TJ 69264, 29 mai 2026, RG 26/00053

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]

N° RG 26/00053
N° Portalis DB2I-W-B7K-C6T6

Minute :

JUGEMENT DU
29 Mai 2026

[G] [K]
[S] [D]

C/

[X] [H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 10 mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 29 mai 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 1er avril 2026 de madame la Première Présidente de la cour d'appel de Lyon, n°2026/DMP-7, assisté d'Olivier VITTAZ, greffier.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [K] demeurant [Adresse 2], ayant pour mandataire administrateur de biens la SAS FONCIA LYON,
représenté par Me Renaud CATELAND, avocat du cabinet DPG, inscrit au barreau de LYON, avocat plaidant. (2317)

Madame [S] [D] demeurant [Adresse 2], ayant pour mandataire administrateur de biens la SAS FONCIA LYON, représentée par Me Renaud CATELAND, avocat du cabinet DPG, inscrit au barreau de LYON, avocat plaidant. (2317)

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [H], demeurant [Adresse 3]
comparant.

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 14 juin 2023, Monsieur [G] [K] et Madame [S] [D] ont donné à bail à 1 locataire Monsieur [X] [H], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 502,00 € hors charges.

Monsieur [G] [K] et Madame [S] [D] ont fait délivrer le 17 juillet 2025 à Monsieur [X] [H] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 670,26 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 juillet 2025, Monsieur [G] [K] et Madame [S] [D] ont préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 19 janvier 2026, Monsieur [G] [K] et Madame [S] [D] ont attrait Monsieur [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins :
- de constater l'application de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges et pour manquements répétés et caracériser à jouir paisiblement des lieux,
à défaut, de prononcer la résiliation du bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [H] ;
- de condamner Monsieur [X] [H] au paiement des sommes suivantes :
4 215,75 € au titre de sa créance locative arrêtée au 12 janvier 2026 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;1 500 € à titre de dommages et intérêts ;1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Monsieur [G] [K] et Madame [S] [D] ont notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 20 janvier 2026.

Le dossier a été retenu à la première audience du 10 mars 2026.

Monsieur [G] [K] et Madame [S] [D], représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de ses demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 5 354,96 € à la date du 4 mars 2026, mois de mars inclus.

Monsieur [X] [H] a comparu et a sollicité le renvoi de l’audience qui a été refusé puisque ce dernier a indiqué avoir trouvé un nouveau logement et souhaité quitter rapidement celui-ci.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026, puis prorogé au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le 20 janvier 2026, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, il est démontré que Monsieur [G] [K] et Madame [S] [D] ont bien préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

- Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative

- Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Il sera relevé à titre liminaire que le bailleur fonde sa demande de constat de l'application de la clause résolutoire contractuelle à la fois sur des manquements répétés et caracériser à jouir paisiblement des lieux et sur les impayés de loyer, sans hiérarchie de ces moyens, de sorte que s'il est fait droit à l'un il n'y a pas lieu d'examiner l'autre.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que « les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ».

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 17 juillet 2025 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [X] [H] le 17 juillet 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 670,26 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Monsieur [X] [H] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 septembre 2025, à l’expiration du délai de deux mois prévu dans le contrat de bail, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [X] [H] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [H] et de dire que faute pour Monsieur [X] [H] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

- Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [X] [H] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [G] [K] et Madame [S] [D] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [X] [H] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

- Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, à l’audience Monsieur [G] [K] et Madame [S] [D] versent aux débats un décompte arrêté au 4 mars 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 5 354,96 €, incluant le mois de mars 2026.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [G] [K] et Madame [S] [D] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [X] [H] à payer la somme de 5 354,96 € actualisée au 4 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Considérant l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant par Monsieur [X] [H], il convient de retenir que la créance ne pourrait pas être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [X] [H] n'est donc pas en situation de régler la dette locative. Il n’y a donc pas lieu, même d’office, d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

- Sur les demandes accessoires

- Sur la demande indemnitaire

Il résulte de l’article 1231-1 du Code civil que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Au vu de pièces produites par Monsieur [G] [K] et Madame [S] [D], il apparaît que Monsieur [X] [H] a adopté un comportement caractérisant des manquements à l’obligation de jouissance paisible du logement. En outre, son retard dans le paiement des loyers, sans aucun justificatif de sa part, caractérise sa résistance abusive.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [X] [H] à payer à Monsieur [G] [K] et Madame [S] [D] la somme de 300,00 €, à titre de dommages et intérêts de ce chef.

- Sur les dépens de l'instance

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [H] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 juillet 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

- Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Il convient de condamner Monsieur [X] [H] à payer à Monsieur [G] [K] et Madame [S] [D] la somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS