TJ 17300, 15 juin 2026, RG 25/01378

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 15 JUIN 2026

DOSSIER : N° RG 25/01378 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FM4T
AFFAIRE : [D] [F], [A] [V] C/ HABITAT 17
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le
aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [F], demeurant [Adresse 2]
et
Madame [A] [V], demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par Maître Victor DOMINGUES, substitué par Maître Camille DELMOTTE; avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

HABITAT 17, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Daphné VERLUISE, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

***
Débats tenus à l'audience du 13 Avril 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 15 Juin 2026.
***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mai 2022, HABITAT 17 a donné à bail à Monsieur [D] [F] et Madame [A] [V] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] [Localité 1].

Arguant de désordres dans leur logement, Monsieur [D] [F] et Madame [A] [V] ont mandaté le cabinet AEB pour organiser une réunion d’expertise amiable au contradictoire du bailleur, se tenant le 20 juin 2024 avec dépôt d’un rapport en date du 28 juin 2024. Un protocole d’accord accepté par les parties le 20 juin 2024 a été établi.

Par courriers des 12 août 2024 et 6 septembre 2024, Monsieur [D] [F] et Madame [A] [V] ont mis en demeure le bailleur d’avoir à exécuter les travaux prévus au protocole d’accord.

Un second rapport d’expertise amiable de la société AEB a été rendu le 11 octobre 2024.

Par courrier du 18 décembre 2024, Monsieur [D] [F] et Madame [A] [V] ont mis en demeure le bailleur d’avoir à exécuter les travaux prévus au protocole d’accord.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, Monsieur [D] [F] et Madame [A] [V] ont fait assigner HABITAT 17 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE.

L’affaire a été renvoyée avant d’être retenue à l’audience du 13 avril 2026, au cours de laquelle Monsieur [D] [F] et Madame [A] [V], représentés par leur conseil et se référant pour partie à leurs dernières écritures, sollicitent que le Tribunal Judiciaire :
A titre principal, condamne HABITAT 17 à réaliser les travaux de réfection du logement loué, conformément aux préconisations fixées dans le rapport d’expertise, dans un délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois après la signification du jugement à intervenir, et notamment :Les travaux d’isolation de la maison par l’extérieur ; Le changement des menuiseries extérieures ;La réfection de l’installation électrique dont notamment l’installation d’un nouveau tableau électrique et de nouveaux radiateurs ; L’installation d’une VMC ; La réfection des cloisons internes endommagées ;La peinture intérieure du logement ; A titre subsidiaire, si les travaux de remise en état n’étaient pas réalisés, condamner HABITAT 17 à leur verser la somme de 81.792,49 euros nécessaire à la remise en état du logement ; En tout état de cause, à compter du jugement à intervenir :Ordonner la suspension du paiement des loyers et des charges jusqu’à l’achèvement des travaux nécessaires à la remise en état du logement ;Condamner HABITAT 17 à rembourser les loyers et charges perçus depuis le 28 juin 2024 et jusqu’à la date du jugement à intervenir ;Condamner HABITAT 17 à leur verser la somme de 1 100,06 euros au titre de leur préjudice matériel ;Condamner HABITAT 17 à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral ; Condamner HABITAT 17 à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;Rejeter l’ensemble des demandes d’HABITAT 17.

Au soutien de leur demande en exécution de travaux, Monsieur [D] [F] et Madame [A] [V] soutiennent, en application notamment des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, que dès le 25 octobre 2022, d’importants désordres – moisissures - ont affecté le logement. Ils précisent que, aux termes d’un procotole d’accord, HABITAT 17 s’est engagé à réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux moisissures, mais qu’une réalisation seulement partielle des travaux n’a pas été suffisante pour remédier aux désordres, arguant que le logement est aujourd’hui insalubre, impropre à sa destination et ne permet pas une jouissance normale. Au soutien de leur demande en suspension du paiement des loyers dus, aucun fondement juridique n’est visé dans le corps des écritures hormis l’article 1217 du code civil qui renvoie au régime général de l’exception d’inexécution. Il en est demême concernant la demande de remboursement des loyers réglés depuis le 28 juin 2024.

Au soutien de leurs demandes en paiement, ils arguent, pour leur préjudice matériel, avoir dû racheter des affaires pour remplacer celles abimées par l’humidité et les moisissures. S’agissant de leur préjudice moral, ils arguent avoir été éprouvés et affectés par la situation, précisant vivre avec un enfant atteint d’un asthme sévère.

Au soutien de leur demande à titre subsidiaire concernant le coût de remise en état du logement, ils exposent que la somme sollicitée correspond à un ensemble de devis qui permettraient de résoudre les désordres affectant le logement.

A l’audience, HABITAT 17 est représenté par son conseil et sollicite, en se référant à ses dernières écritures, que le Tribunal Judiciaire  :
Rejette l’ensemble des demandes de Monsieur [D] [F] et Madame [A] [V] ;
Les condamne à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En réponse aux prétentions de Monsieur [D] [F] et Madame [A] [V], le bailleur relève que l’état des lieux initial fait apparaître un logement en bon état et, surtout, que l’ensemble des travaux actés dans le protocole d’accord ont été réalisés.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ; il doit y faire pendant toute la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites et répondant à un niveau de performance minimal.

Il est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux et d’y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les articles 1 à 6 du décret du 30 janvier 2002 décrivent les critères de décence du logement.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. 

En application des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, Monsieur [D] [F] et Madame [A] [V] allèguent que le logement objet du contrat de bail serait indécent.

A ce titre il convient de relever que les demandeurs produisent au soutien de leur argumentation un premier compte rendu d’expertise amiable en date du 28 juin 2024 du cabinet AEB, lequel constate les désordres suivants : dominos sur l’électricité, moisissures dans le logement et plus principalement la salle de bain du rez-de-chaussée ainsi que les chambres de l’étage, insuffisance voire absence de grille d’apport en air frais au niveau du rez-de-chaussée, insuffisance de détalonnage sur l’ensemble des portes, problématique d’extraction de l’air vicié non évacué en toiture, défaut de fixation du sèche serviette, absence de renouvellement de l’air, manque d’étanchéité des menuiseries, (étage, porte d’entrée et infiltrations d’eau de la porte-fenêtre de la cuisine). A ce compte-rendu est joint un protocole transactionnel par lequel le bailleur s’engage (article 1 du protocole) à réaliser les sept points de travaux suivants, à finaliser avant le 29 juillet 2024, dernier délai :
- N°1 : Effectuer une vérification du bon fonctionnement de la VMC en termes de débits d’extraction et raccordement jusqu’à l’extérieur ;
- N°2 : Effectuer un détalonnage des portes sur 1cm minimum sur l’ensemble des portes intérieures du logement ;
- N°3 : Reprendre le joint d’étanchéité à l’air de la porte d’entrée ;
- N°4 : Résoudre le problème d’infiltrations d’eau de la porte d’entrée et de la porte-fenêtre de la cuisine ;
- N°5 : Revoir l’étanchéité des fenêtres à l’étage ;
- N°6 : Lever les risques électriques des dominos et du défaut de fonctionnement des prises électriques à l’étage ;
- N°7 : Sèche-serviette à refixer.

Il est précisé que la non-réalisation par l’une des parties de l’une des phases du protocole le rendra caduc. Il est encore précisé (article 3) qu’en contrepartie de l’exécution des présentes, les parties se déclarent intégralement satisfaites et remplies de tous leurs droits en raison du litige objet de cette transaction, de sorte que la transaction serait revêtue de l’autorité de la chose jugée en application de l’article 2052 du code civil.

Il ressort des pièces produites qu’HABITAT 17 a fait procéder aux travaux :
- N°1 : Mise en place d’une VMC fonctionnelle avec extraction jusqu’à l’extérieur, suite à l’intervention de la société ENGIE le 1er août 2024 ;
- N°2 : Détalonnage sur l’ensemble des menuiseries intérieures du logement, suite à l’intervention de France MENUISERIE en août 2024 ;
- N°7 : Fixation du sèche-serviette (non justifié mais admis et non contesté).

Toutefois, l’ensemble des sept travaux listés n’ont pas été réalisés au 29 juillet 2024 comme le préconisait la transaction, laquelle est donc caduque et ne saurait être revêtue de l’autorité de la chose jugée.

En ce sens, le second rapport d’expertise du cabinet AEB en date du 11 octobre 2024 relève que « certains points ont été respectés dans le cadre du protocole d’accord et d’autres non », listant les travaux susnommés et précisant que « de nombreux travaux n’ont pas été réalisés et que certaines des prestations sur lesquelles HABITAT 17 s’était engagé n’ont pas été réalisées comme il se devait ». L’expertise amiable concluait à ce que « le logement est toujours rendu insalubre en l’état ». Il est convenu d’un retour butoir de la part du bailleur en date du 30 octobre 2024 pour l’ensemble des propositions de reprise.

Consécutivement à ce second rapport d’expertise, HABITAT 17 a fait procéder à 3 des 4 travaux manquants :
- N°3 : Remplacement du joint balai de la porte d’entrée suite à l’intervention de France Menuiserie en octobre 2024 ;
- N°5 : Remplacement d’un gond sur fenêtre en avril 2025 ;
- N°6 : Mise aux normes électrique selon bon de travaux n°2024 4659, bon de travaux adressé le 21 mars 2025.

En outre, il est à relever que les locataires fournissent un avis technique des traces d’humidité et moisissures dans la location en date du 8 août 2025 établi par le groupe d’experts ARTHEX 17-79, lequel relève que :
- Les traces de moisissures et traces noires trouvent leur origine dans une insuffisance de ventilation du bien ;
- Les insuffisances de fonctionnement de la ventilation ainsi que les moisissures peuvent nuire à la santé des personnes ;
- L’installation d’une ventilation devra être étudiée et dimensionnée conformément aux normes en vigueur.

Par conséquent, il ressort de ces pièces que, contrairement à ce qu’allègue HABITAT 17, certains travaux pourtant listés dans les deux rapports d’expertise amiable et reconnus comme nécessaires par le bailleur au sein du protocole n’ont pas ou partiellement été réalisés :
- N°1 : Si une VMC a été mise en place en août 2024, il ressort de l’avis technique du 8 août 2025 que celle-ci est insuffisante à ventiler décemment le bien et aucun travaux n’a été réalisé concernant la ventilation depuis lors ;
- N°4 : Le bailleur n’allègue ni n’évoque de travaux concernant le problème d’infiltration d’eau de la porte d’entrée et de la porte-fenêtre de la cuisine.

Si le bailleur semble arguer implicitement que les travaux n°4 n’ont pas été réalisés puisque l’expert aurait relevé dans son rapport que ce défaut n’aurait pas été constaté lors de la visite, il sera relevé cependant que le bailleur a accepté de procéder à ces travaux selon signature du protocole d’accord et qu’il a donc au 20 juin 2024 reconnu le caractère nécessaire de cette démarche.

Enfin, les locataires arguent d’un dernier désordre apparu en cours de procédure, évoquant une fuite sur la toiture par un courriel du 6 février 2026 puis joignant une fiche d’intervention toiture des « BÂTISSEURS CHARENTAIS » en date du 20 février 2026. L’entreprise relève une possible infiltration par la fissure en façade. Il sera relevé qu’HABITAT 17 a mandaté la société LES BATISSEURS CHARENTAIS qui est intervenue à cette fin en mars 2026, de sorte qu’aucun désordre ne sera relevé à cet égard.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que le bailleur a failli à son obligation d’entretien du logement, que l’ensemble des désordres constatés, par leur nature, leur ampleur et leur étendue – persistance de la présence de moisissure dans le logement - caractérisent une indécence du logement et que le bailleur a failli à son obligation d’entretien des locaux. Il importe peu que le bailleur ait fait procéder à plusieurs des travaux listés s’il est établi au jour du jugement que lesdits travaux ont été insuffisants à remplir son obligation d’entretien.

Le bailleur étant tenu de délivrer un logement en bon état d’entretien et de réparation et en l’absence de preuve de ce que les désordres relevés seraient imputables à Monsieur [D] [F] et Madame [A] [V] ou à la force majeure, il est tenu de remédier aux désordres afin de garantir la jouissance paisible des lieux.

Ainsi, il sera ordonné au bailleur de faire procéder à certains travaux à savoir :
- La mise en place, après analyse, d’un système de renouvellement de l’air fonctionnel dans l’ensemble du logement (reprise du réseau de VMC) ;
- Concernant les infiltrations d’eau de la porte d’entrée et de la porte-fenêtre de la cuisine :  travaux d’isolation de la maison et/ou changement le cas échéant des menuiseries.

En revanche, il ne sera pas fait droit aux demandes concernant la réfection de l’installation électrique (déjà réalisée) ou la réfection des cloisons internes et de peinture intérieure du logement, à défaut d’élément de preuve sur ce point.

Ces travaux seront à réaliser dans un délai de 4 mois et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 1er jour du 5e mois suivant la signification du présent jugement.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, il sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ce jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 6.

Il sera relevé que, concernant la demande « à titre subsidiaire » en paiement d’une somme équivalente au coût de réfection du logement, si elle a été présentée comme telle à l’audience de procédure orale et devient ainsi sans objet eu égard à l’accueil de la prétention principale, il est à noter que cette prétention semble liée à la prétention principale puisque le conseil des demandeurs a indiqué à l’audience que cette somme devrait être versée en cas de travaux de remise en état « non faits ». Cette demande sera ainsi formellement rejetée, puisque l’astreinte a d’ores et déjà été prononcée aux fins de garantir l’exécution de la présente décision.

Sur la demande de suspension de loyers

Aux termes des articles 1217 et 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En matière de baux d’habitation, le défaut de paiement du loyer, qui constitue l’exception d’inexécution, n’est fondée que si le logement est affecté de désordres si importants qu’il devient inhabitable (Civ 3e, 28 nov. 2024, n°23.18-135). Les locaux doivent être impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n°23-24.005), et le locataire en impossibilité totale de les occuper (Civ. 3e, 10 oct. 2024, n°22-24.395). Il est constant qu’il revient au juge du fond d’apprécier souverainement si, en raison de la gravité des manquements du bailleur à ses obligations, le preneur se trouve dans l'impossibilité d’habiter le bien loué. Ce n’est pas le cas si le logement présente certes des points d’indécence, mais demeure en mesure de satisfaire aux besoins normaux de ses occupants. Le simple dysfonctionnement d'un élément d'équipement du logement ou un défaut d'entretien de l'immeuble ne sauraient autoriser le locataire à cesser de payer son loyer.

Monsieur [D] [F] et Madame [A] [V] sollicitent la suspension du paiement des loyers durant les travaux en application de l’exception d’inexécution de l’article 1217 du code civil (article évoqué en page 4 des dernières écritures) et sans évocation du mécanisme de suspension prévu à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce il sera relevé que les locataires ne rapportent pas la preuve du caractère « inhabitable » du logement, de sorte que leur demande sera rejetée.

Sur la demande en remboursement des loyers

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, cette demande sera rejetée, le conseil des demandeurs n’invoquant aucun fondement juridique à son appui. A fortiori, il sera relevé que ce n’est qu’au jour du présent jugement que le caractère indécent du logement est relevé et que si le locataire peut être fondé, comme infra, à solliciter des sommes au titre de préjudices subis consécutivement à un manquement du bailleur à ses obligations, il ne saurait détenir une créance à l’encontre du bailleur au titre de remboursement rétroactifs de loyers.

Sur les demandes en paiement

○Au titre du préjudice matériel

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si les demandeurs fournissent de nombreuses factures d’achat de biens matériels (pièce 13), ils ne démontrent aucunement le lien de causalité entre ces achats et les désordres évoqués. Aucune pièce ne vient en ce sens démontrer quel objet aurait été dégradé par la présence de moisissures. Eu égard à l’impossibilité d’évaluer le préjudice matériel, cette demande sera rejetée.

○Au titre du préjudice moral

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [D] [F] et Madame [A] [V] arguent d’un préjudice moral personnel en lien avec l’asthme dont souffre leur enfant [Y] [F], âgée de 7 ans. Ils produisent à ce titre deux certificats médicaux en date des 19 décembre 2024 et 28 mars 2025, lesquels relèvent l’état asthmatique de l’intéressée et précisent que cette maladie est « aggravée par l’humidité », de sorte que le lien de causalité entre le manquement du bailleur à son obligation d’entretien et le préjudice moral subi par les parents est rapporté.

HABITAT 17 sera condamné à verser à Monsieur [D] [F] et Madame [A] [V] une somme fixée à 1.200 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner HABITAT 17 aux dépens de l'instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, HABITAT 17 sera condamné à verser à Monsieur [D] [F] et Madame [A] [V] la somme de 1.500 euros. La demande du bailleur social sera rejetée à ce titre.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS