TJ 56260, 18 juin 2026, RG 24/00204

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

MINUTE N° du 18 Juin 2026

N° RG 24/00204 - N° Portalis DBZI-W-B7I-EREU
S.C.I. BLAISAX, S.A.R.L. MAROJA c/ [K] [C]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

ENTRE

S.C.I. BLAISAX
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Maître Céline DENIS de la SELARL DENIS & HERREMAN-GAUTRON, avocat au barreau de RENNES

S.A.R.L. MAROJA
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Maître Céline DENIS de la SELARL DENIS & HERREMAN-GAUTRON, avocat au barreau de RENNES

ET

Madame [K] [C]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Maître Antoine PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

CCC délivrées le

à :
- Me DENIS

Copies(s) exécutoires délivrées le

à :
- Me PEIGNARD

JUGE DES RÉFÉRÉS : Pierre-Olivier DANINO, Président

GREFFIER : Martine OLLIVIER, Greffier

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 21 Mai 2026 à 09 H 00 et qu’il en a été délibéré au 18 Juin 2026, l’ordonnance suivante a été rendue et mise à la disposition au greffe ce jour.

R.G. N° 24/00204. Ordonnance de référé du 18 juin 2026

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par acte authentique en date du 12 septembre 1969, il a été acté la modification de l’assiette d’une servitude de passage conventionnelle d’une largeur de 2,50 mètres « à tous usages », grevant la parcelle alors cadastrée P [Cadastre 1] du cadastre de [Localité 2] au profit notamment de la parcelle P [Cadastre 2] du même cadastre.

À la suite de remembrements et de modifications du parcellaire, la parcelle servante P [Cadastre 1] (réunie à la P [Cadastre 3]) est devenue la parcelle AP [Cadastre 4], tandis que les parcelles dominantes (notamment la P [Cadastre 2]) ont été regroupées sous la parcelle AP [Cadastre 5].

Le 23 janvier 1990, les parents de Madame [K] [C] ont acquis la propriété immobilière constituant la parcelle AP [Cadastre 5].

Le 13 juin 2017, la SCI BLAISAX a fait l'acquisition de la parcelle AP [Cadastre 4], son acte de vente mentionnant expressément en page 13 que le terrain était grevé d'une servitude. Ce bien est loué au titre d'un bail commercial à la SARL MAROJA, qui y exploite une activité de restauration sous l'enseigne « [Adresse 3] » ainsi que six chambres d'hôtes.

Dans le cadre de la succession des époux [C], un acte de liquidation-partage du 26 juin 2023 a entraîné la division de la parcelle AP [Cadastre 5]. Madame [K] [C] s'est vu attribuer la parcelle AP [Cadastre 6] contenant l'extension de la maison principale, cette division créant un état d'enclavement de sa propriété.

Un conflit est né concernant l'exercice de ce droit de passage. Madame [C] se plaint d'obstructions volontaires et matérielles de l'assiette de la servitude par la SARL MAROJA réduisant l'espace de passage. Elle dénonce également l'installation d'une caméra de surveillance et d'un digicode verrouillant l'accès sans que les codes ne lui soient fournis.

La SCI BLAISAX et la SARL MAROJA reprochent à Madame [C] un comportement agressif et impoli à l'égard de leur personnel et de leurs clients, le dépôt de ses déchets personnels dans les cartons du restaurant, ainsi que la subtilisation d'objets leur appartenant, caractérisant selon elles un trouble anormal de voisinage.

Par exploit du 21 juin 2024, la SCI BLAISAX et la SARL MAROJA ont fait assigner Madame [K] [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes. Les demanderesses réclamaient qu'il soit enjoint à la défenderesse de limiter l'usage de la servitude à l'entretien du jardin et aux travaux, en lui interdisant tout accès personnel ou pour ses visiteurs, et sollicitaient une expertise pour prouver l'aggravation de la condition du fonds servant.

Saisi du litige, un conciliateur de justice a été désigné à l’audience de référé du 4 juillet 2024, mais a dressé un constat d'échec de la tentative de conciliation le 11 septembre 2025.

Les prétentions des demanderesses ont évolué au cours de l'instance.

Abandonnant leurs demandes de restriction de passage, les demanderesses reconnaissent désormais l'existence de la servitude mais soutiennent, par conclusions du 3 mars 2026, qu'elle est devenue une servitude légale pour cause d'enclave, exigeant l'ouverture d'une expertise judiciaire pour fixer un tracé sur le fonds de la SCI BLAISAX et évaluer l’indemnité financière due par le fonds dominant. Elles demandaient ainsi au juge des référés d’ordonner une expertise judiciaire et de désigner un expert avec pour mission de visiter les immeubles, de décrire la division parcellaire de l'ancienne parcelle AP [Cadastre 5], de proposer un tracé d'aménagement pour l’exercice du passage et de fournir au tribunal les éléments d'évaluation de l'indemnisation du fonds servant et des préjudices subis, outre le rejet de l'intégralité des demandes reconventionnelles formées par Madame [C].

Madame [K] [C] a répliqué en notifiant ses conclusions récapitulatives par RPVA le 20 mars 2026, sollicitant le débouté des demanderesses. À titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation in solidum des demanderesses à procéder, sous huit jours et sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à l'enlèvement de tout élément faisant obstacle à la servitude conventionnelle afin de rétablir un passage libre de 2,50 mètres de large, ainsi qu'au retrait de la caméra de surveillance, qu'il leur soit enjoint in solidum de lui communiquer par écrit, sous huit jours et sous astreinte de 200 euros par jour de retard, le code du digicode d'entrée (ainsi qu'à chaque modification ultérieure), sous peine d'une condamnation de 300 euros par infraction constatée par commissaire de Justice, la condamnation des demanderesses à lui verser la somme de 300 euros à chaque infraction constatée par le biais d’un commissaire de justice, la condamnation in solidum des demanderesses au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

L’affaire était retenue à l’audience du 21 mai 2026.

MOTIFS

1. Sur la demande principale d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l'espèce, il est constant qu'une servitude de passage conventionnelle d'une largeur de 2,50 mètres « à tous usages » a été valablement instituée par un acte authentique du 12 septembre 1969. Cette servitude contractuelle est parfaitement opposable à la SCI BLAISAX, puisqu'elle est mentionnée en page 13 de son propre titre d'acquisition du 13 juin 2017.

Les demanderesses soutiennent que la division parcellaire issue de la succession [C] en juin 2023 a créé un enclavement volontaire qui aurait transformé cette servitude conventionnelle en une servitude légale pour cause d'enclave, justifiant selon elles une expertise pour en modifier le tracé et en fixer l'indemnisation.

Cependant, l'enclavement ultérieur du fonds dominant ne modifie ni la nature ni la cause d'une servitude contractuelle préexistante, laquelle survit de plein droit. De plus, en vertu de l'article 700 du code civil, si le fonds pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans que la condition du fonds assujetti ne puisse être aggravée. Dès lors que le titre de 1969 consacre déjà un droit de passage « à tous usages » de 2,50 mètres de large, Madame [C] dispose d'un titre conventionnel clair lui permettant d'accéder à sa parcelle AP [Cadastre 6], de sorte que disposant d’un accès conventionel à sa parcelle, elle n’a pas à rechercher un autre et à user des dispositions légales concernant l’enclavement.

R.G. N° 24/00204. Ordonnance de référé du 18 juin 2026

La demande visant à requalifier cette servitude contractuelle en servitude légale parait fort discutable en droit et relève en tout état de cause d’un débat préalable devant le juge du fond pour qu’éventuellement cette servitude puisse être requalifiée sur des fondements loin d’être évidents aux yeux du juge de l’évidence. Par conséquent, il n'existe aucun motif légitime à ordonner une expertise judiciaire pour fixer une nouvelle assiette ou évaluer une indemnité de passage. La SCI BLAISAX et la SARL MAROJA seront déboutées de ce chef.

2. Sur les demandes reconventionnelles

En application de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures de remise en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En outre, l’article 701 du code civil prévoit que le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l'usage de la servitude ou à le rendre plus incommode.

Il ressort des constatations matérielles, et notamment du procès-verbal de commissaire de justice du 15 mai 2023, que la SARL MAROJA encombre délibérément le tracé du passage par l'installation de pots de fleurs, de piles de chaises, d'une haie non taillée et d’un paravent scellé au sol, réduisant la largeur utile jusqu'à 50 centimètres au point le plus étroit. Une telle réduction matérielle de l'assiette conventionnelle de 2,50 mètres constitue une violation flagrante des obligations contractuelles et caractérise un trouble manifestement illicite. La remise en état des lieux par l'enlèvement de ces objets doit être ordonnée sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance, et pendant un délai de trois mois.

Concernant le digicode installé à l'entrée du passage, s'il est constant que le propriétaire du fonds servant peut clore sa propriété, c'est à la condition de ne pas rendre l'exercice de la servitude plus incommode. Le fait de modifier régulièrement les codes d'accès sans les communiquer à Madame [C] prive cette dernière de la possibilité de recevoir librement des visiteurs et entrave l'exercice normal de son droit de passage. La détention d'une clé physique par la défenderesse ne saurait couvrir cette incommodité abusive. Il convient donc de condamner in solidum les demanderesses à lui délivrer le code d'accès par écrit, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance, et pendant un délai de trois mois.

S'agissant de la caméra de surveillance, le propriétaire du fonds servant ne peut installer un dispositif vidéo qui filme et enregistre de manière continue les usagers de l'assiette d'une servitude, sous peine de porter une atteinte illicite à leur vie privée. L'argument des demanderesses tenant à la sécurité de l'établissement commercial et aux livraisons nocturnes ne saurait primer sur le respect de la vie privée de la défenderesse. Le retrait de cette caméra sera donc ordonné, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, et pendant un délai de trois mois.

Enfin, Madame [K] [C] sollicite la condamnation in solidum de la SCI BLAISAX et la SARL MAROJA au paiement d'une somme de 300 euros à chaque infraction future constatée par commissaire de justice. Cependant,outre le fait que cette demande ne soit pas formulée à titre provisionnel, il n'appartient pas au juge des référés de prononcer par avance une condamnation au paiement de dommages-intérêts pour des manquements futurs, hypothétiques et non encore réalisés, le préjudice devant être actuel et certain pour ouvrir droit à réparation. En outre, le respect des injonctions de faire (remise en état du passage, retrait de la caméra, délivrance du code du digicode) est déjà pleinement garanti par le prononcé d'astreintes. Il appartiendra à la défenderesse, en cas de méconnaissance constatée de la présente décision, de saisir le juge compétent afin de faire liquider l'astreinte et, le cas échéant, de solliciter de nouveaux dommages-intérêts devant le juge du fond. Il convient en conséquence de débouter Madame [K] [C] de cette demande.

3. Sur les dépens et frais irrépétibles

La SCI BLAISAX et la SARL MAROJA succombant intégralement à l'instance, elles seront condamnées in solidum aux entiers dépens, lesquels ne comprennent pas le coût des procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] les frais non compris dans les dépens exposés pour sa défense. Elles seront condamnées in solidum à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS