TJ 2b033, 18 mai 2026, RG 25/00301

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

N° RG 25/00301 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DMVC

Minute n°

M. [J] [G] [N]

C/

M. [J] [P]

Copie exécutoire
délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

M. [J] [G] [N], demeurant [Adresse 2], représenté par Me Joseph SAVELLI, avocat au barreau d’AJACCIO

DÉFENDEUR(S) :

M. [J] [P], demeurant [Adresse 3], C/O Mr [R] [K] - 73460 [Adresse 4], représenté par Me Linda PIPERI, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VINCENSINI
GREFFIER : Océane UTRERA

DÉBATS :

Audience publique du : 16 Mars 2026 mise en délibéré au 18 Mai 2026.

DÉCISION :

Monsieur [J] [G] [N] a donné à bail à Monsieur [J] [P] une maison individuelle, [Adresse 5], suivant contrat de location en date du 28 septembre 2018, moyennant un loyer initial mensuel de 820,00€.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 25 juin 2025, Monsieur [J] [G] [N] a demandé au juge des référés chargé des contentieux de la protection de :

- Constater que Monsieur [J] [G] [N] sollicite la condamnation de Monsieur [J] [P] à lui payer la somme de 5.811,20 €, majorée des dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel
- Ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer les travaux à réaliser pour remettre les lieux donnés à bail dans le même état qu'au jour de la signature du bail le 28 septembre 2018 avec la mission précisée au dispositif
- Surseoir à statuer sur la demande de condamnation de Monsieur [J] [P] à remettre les lieux en état et au paiement de dommages et intérêts dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert
- Juger que Monsieur [J] [P] n'a pas respecté le délai de préavis de trois mois en application de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
- Condamner, à titre provisionnel, Monsieur [P] à payer au bailleur la somme de 2.460,00 € au titre du non-respect du délai de préavis de trois mois pour quitter les lieux
- Condamner Monsieur [J] [P] à payer au bailleur la somme de 1.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L'affaire a été fixée à l'audience du 28 juillet 2025, renvoyée à trois reprises à la demande des parties, et retenue lors de l'audience du 16 mars 2026.

Monsieur [J] [G] [N], représenté par un avocat, a maintenu ses demandes initiales et indiqué se rapporter aux conclusions écrites déposées à l'audience auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à leur soutien.

Monsieur [J] [P], représenté par son avocat, a également indiqué se référer aux conclusions écrites déposées à l'audience auxquelles il convient de se rapporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à leur soutien, et a demandé au juge des référés de :
- A titre principal, débouter Monsieur [J] [G] [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions
- A titre subsidiaire, ordonner que les frais relatifs à la mesure d'expertise si elle devait être ordonnée soient mis à la charge de Monsieur [J] [G] [N]
- Débouter Monsieur [J] [G] [N] de ses autres demandes
- En tout état de cause, condamner Monsieur [J] [G] [N] au paiement de la somme de 1.500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 alinéa 2 du même code dispose aussi que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable et il y a contestation sérieuse lorsque les moyens invoqués par le défendeur pour s'opposer ne sont manifestement pas vains. Le juge des référés est ainsi juge de l'évident et de l'incontestable.

L'article 145 du code de procédure civile prévoit en outre que, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

I. Sur la demande de condamnation à titre provisionnel de la somme de 2.460, 00 € au titre du non-respect du délai de préavis de trois mois pour quitter les lieux

L'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Il sera précisé qu'il est parfaitement possible pour les parties de convenir, d'un commun accord, que le départ effectif du locataire aura lieu avant la date de fin légale du préavis. Le locataire doit alors solliciter l'accord du bailleur, qui est libre d'accepter ou non la demande.

Si bailleur et locataire s'accordent sur un départ anticipé, le locataire est libre de quitter le logement à la date conclue. Dans le cas contraire, il doit effectuer l'intégralité du préavis. Sans accord de la part du bailleur pour un départ anticipé du locataire, ce dernier est redevable du loyer au cours de l'intégralité du préavis.

L'état des lieux doit être effectué au moment de la remise des clefs, c'est-à-dire à la fin du préavis ou de la période convenue conventionnellement entre le bailleur et le locataire.

En l'espèce, Monsieur [J] [G] [N] soutient que le délai de préavis applicable est de trois mois et que le locataire ne saurait prétendre au bénéfice d'un délai de préavis réduit, aucun motif légitime n'ayant été invoqué en ce sens au moment de l'envoi de la lettre de congé et son inscription à France TRAVAIL datant du mois de mai 2025, soit plus d'un an après son congé.

Monsieur [J] [P] prétend au contraire que la réduction du délai de préavis à un mois est intervenue d'un commun accord avec le bailleur et qu'en tout état de cause, il justifie de la perte de son emploi, d'une demande de logement social et d'avoir quitté le logement pour partir vivre sur le continent alors que son épouse venait de décéder.

Il ressort des pièces versées aux débats par les parties que :

- Le 26 septembre 2024, le locataire a remis en main propre au bailleur un congé concernant le logement objet du bail signé le 28 septembre 2018.
Aux termes de ce courrier, Monsieur [J] [P] a indiqué " je vous donne congé pour le bien que j'occupe [Adresse 6]. Afin de convenir ensemble d'une date pour vous remettre les clés du logement et réaliser ensemble l'état des lieux de sortie, je vous informe que le déménagement est prévu le 31 octobre 2024 "
- Des échanges de SMS sont également intervenus courant septembre et octobre 2024 entre Monsieur [J] [G] [N] et Monsieur [J] [P] aux termes desquels :
o le bailleur indique le 16 septembre 2024 : " Tu m'écris une lettre en accusé de réception à mon adresse et tu m'écris ta volonté de partir du logement[….] pour acter ta volonté de partir pour pouvoir après s'arranger avec ton préavis et ta date de départ. L'adil m'a dit que c'était obligatoire avant de faire un truc à l'amiable " puis le 9 octobre : " Pouvons-nous convenir d'une restitution des clés le 29 octobre au lieu du 31 octobre ? Ou cela ne vous convient pas ? "
o Le 10 octobre, le locataire répond : " je vous donnerais les clés le jour de l'état des lieux "
o Le même jour, le bailleur écrit " je préférerais le 31 octobre 2024 date de votre congé légal. Puis on se voit le 4/11 pour l'état des lieux. Mais si remise le 4/11 : ça ne vaut pas acceptation de nouveau bail mais simple accord pour vous être agréable ".

La lecture des SMS ainsi échangés entre les parties, dont la sincérité n'est pas contestée par le bailleur, permet de constater qu'un accord est manifestement intervenu entre Monsieur [J] [G] [N] et Monsieur [J] [P] quant à un délai de préavis abrégé et que la fin de ce délai a été fixé au 31 octobre 2024.

Il est de jurisprudence constante que si après avoir donné son accord, un bailleur décide de revenir sur sa décision, il doit impérativement prévenir le locataire avant son départ effectif du logement.

Or, au cas d'espèce, Monsieur [J] [G] [N] ne démontre pas que le locataire a bel et bien été informé de sa volonté de revenir sur sa décision de le faire bénéficier d'un délai de préavis raccourci, de sorte que le montant des loyers pour les trois mois de la période de préavis légal ne peut être légitimement réclamé au locataire et que le préavis applicable est un préavis réduit d'un mois conformément à l'accord des parties.

Par conséquent, Monsieur [J] [G] [N] sera débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [J] [P] à lui payer la somme de 2.460,00 € au titre du non-respect d'un délai de préavis de trois mois pour quitter les lieux et il convient de juger que Monsieur [J] [P] bénéficie d'un délai de préavis réduit à un mois conformément à l'accord donné par le bailleur, de sorte qu'il sera condamné à verser à Monsieur [J] [G] [N], à titre provisionnel, la somme de 820, 00 € à ce titre, somme correspondant à un mois de loyer.

II. Sur les demandes d'expertise judiciaire et de condamnation de Monsieur [J] [P] à remettre les lieux en état et au paiement de dommages et intérêts

A l'issue des débats, il apparaît qu'il existe une contestation sérieuse s'agissant du bienfondé tant de la demande de remise en état du logement donné à bail à Monsieur [J] [P] que de la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel invoqué par le bailleur.

Dès lors et en application des dispositions légales précitées, il y a lieu de juger que le juge des référés n'est pas compétent matériellement pour statuer sur ces demandes, lesquelles relèvent du juge du fond.

S'agissant de la demande d'expertise formulée par le bailleur à titre probatoire :

Monsieur [J] [G] [N] expose que l'état des lieux d'entrée en date du 28 septembre 2018 fait état de peintures neuves dans l'ensemble du logement donné à bail et que suivant procès-verbal en date du 4 novembre 2024, le Commissaire de justice mandaté par ses soins a constaté un état de détérioration et de salissure des lieux donnés à bail par comparaison avec l'état des lieux d'entrée. Il reproche également au locataire un défaut d'entretien de la climatisation et du jardin. Il soutient que les dégradations constatées ne relèvent pas de la vétusté et sont imputables au locataire. Arguant justifier ainsi de l'existence d'un litige futur, Il sollicite la mise en œuvre d'une expertise judiciaire en précisant se réserver le droit de solliciter la condamnation du preneur au paiement de l'ensemble des travaux nécessaires à la remise en état des lieux, outre la réparation de ses préjudices de jouissance et financier.

Monsieur [J] [P] s'oppose à cette demande d'expertise qu'il considère infondée et injustifiée. Il fait valoir qu'il a quitté le logement depuis plus d'un an et que le bailleur ne démontre pas que le logement n'a jamais été occupé depuis le 4 novembre 2024, date de l'état des lieux de sortie. Il argue ainsi qu'une telle mesure serait particulièrement inutile, étant donné que les éventuels désordres constatés lors de l'expertise ne pourraient lui être imputés eu égard au temps écoulé depuis son départ.

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. L'article 145 suppose l'existence d'un motif légitime, c'est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile. Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l'espèce, Monsieur [J] [G] [N] verse aux débats l'état d'entrée dans la maison d'habitation donnée à bail ainsi qu'un procès-verbal de constat d'état des lieux extérieur et intérieur établi par la SELARL LECA MARZOCCHI ROCHA SUD 2A le 4 novembre 2024. Aux termes de ce constat, il est notamment relevé " extérieur et environnements : mauvais état général ", " moteur de climatisation intérieur de marque Hitachi non entretenue, filtres très encombrés de poussières, absence de production de froid " et des constats sont également établis, pièce par pièce, par le Commissaire de justice concernant l'état des murs et des plafonds. Le bailleur produit également un devis établi par MBO Travaux pour des travaux de peinture en date du 27 septembre 2024.

L'existence d'un procès " en germe " et non manifestement voué à l'échec est suffisamment établie par les pièces précitées étayant l'existence de dégradations. Les éléments versés aux débats constituent en effet des faits plausibles de nature à rendre crédibles les allégations du demandeur et présentent un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée. En en l'état de ces éléments, la seule circonstance que le locataire a quitté le logement il y a aujourd'hui plus d'un an ne saurait suffire à permettre au juge de considérer qu'une mesure d'expertise est infondée.

Au regard de ces constats et développements, il apparaît que le demandeur justifie d'un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve dont pourrait dépendre la solution d'un litige.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande d'expertise.

Monsieur [E] sera désigné pour exécuter la mission telle que détaillée dans le dispositif de la présente décision, étant relevé qu'il appartient de manière usuelle à l'expert d'examiner lui-même les dégradations et défauts d'entretien allégués et d'émettre un avis technique susceptible d'éclairer le débat de fond sur l'origine des dégradations.
Une provision d'un montant de 500, 00 € concernant les frais d'expertise sera consignée par Monsieur [J] [G] [N], demandeur à l'expertise.

III. Sur la demande d'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et les demandes accessoires

Au regard des débats et de la solution du litige, les parties seront déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Chaque partie supportera en outre la charge de ses dépens.

L'exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS