TJ 72181, 19 juin 2026, RG 26/00026

Minute n°26/
ORDONNANCE DU : 19 juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00026 - N° Portalis DB2N-W-B7K-IYRM
AFFAIRE : [Y] [J], [R] [W], [N] [W]
c/ [A] [K], [O] [F], S.A.R.L. IMMOBILIERE FRANCE OUEST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 juin 2026

DEMANDEURS

Madame [Y] [J], [R] [G] [C]
née le 04 Juin 1978 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

Monsieur [N] [W]
né le 27 Juin 1979 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

DEFENDEURS

Madame [A] [K], demeurant [Adresse 2]

défaillant

Monsieur [O] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocats au barreau du MANS

S.A.R.L. IMMOBILIERE FRANCE OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Stephane BOUDET de la SELARL AXYS, avocats au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET
GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 17 avril 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 19 juin 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Le 15 mars 2023, monsieur [F] a vendu à monsieur et madame [S] [Localité 3] [C] une propriété composée de trois logis, propriété située [Adresse 5] à [Localité 4].
La vente a été conclue par l’intermédiaire de l’agence immobilière la SARL IMMOBILIER FRANCE OUEST.

Après leur entrée dans les lieux, monsieur et madame [W] ont constaté des désordres, notamment quant à un dysfonctionnement de la pompe à chaleur et à l’effondrement d’une poutre. Un étaiement provisoire a été mis en place et le sinistre a été déclaré.

Ils ont également aperçu la présence de deux armoires électriques dans un cabanon vétuste et qu’un poulailler contenant de l’amiante avait été détruit antérieurement à l’achat, sans respecter les normes.

Dans son rapport n°1, le cabinet SARETEC mandaté par l’assureur de monsieur et madame [G] [C], a conclu que :
- La rupture de la poutre s’est produite au niveau de l’encastrement dans le mur de façade arrière. Un état de pourrissement avancé de la poutre jusqu’à son coeur a été relevé, ainsi qu’un état d’humidité à saturation ;
- Le mur en pierres présente également une humidité à saturation ;
- Le mur de façade est enterré sur une hauteur d’environ 4m. Un caniveau cimenté est présent le long de la façade pour canaliser les eaux. Des fissures sont observées le long de ce caniveau ;
- L’origine du sinistre provient d’un pourrissement lent et progressif de l’encastrement de la poutre en bois massif dans le mur façonné humide. L’humidité présente a provoqué le développement de champignons lignivores ayant entraîné la décomposition du bois.

Le 30 juillet 2025, la société LECRENAY a attesté avoir constaté il y a cinq ans un dysfonctionnement de la pompe à chaleur, en raison d’un manque d’eau.

Dans son rapport du 10 octobre 2025, la cabinet SARETEC a relevé que :
- La pompe à chaleur était en panne ou en défaut à la vente. Cette panne nécessite un diagnostic pour déterminer les réparations nécessaires pour une remise en service pérenne. Ces frais, selon ce qui était convenu dans le contrat de vente, sont à la charge des vendeurs ;
- Les bas de mur sont très humides. Les doublages et les poutraisons sont endommagés par l’humidité permanente. Le mur côté extérieur enterré est drainé mais avec un drain agricole inadapté. Les aménagements et doublages ont été effectués devant des murs soumis à une humidité naturelle conséquente. Les assurés ont subi un effondrement. Le fossé bétonné est fissuré et infiltrant. Les éléments de structure des planchers qui se sont rompus sont la conséquence d’une humidification permanente et d’un pourrissement des encastrements du fait du défaut de conception de ces travaux modificatifs. Les encastrements du plancher de l’étage dans le mur amont sont sous le niveau de la terre extérieure et donc soumis à une humidification permanente à l’origine de la dégradation du bois. Les plinthes, les embellissements et les doublages sont marqués, au même titre que les dommages consécutifs d’un dégât des eaux. L’état des murs supports n’est pas visible, les murs étant cachés par les doublages et/ou habillages ;
- La propriété est alimentée directement en bout de ligne au départ d’un poteau avec transformateur Enedis. Le câble est posé à même le sol jusqu’à un cabanon vétuste comprenant deux armoires électriques. Ces armoires alimentent et répartissent les lignes électriques jusqu’à la propriété ;
- Selon l’acte de vente, les vendeurs devaient vider le bâtiment, ce qui n’a pas été fait ;
- Les poulaillers en place sont d’une ancienne génération estimée nettement antérieure à l’année 1997, année de fin de commercialisation des matériaux fibro-ciment amiantés. Les morceaux au sol comportent de l’amiante et l’ancien poulailler a été déconstruit, sans déclaration ni traitement des déchets enterrés en partie sur le site.
Pour l’expert, l’enjeu global de l’affaire est estimé à 200.000 € pour l’ensemble des désordres. Aucun accord amiable n’a pu être trouvé, le vendeur, dûment convoqué, n’ayant pas participé aux opérations d’expertise amiable.

Aussi, par actes du 13 janvier 2026, monsieur et madame [G] [C] ont fait citer monsieur [F] et la SARL IMMOBILIER FRANCE OUEST devant le juge des référés auquel ils demandent de :
- Organiser une expertise judiciaire ;
- Condamner la société IMMOBILIER FRANCE OUEST à communiquer son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle pour les années 2022 et 2025, sous astreinte de 30 € par jour de retard ;
- Réserver les dépens.
L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 26/26.

Par acte du 16 mars 2026, la SARL IMMOBILIER FRANCE OUEST a fait citer madame [K] devant le juge des référés du Mans auquel elle demande de lui étendre les opérations d’expertise et de réserver les dépens, la vente ayant été négociée et conclue par son entremise.
L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 26/146.

À l’audience du 17 avril 2026, les deux affaires enregistrées sous les numéros de RG 26/26 et 26/146 ont été jointes par mention au dossier, sous le numéro de RG le plus ancien, à savoir RG 26/26.

Monsieur et madame [G] [C] maintiennent leurs demandes et sollicitent le rejet de celles formulées par monsieur [F]. Ils font valoir les moyens et arguments suivants :
- Il apparaît que lors de la régularisation de l’acte authentique, la pompe à chaleur se trouvait en panne. Dans ces conditions, pour respecter son obligation de délivrance, le vendeur s’était engagé à procéder aux réparations nécessaires, les parties ayant constaté que la pompe à chaleur était en panne. Le vendeur a alors missionné la société A2MCF qui a constaté un problème sur le sectionneur, le 16 mars 2023. Cette société est réintervenue, le 27 avril 2023, pour le remplacement du sectionneur, sans succès. La pompe à chaleur n’a pas fonctionné durant un an dans la mesure où elle n’a été réutilisée qu’à compter de la période hivernale, avant de présenter un nouveau dysfonctionnement. Les réparations n’emportant pas satisfaction, les acquéreurs ont été contraints, le 11 avril 2025, de faire procéder à un diagnostic de ladite pompe à chaleur. La société GTS a ainsi fait état de ce que le débit primaire eau de source se trouvait insuffisant et que le condensateur se trouvait entartré ;
- En juillet 2025, monsieur et madame [W] ont fait appel à la société LECRENAY qui leur a assuré s’être déjà rendue dans les lieux du temps de monsieur [F] et avoir constaté que les dysfonctionnements touchant la pompe à chaleur étaient dus à un manque d’eau. L’origine du désordre avait donc été portée à la connaissance du vendeur mais il n’en a pas informé les acquéreurs ;
- Monsieur [F] fait état de l’exceptionnelle sécheresse qui aurait touché la Sarthe en 2020 ce qui a effectivement eu pour effet de faire baisser le niveau d’eau permettant de faire fonctionner la pompe à chaleur mais il a fait intervenir des artisans sur le puits, afin de l’approfondir et solutionner le dysfonctionnement de la pompe à chaleur. L’expertise judiciaire, permettra de déterminer l’origine du dysfonctionnement touchant la pompe à chaleur, et surtout l’expert sera en mesure de faire part de sa position quant à la connaissance ou non par monsieur [F] des désordres la touchant ;
- S’agissant de l’effondrement de la poutre, la description du bien à vendre faisait état d’un premier logis nouvellement aménagé et qu’en conséquence, monsieur [F] avait procédé à des travaux d’aménagement. Il est donc présumé connaître les vices de ce bâtiment. Monsieur [F] soutient qu’il serait exonéré de la garantie des vices cachés et qu’il a fait réaliser de simples travaux d’aménagement intérieur. Toutefois, la clause d’exonération des vices cachés n’a pas vocation à s’appliquer dès lors que le vendeur a dissimulé sciemment un ou plusieurs vices qu’il connaissait. S’il tente de mettre en exergue que ces travaux auraient été réalisés par un professionnel, en réalité, il n’en est rien puisqu’aucune facture n’a été annexée à l’acte de vente, et monsieur [F] n’en produit pas non plus. Le cabinet SARETEC relève que les désordres étaient présents avant que les travaux d’aménagement n’aient été effectués ;
- S’agissant du défaut électrique, les acquéreurs ont occupé une partie de l’immeuble avant l’achat mais n’ont pas pris la liberté de profiter de l’intégralité de la propriété. L’installation électrique est vétuste et présente un risque pour la sécurité des habitants. Le vendeur était soumis à une obligation d’information mais n’a pas présenté cette installation aux acquéreurs. Le vendeur ne pouvait ignorer la présence des armoires électriques dans le cabanon ;
- Le bâtiment du poulailler détruit contenait de l’amiante, en grande quantité et non uniquement une seule plaque de tôle. Cette destruction a été effectuée sans intervention d’un professionnel qualifié et donc sans traitement des déchets amiantés, enterrés en partie sur le site ;
- L’ensemble des arguments développés par monsieur [F] relève d’un débat au fond, les acquéreurs ayant démontré l’existence d’un éventuel litige au fond.

Monsieur [F] demande au juge des référés de :
- Dire que les demandes de monsieur et madame [G] [C] sont irrecevables et en tout cas mal fondées et les débouter intégralement de leurs demandes ;
- Condamner solidairement monsieur et madame [G] [C] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Monsieur [F] explique notamment que :
- Les consorts [G] [C] omettent d’indiquer qu’en accord avec monsieur [F], ils ont vécu dans l’immeuble durant les deux semaines ayant précédé la vente, et ce après avoir procédé à plusieurs visites ponctuelles du bien. Dans ces conditions, il appartient aux demandeurs d’établir que monsieur [F] aurait sciemment dissimulé des désordres dont il aurait eu connaissance avant la vente, ce qui est difficilement compatible avec l’autorisation rare donnée à l’acquéreur de vivre dans les lieux avant signature de l’acte authentique ;
- La pompe à chaleur a été touchée par une exceptionnelle sécheresse en 2020, faisant baisser ponctuellement le niveau d’eau pour permettre le fonctionnement de la pompe à chaleur. Les demandeurs souhaitent changer le système chauffage aux frais de monsieur [F]. Ils ne versent en effet aucune pièce pour établir que la pompe à chaleur, dont le dysfonctionnement était connu, aurait connu une avarie, un an plus tard, dont l’origine serait antérieure à la vente et connue de monsieur [F]. Compte tenu de la date d’apparition du désordre et de la clause exonératoire des vices cachés stipulée, il n’existe aucun élément suffisant pour démontrer la preuve d’un motif légitime ;
- L’effondrement de la poutre est apparu un an après la vente mais les demandeurs n’établissent pas la connaissance par le vendeur du désordre avant la vente. Ils font état d’une jurisprudence inapplicable aux faits de l’espèce. Monsieur [F] a confié à un professionnel l’aménagement intérieur de l’immeuble. Ces travaux ne sont pas à l’origine des désordres. De plus, les désordres sont anciens et étaient présents avant les travaux d’aménagement selon le cabinet SARETEC. Le fait que l’effondrement se soit produit un an après la vente démontre que monsieur [F] ne pouvait en avoir connaissance lors de la vente ;
- S’agissant des armoires électriques, les demandeurs indiquent avoir enterré le câble. Il n’existe donc plus rien à constater par l’expert judiciaire. La demande d’expertise est sans objet sur ce point. Les demandeurs soutiennent ne pas avoir examiné les lieux et notamment les installations électriques présentent dans le cabanon visible depuis l’entrée de la propriété. Cet argument est non pertinent puisqu’ils ont vécu deux semaines avant l’acquisition de la maison et ont donc eu le temps de procéder à tous les constats et vérifications nécessaires ;
- La présence de matériaux amiantés est contestée par monsieur [F]. Si un poulailler a effectivement été démonté, il n’y a eu aucune destruction de matière et il subsiste uniquement une plaque de tôle posée sur un regard, ce que relève le rapport EXIM annexé au contrat de vente. La plaque a donc été détruite après la vente. Il n’y a besoin d’aucun débat au fond pour constater, à la simple lecture des annexes à l’acte de vente, que les demandeurs n’apportent pas la preuve du fait que les débris amiantés sont le fait de monsieur [F] ;
- En conséquence, monsieur et madame [G] [C] n’ont aucun intérêt légitime à solliciter une mesure d’expertise judiciaire, destinée à faire supporter les frais de rénovation au vendeur. La demande doit donc être rejetée.

La SARL IMMOBILIER FRANCE OUEST demande au juge des référés de :
- Lui donner acte de son absence d’opposition à la demande d’expertise et de ses protestations et réserves d’usage ;
- Ordonner l’extension des opérations d’expertise à l’encontre de madame [K], la vente ayant été négociée et conclue par son entremise ;
- Constater qu’elle a produit aux débats les attestations d’assurance sollicitées et débouter monsieur et madame [W] de leur demande de condamnation sous astreinte ;
- Condamner monsieur et madame [G] [C] aux entiers dépens.

Madame [K] ne comparaît pas à l’audience. La décision sera donc qualifiée de réputée contradictoire.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise :

La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ».

Ce texte exige seulement que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise.

L’existence d’une contestation sérieuse, notamment tirée de stipulations contractuelles, ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions susvisées.

L’article 145 du code de procédure civile n’implique en effet aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif du demandeur résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur, et le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec.

Enfin, la mesure sollicitée est pertinente, adaptée, d’une utilité incontestable et proportionnée à l’éventuel futur litige, dans la mesure où elle permettra de vérifier la réalité des désordres et d’évaluer les éventuels préjudices subis.

En effet, le juge des référés étant le juge de l’évidence et de l’incontestable, il ne lui appartient pas de vérifier la réalité des désordres et de déterminer leur origine. De plus, les clauses contractuelles stipulées dans l’acte de vente peuvent uniquement être discutées devant le juge du fond éventuellement saisi du litige, après un examen approfondi du dossier. Il en est de même de la détermination du caractère caché ou non des vices dénoncés par les acquéreurs et contestés par le vendeur, ce pouvoir n’appartenant pas au juge des référés.

En l’espèce, monsieur et madame [G] [C] parviennent à démontrer le caractère plausible et crédible du litige, sur le fondement de la garantie des vices cachés, au regard du rapport amiable établi par le cabinet SARETEC, le 10 octobre 2025. Les désordres relevés dans son rapport suffisent ainsi à rapporter la preuve qu’une action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec à l’encontre de monsieur [F], contrairement à ce qu’il soutient.

En conséquence, la mesure d’expertise apparaît nécessaire et il y a lieu d’y faire droit selon la mission prévue dans le dispositif au contradictoire de l’ensemble des défendeurs.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte :

Il résulte des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Une demande de communication de pièces peut entrer dans le cadre de cet article.

En l’espèce, les demandeurs souhaitent obtenir la communication par la SARL IMMOBILIER FRANCE OUEST de son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle pour les années 2022 et 2025.

La SARL s’oppose à cette demande sous astreinte, les pièces ayant été communiquées.

En l’espèce, la SARL IMMOBILIER FRANCE OUEST a versé aux débats ses attestations d’assurance responsabilité civile professionnelle pour les années 2022 et 2025.

En conséquence, la demande de communication de pièces est devenue sans objet.

Sur les autres demandes :

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à la charge des demandeurs.

En effet, les dépens ne sauraient être réservés, comme réclamé par monsieur et madame [G] [C] et la SARL IMMOBILIER FRANCE OUEST, dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance.

À ce stade de la procédure, les responsabilités n’étant pas déterminées, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. Monsieur [F] sera donc débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS