée produite aux débats pour un montant de 6.480 euros, constitue une dépense directement causée par le manquement retenu à l'encontre de la SAS ALBA et présente dès lors le caractère d'un préjudice indemnisable.

Cette demande sera accueillie.

Sur les frais de dépollution des sols

La SCI OVERNO expose enfin subir un préjudice financier relatif aux frais de travaux de dépollution des sols.
Elle verse l'acte de vente du 7 octobre 2019 de la parcelle cadastrée n° [Cadastre 1], conclu avec la société GFDI 148, comprenant une disposition relatant que le vendeur a versé à l’acquéreur la somme de 60.000 euros TTC au titre de la prise en charge partielle des travaux spéciaux de dépollution ou de décontamination du sol et/ou de sous-sol du terrain, par prélèvement sur le prix de vente revenant au vendeur, ce règlement étant effectué à titre transactionnel et définitif. En effet, l’acte de vente stipule également qu’il est convenu qu’en cas de nécessité d’effectuer des travaux spéciaux de dépollution ou décontamination du sol et/ou du sousèsol du terrain d’un montant supérieur à 50.000 euros HT, les parties devront se rapprocher pour s’entendre sur la prise en charge des frais.

Ainsi, le fait pour le vendeur, la SCI OVERNO, de devoir supporter une part du coût des travaux de dépollution, en application du contrat de vente, constitue un préjudice directement lié au manquement contractuel de la SAS SLBA. Cependant, en l’absence de tout élément détaillé et précis relatif au coût effectif et final de dépollution correspondant, et en tenant compte des démarches de dépollution des sols réalisées par la SAS SLBA, la SCI OVERNO sera indemnisée à hauteur de 20.000 euros de ce chef.
La SCI OVERNO produit ensuite un avant-projet de vente, non-signé, et un extrait de compromis de vente, non-signé, en date du 16 février 2021 de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 2], conclu avec la société Tagerim, comprenant une clause stipulant que le vendeur contribuera aux frais de dépollution des sols si leur montant excède la somme de 20.000 euros.
Elle verse également un devis réalisé par la société Lorban TP, au nom de la société Tagerim, relatif aux travaux de dépollution, à hauteur de 57.028,32 euros.

En l'état des pièces versées, la SCI OVERNO ne démontre ni la réalité de la conclusion de la vente avec la société Tagerim, si celle de son préjudice financier en découlant. Elle sera déboutée de cette demande.

Sur la demande de fixation d'une indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après la clôture du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Selon l'article 1730 du code civil dans sa version applicable au litige, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

En l'espèce, il est établi par procès-verbal de commissaire de justice du 20 juillet 2016 que la SAS SLBA a quitté les locaux, visiblement inoccupés et libres de tous biens et personnels, et en a restitué les clés à la SCI OVERNO.

Dès lors, la SAS SLBA n'était pas, après la fin du bail commercial, occupant sans droit ni titre du site appartenant à la SCI OVERNO.

La SCI OVERNO sera déboutée de sa demande.

Sur la demande en paiement du loyer

En vertu de l'article 1728 du code civil dans sa version applicable au litige, le locataire est tenu notamment à l'obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, le bail commercial conclu entre les parties comprenait un loyer annuel à hauteur de 124.963 euros, payable trimestriellement d'avance. Une clause précisait que tout trimestre entamé est dû dans son intégralité.
Le bail a été conclu pour une durée de 12 années, soit du 21 juillet 2004 au 20 juillet 2016. Il est précisé qu'à l'issue de cette période, le bail se renouvellerait par périodes triennales sauf préavis donné par l'une des parties au moins un an avant l'expiration de chaque période.

En l'espèce, il ressort des éléments versés que la SAS SLBA a libéré les lieux le 20 juillet 2016, soit à l'expiration de la période de validité du bail, après un congé transmis à la SCI OVERNO le 17 avril 2015, soit plus d'un an avant l'expiration de cette période.

De ce fait, si la SAS SLBA ne conteste pas ne pas s'être acquittée du paiement du dernier loyer dû à la SCI OVERNO, elle ne peut être tenue à ce paiement que pour la période effective du bail, soit jusqu'au 20 juillet 2016, date d'échéance de ce dernier.

En revanche, la SAS SLBA a été déboutée de sa demande en restitution du dépôt de garantie par ordonnance du juge des référés en date du 23 novembre 2023, celle-ci étant prescrite. Ce moyen est donc inopérant.

La SCI OVERNO verse une facture au nom de la SAS SLBA à la date du 21 juin 2016 indiquant une somme due à hauteur de 14.560,94 euros au titre du loyer du 3ème trimestre jusqu'au 20 juillet 2016.
La SAS SLBA ne conteste pas que cette somme corresponde au montant du loyer avant majoration.

La SCI OVERNO sollicite le paiement de la somme de 16.017,04 euros, indiquant que le bail comprend une clause de majoration de 10% à titre de sanction d'impayé.
Or, il ressort de la clause présente au bail versé, relative au non-paiement du loyer, prévoit une majoration de 5% et non 10%.

Par conséquent, la SAS SLBA sera condamnée au paiement à la SCI OVERNO de la somme de 15.288,99 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation du 16 juillet 2021.

Par ailleurs, la SAS SLBA ayant déjà été déclarée irrecevable en sa demande de restitution du dépôt de garantie par ordonnance de référé du 23 novembre 2023, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de la SCI OVERNO à ce sujet.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

La SAS SLBA sollicite d'être indemnisée à hauteur de 3.000 euros pour procédure abusive.

L'article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. D'après l'article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
En application combinée de ces dispositions, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte. L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol.

En l'espèce, la SAS SLBA indique que la SCI OVERNO a fait preuve de mauvaise foi, sans expliquer ou justifier d'un préjudice subi en lien avec une action abusive de la part de la demanderesse. La SAS SLBA sera donc déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l'article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SAS SLBA sera condamnée aux dépens de l'instance.

Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, la SAS SLBA, tenue aux dépens, sera condamnée à verser à la SCI OVERNO la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

La SAS SLBA sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,