TJ 69264, 29 mai 2026, RG 26/00115

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]

N° RG 26/00115
N° Portalis DB2I-W-B7K-C66X

Minute :

JUGEMENT DU
29 Mai 2026

S.A. ALLIADE HABITAT

C/

[Z] [P]
[Q] [P]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 24 mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 29 mai 2026, sous la présidence de Cécile CREPIN-CHAPUIS, juge des contentieux de la protection, assistée d'Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.A. ALLIADE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] (07), prise en la personne de son représentant légal,
représenté par Me Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant, substitué par Me Aurélie MAITRE, avocate au barreau de Villefranche-sur-Saône.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [Z] [P], demeurant [Adresse 3]
non comparante.

Monsieur [Q] [P], demeurant [Adresse 3],
non comparant.

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 19 mai 2022, la S.A Alliade Habitat a donné à bail à 2 colocataires Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 443,88 € hors charges.

La S.A Alliade Habitat a fait délivrer le 19 août 2025 à Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 6 072,48 €, et de fournir les justificatifs de la souscription d’une assurance habitation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 août 2025, la S.A Alliade Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 20 janvier 2026, la S.A Alliade Habitat a attrait Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins :
- de constater l'application de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges et pour défaut d’assurance, ou à défaut, de prononcer la résiliation du bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] ;
- de condamner solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] au paiement des sommes suivantes :
7 268,24 € au titre de sa leur créance locative arrêtée au 31 octobre 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;46 € au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de bail ;300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La S.A Alliade Habitat a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 22 janvier 2026.

Le dossier a été retenu à la première audience du 24 mars 2026.

La S.A Alliade Habitat, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 2 979,66 € à la date du 17 mars 2026. Elle a expliqué au soutien des prétentions : que les locataires n’ont toujours pas justifié d’une assurance.

Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P], régulièrement cités à personne n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur l’absence des défendeurs

En l'espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

- Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le 22 janvier 2026, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, il est démontré que la S.A Alliade Habitat a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

- Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative

- Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Il sera relevé à titre liminaire que le bailleur fonde sa demande de constat de l'application de la clause résolutoire contractuelle à la fois sur le défaut d'assurance et sur les impayés de loyer, sans hiérarchie de ces moyens, de sorte que s'il est fait droit à l'un il n'y a pas lieu d'examiner l'autre.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que « les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ».

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 19 août 2025 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] le 19 août 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 6 072,48 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 octobre 2025, à l’expiration du délai de deux mois prévu dans le contrat de bail, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] n'ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] et de dire que faute pour Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

- Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la S.A Alliade Habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

- Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Malgré l'absence de Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] à l'audience, il convient d'actualiser le montant de la dette locative selon le dernier décompte produit à l'audience afin de tenir compte des derniers versements effectués. En outre, si les éléments communiqués ne sont que déclaratifs, ils sont favorables aux locataires de sorte qu’il convient d’en tenir compte.

En l’espèce, la S.A Alliade Habitat actualise à l’audience a dette locative à la date du 17 mars 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 979,66 € et incluant le mois de février 2026.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A Alliade Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] à payer la somme de 2 979,66 € actualisée au 17 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Considérant l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant par Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P], il convient de retenir que la créance ne pourrait pas être résorbée dans les délais légaux et que Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] ne sont donc pas en situation de régler la dette locative. Il n’y a donc pas lieu, même d’office, d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

- Sur la clause pénale

En vertu de l’article 4 i) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 issu de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 : « est réputée non écrite toute clause (…) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. »

En l’espèce, le contrat de bail litigieux contient une telle clause pénale qui prévoit une indemnité pour le bailleur en cas de non-paiement des loyers ou de non-respect des engagements du preneur.

Dans ces circonstances, cette clause pénale est réputée non écrite et il convient de rejeter la demande d’indemnisation fondée sur celle-ci.

- Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 août 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] à payer à la S.A Alliade Habitat la somme de 150,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS