TJ 2b033, 12 janv. 2026, RG 25/00093

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA JUGE DU CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION

Minute n°

N° RG 25/00093 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DKSG

Nature de l’affaire : 5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

M. [G] [S]

C/

M. [W] [V] et autres

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

M. [G] [S], demeurant [Adresse 1] [Adresse 2]
représenté par Me Pasquale VITTORI, avocat au barreau de BASTIA substitué par Me Claudine CARREGA, avocat au barreau de BASTIA
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-000746 du 11/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

DÉFENDEUR(S) :

M. [W] [V], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Sabrina MARIANI, avocat au barreau de BASTIA
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-2B033-2025-00090 du 13/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Mme [K] [I], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Sabrina MARIANI, avocat au barreau de BASTIA
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025/000746 du 11/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Mme [X] [Y], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Sabrina MARIANI, avocat au barreau de BASTIA
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025/000750 du 11/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

M. [N] [H], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Sabrina MARIANI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI
GREFFIÈRES : Annie FIESCHI, lors des débats et Sandrine LEJEUNE lors du prononcé.

DÉBATS :

Audience publique du 17 Novembre 2025 mise en délibéré au 12 Janvier 2026.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte d’huissier en date du 14 janvier 2025, M. [G] [S] a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, M. [W] [V], Mme [K] [I], Mme [X] [Y] et M. [N] [H] et demande au tribunal de les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :
La somme de 20.731,98 € au titre des loyers impayés et travaux après départ avec intérêts de droit à compter de la sommation de payerLa somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civileLes entiers dépens de l’instance comprenant les frais de constat d’huissier du 13 juin 2024.
M. [S] expose avoir, par acte sous seing privé du 23 avril 2021, donné à bail à M. [V] et Mme [I], un logement sis [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 860 €, actualisé à la somme de 910,95 €.
Il précise que Mme [Y] et M. [H] se sont portés caution.

M. [S] indique qu’un congé pour reprise a été signifié aux locataires le 20 septembre 2023, qu’ils ont quitté les lieux le 25 avril 2024 en restant débiteurs d’une dette locative de 3.061,15 € et qu’un état des lieux de sortie fait état de nombreux désordres, également constaté par huissier le 29 mai 2024.
Il fait valoir le fait qu’il a dû engager des travaux de remise en état à hauteur 16.770, 83 €.

En réponse aux conclusions des défendeurs, M. [S] conteste la nullité des actes de cautionnement alléguée et démontre ne pas bénéficier d’une garantie des loyers impayés ;
Par ailleurs, il soutient que l’engagement de caution n’est pas disproportionné par rapport aux revenus et au patrimoine de Mme [Y] et M. [H] et que l’article 2300 du code civil ne prévoit plus la déchéance du cautionnement mais une simple réduction.
Il indique que les cautions ont été régulièrement relancées par le syndicat immobilier au regard de la dette locative et qu’elles ont bien été destinataires d’un exemplaire du bail.
Il précise qu’elles ne produisent que des relevés bancaires partiels qui ne sont pas révélateurs de leurs revenus.

M. [S] expose que les locataires ne contestent pas la dette locative mais sollicitent des délais de paiement alors qu’ils n’ont pas respecté l’échéancier proposé le 8 novembre 2022, pas plus que celui du 17 novembre 2023 et ne justifient pas de difficultés financières.
Il précise que la saisine de la commission de surendettement par Mme [I] est postérieure à la signification de l’acte introductif de la présente instance, qu’il n’en a jamais été informé et que la dette locative n’a pas fait l’objet d’une déclaration.
Il précise également que la preuve de la recevabilité de la saisine de la commission de surendettement par M. [V] n’est pas rapportée.

S’agissant de la demande relative à la remise en état des lieux, M. [S] conteste l’état initial du logement allégué par les locataires et souligne que le constat d’huissier dressé un mois après le départ de ces derniers, confirme l’état des lieux de sortie.

Il considère irrecevable la demande reconventionnelle de M. [V] et Mme [I], précisant que selon la jurisprudence, le défaut d’adresse du bénéficiaire de la reprise du bien est une simple nullité de forme et que les locataires n’invoquent aucun grief justifiant l’allocation de dommages et intérêts.
Il souligne, par ailleurs, que les locataires ont attendu 20 mois et la présente procédure pour soulever la nullité du congé alors qu’ils auraient dû en contester la validité dans les 3 mois de sa notification, qu’ils ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, du caractère abusif du congé alors que lui-même justifie de l’entrée dans les lieux de son fils.

Ampliant ses demandes, M. [S] demande au tribunal de débouter les défendeurs de leurs demandes, fins et conclusions.

Pour leur part, M. [V], Mme [I], Mme [Y] et M. [H] soulèvent la nullité des actes de cautionnement au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la signature du contrat de bail, M. [S] ne justifiant nullement ne pas bénéficier d’une garantie des loyers impayés, les actes de cautionnement étant disproportionnés par rapport aux revenus de Mme [Y] et M. [H] et une incertitude demeurant quant à l’information annuelle du montant de la dette, conformément aux dispositions de l’article L313-22 du code monétaire et financier, n’ayant jamais été mis en demeure de régler les loyers impayés et les travaux de remise en état.
De même, ils indiquent que le bailleur ne démontre pas leur avoir remis une copie du bail, ce qui emporte nullité des deux actes de cautionnement.
A tout le moins, ils invoquent les dispositions de l’article 2300 du code civil permettant de réduire l’engagement de caution et rappellent qu’ils étaient initialement engagés pour 6 mois, au-delà desquels, la garantie des loyers impayés devait prendre le relais.

Les défendeurs sollicitent des délais de paiement de la dette locative au visa de l’article 1343-5 du code civil, arguant de difficultés financières, Mme [I] résidant, de manière avérée, avec sa fille, jeune majeure, toutes deux étant en recherche d’emploi et un plan de surendettement ayant été mis en place, transformé par la suite en mesure de rétablissement personnel, en sorte que la dette locative n’est plus exigible à son endroit.
M. [V] soutient également être sans emploi, bénéficier d’une pension d’invalidité et d’une aide au retour à l’emploi et avoir bénéficié d’un plan de surendettement aux termes duquel, la dette locative n’est plus exigible.
De plus, M. [V] et Mme [I] soutiennent être désormais séparés.

Par ailleurs, les défendeurs contestent la demande de M. [S] relative à la remise en état des lieux, indiquant que le logement a été restitué dans un état similaire à celui où elle a été reçue ; ils soulignent que le constat d’huissier, non contradictoire, a été réalisé un mois après leur départ et que l’usure normale d’un bien doit être prise en compte au moment de la restitution.
Ils opèrent un comparatif entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, rappellent que sont produits des factures et devis non signés et qu’aucune photographie de la maison rénovée, n’est versée aux débats.

A titre reconventionnel, ils invoquent le non-respect du motif du congé et sollicitent l’indemnisation de leur préjudice ; ils soulignent que l’adresse du fils du propriétaire n’est pas mentionnée, que le motif du congé n’est pas réel et sérieux et qu’il appartient au bailleur de justifier que la reprise a bien été effective.
Ils considèrent être fondés, bien que n’étant plus dans les délais pour contester la validité du congé, à solliciter l’indemnisation de leur préjudice, le contrat de bail ayant été exécuté de mauvaise foi par le bailleur, eux-mêmes ayant dû quitter précipitamment le logement, ce qui leur a causé un préjudice matériel et psychologique.

M. [V], Mme [I], Mme [Y] et M. [H] demandent au tribunal de :
- Juger que l’acte de cautionnement régularisé par Mme [Y] est nul,
- La déclarer hors de cause,
-Juger que l’acte de cautionnement régularisé par M. [H] est nul,
-Le déclarer hors de cause,
-Débouter M. [S] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’endroit de Mme [Y] et de M. [H],
- A tout le moins, réduire l’engagement de caution de moitié,
- Condamner M. [S] à payer à Mme [Y] et M. [H] la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Prendre acte que M. [V] a vu sa dette locative effacée par la commission de surendettement,
- Rejeter toute demande formulée à son endroit concernant les loyers impayés,
- Prendre acte que Mme [I] a vu sa dette locative effacée par la commission de surendettement en raison de la mesure de rétablissement personnel dont elle bénéficie,
- Rejeter toute demande formulée à son endroit concernant les loyers impayés,
- Accorder des délais de paiement pour régler la dette locative soit un échéancier sur 24 mois,
- Débouter M. [S] de sa demande de remboursement des travaux qui est infondée et injustifiée,
Reconventionnellement :
- Prononcer la nullité du congé pour reprise délivré par M. [S],
- Condamner M. [S] au paiement de la somme de 2.000 € à M. [V] et Mme [I], chacun, pour le préjudice matériel subi,
- Condamner M. [S] au paiement de la somme de 3.000 € à M. [V] et Mme [I], chacun, pour le préjudice moral subi,
- Condamner M. [S] au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de M. [V] et Mme [I], chacun,
- Le débouter de sa demande de dommages et intérêts de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont le constat d’huissier devra être exclu.

A l’audience initiale du 17 février 2025, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour être finalement retenue et évoquée à l’audience du 17 novembre 2025.

A cette audience, M. [S], par l’intermédiaire de son avocat, Mme [T], s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance et dans ses conclusions, repris oralement.

M. [V], Mme [I], Mme [Y] et M. [H], par l’intermédiaire de leur avocat, Me [J], ont maintenu oralement les termes de leurs conclusions.

Susceptible d’appel, la décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la nullité invoquée des actes de cautionnement :

En application de l’article 22-1 de la loi n° 89/462 du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail :
« Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.
Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Le cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur s'étend également aux sommes correspondant aux aides versées au bailleur en application de l'article 24-2.
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »
En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que Mme [Y] et M. [H] se sont, par acte du 6 avril 2021, portés cautions solidaires, sans bénéfice de division ni discussion, pour un montant maximum de 92.880 €, correspondant à 108 mois de loyers, charges comprises, du règlement :
Des loyers et des chargesDes impôts et taxesDes réparations locativesDes indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail et de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêtsDe tous intérêts
Mme [Y] et M. [H] soulèvent la nullité de l’acte de cautionnement pour plusieurs motifs :

Nullité pour non-justification de l’absence de garantie des loyers impayés :

M. [S] justifie, par l’attestation de son assureur-habitation et celle du gestionnaire du bien

donné à bail, qu’il ne bénéficiait pas de la garantie des loyers impayés.
Ce moyen sera rejeté.

Nullité pour disproportion par rapport aux revenus :

Il convient de préciser que, le bail ayant été signé par la société CORSE SERVICES GESTION, mandataire de M. [S], celle-ci est, par conséquent, considérée comme un créancier professionnel.

Aux termes des dispositions de l’article L343-4 du code de la consommation, en vigueur au moment de la signature du cautionnement, un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné par rapport à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré soit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il a été jugé que les dispositions précitées du code de la consommation n’imposent pas au créancier professionnel de vérifier la situation financière de la caution lors de son engagement, laquelle supporte, lorsqu’elle l’invoque, la charge de la preuve de démontrer que son engagement de caution était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, tels qu’ils ont été indiqués dans la déclaration de la caution dont le créancier, en l’absence d’anomalie apparente, n’a pas à vérifier l’exactitude.
La disproportion manifeste du cautionnement aux biens et revenus de la caution, au jour où il a été souscrit suppose que la caution soit, à cette date, dans l’impossibilité manifeste de faire face à un tel engagement avec ses biens et revenus ; elle ne s’apprécie pas au regard de l’obligation garantie.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le loyer initial du bail signé le 6 avril 2021 était de 860 € et que chaque caution a joint à son acte de cautionnement, les justificatifs de ses revenus.
Concernant Mme [Y], elle justifiait notamment d’une pension d’invalidité pour le mois de décembre 2020 et le mois de janvier 2021, de 504,05 €, pour le mois de février 2021, de 528,19 € et d’un revenu fiscal de référence, pour l’année 2019, de 15.467 €, soit 1.288,91 € par mois.
S’agissant de M. [H], il justifiait notamment d’un revenu annuel, pour 2020, de 19.702,51 €, soit, 1.641,87 € par mois et d’un revenu, en février 2021, de 2.037,40 €.

Il n’apparaît pas, au vu de ces éléments, que les revenus de ces derniers auraient pu leur permettre de faire face à leur obligation de remboursement à hauteur de 92.880 €, soit 108 mois de loyers ; le cautionnement souscrit par Mme [Y] et M. [H] était en conséquence disproportionné aux biens et revenus de chacun lors de sa conclusion.

De même, au jour de l’assignation, leur situation financière ne leur permettait pas plus de faire face à leur engagement, les justificatifs de revenus et charges versées aux débats permettant de déterminer leur situation financière à cette période.

En l’état, il conviendra de déclarer nul et de nul effet, le cautionnement souscrit par Mme [Y] et M. [H] le 6 avril 2021, de les déclarer hors de cause du présent litige et de débouter M. [S] de toute demande à leur égard.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’examiner les autres causes de nullité du cautionnement alléguées.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

En vertu des articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Il existe une certaine incompréhension de la position de M. [V] et Mme [I] lesquels, tout en reconnaissant la dette locative et en sollicitant des délais de paiement, soutiennent que, du fait d’une décision de la commission de surendettement, la dette locative n’est plus exigible à leur endroit.

Il résulte des éléments du dossier que, le compte arrêté au 30 avril 2024, fait état d’un arriéré de 3.961,15 € et que les locataires, en signant notamment un échéancier, ont reconnu devoir un arriéré de loyers, dont ils ne contestent pas le montant dans la présente procédure.

Parallèlement, M. [V] et Mme [I] font état de décisions de la commission de surendettement qu’il convient d’examiner.

S’agissant de Mme [I], elle fait état d’une décision de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Corse en date du 14 février 2025 décidant d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Une telle décision entraîne un effacement total des dettes, à condition qu’elles aient été régulièrement déclarées par le débiteur.
Or, dans la synthèse des dettes, Mme [I] ne fait état que de la somme de 343,69 € au titre des dettes de logement ; il conviendra de déduire cette somme du montant de l’arriéré locatif et de dire que Mme [I] sera tenue au remboursement de la somme de 3.617,46 €.

S’agissant de M. [H], il ne justifie que d’un justificatif des dettes déclarées à la commission de surendettement mais d’aucune décision de recevabilité de sa demande, ni d’un plan qui aurait été instauré, ni d’un effacement des dettes.

Il sera ainsi débouté de sa demande tendant à voir déclarée, non exigible à son égard, la dette locative et sera tenu au remboursement de la somme de 3.961,15 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024.

En l’état, il convient de condamner solidairement M. [V] et Mme [I] au paiement de la somme de 3.617,46 € au titre de l’arriéré locatif, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et de condamner M. [V], seul, au paiement du surplus de dette locative, soit la somme de 343,69 €, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil :
« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »
En l’espèce, les locataires justifient de revenus modestes et de charges de la vie courante ; en l’état, il sera droit à leur demande et ils seront autorisés à se libérer de la dette locative par 24 mensualités selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il importe d’insister auprès de M. [V] et de Mme [I] sur le strict respect des délais ainsi accordés, car à défaut du paiement d’une seule échéance, la totalité de la somme redeviendrait exigible.

Sur la demande au titre des réparations locatives :

Aux termes des dispositions de l’article 1728 1° du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bailleur.

Selon l'article 1735 du code civil : « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires ».

En application de l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de : « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement »
« de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction cas fortuit ou force majeure… »
Le décret 11087-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, dispose que sont des réparations locatives travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.
Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Etant précisé qu’il est de jurisprudence constante que la production d’un devis est admise devant le tribunal, l’exécution des réparations locatives n’étant pas obligatoire, le bailleur devant simplement justifier des dégradations facturées aux locataires suite à la comparaison entre les deux états des lieux.

En l’espèce, M. [S] sollicite, au titre des réparations locatives, la somme de 16.770,83 €.

A l’appui de sa demande, il verse aux débats, les états des lieux d’entrée et de sortie ainsi qu’un constat d’huissier ; les locataires s’opposent à cette demande, exposant que le logement a été restitué dans un état similaire à celui où il a été reçu et que le constat d’huissier a été dressé un mois après leur départ.
Ils produisent, par ailleurs, un mail en date du 6 juillet 2023, faisant état d’un certain nombre de désordres.
En l’état, seul l’examen comparé des deux états des lieux sera retenu, certains désordres décrits dans le procès-verbal de constat ne figurant pas à l’état des lieux de sortie.

L’examen des états des lieux fait ressortir les différences suivantes :
Des trous dans les murs de la cuisineUne hotte manquante dans la cuisineUn lave-vaisselle manquant dans la cuisineDeux ampoules manquantes dans la salle à mangerDes fissures dans le carrelage de l’escalier intérieurQuelques trous au sol et aux murs du pallierDes impacts sur le carrelage et des trous dans l’armoire de la chambre 1Des traces de goutte dans la climatisation de la chambre 2Un impact au sol et des joints noircis dans la salle de bains.
Il y a lieu de constater que, s’agissant de la climatisation réversible, elle est qualifiée d’en « très bon état » mais en panne dans le salon/séjour dans l’état des lieux d’entrée mais nulle mention d’une climatisation réversible ne figure, pour cette même pièce, dans l’état des lieux de sortie.
De même, elle apparaît « non testée » dans la chambre 1 de l’état des lieux d’entrée mais nulle mention d’une climatisation réversible ne figure, pour cette même pièce, dans l’état des lieux de sortie.
En revanche, l’état des lieux de sortie mentionne, pour la chambre 2, une climatisation réversible en état d’usage avec des traces de goutte.

En l’état de ces contradictions, il n’apparaît pas possible de faire droit à la demande de remboursement de la climatisation pour un montant de 1.803 € résultant de la pièce n° 9 de M. [S].

S’agissant de la cuisine, il sera fait droit, pour partie, à la demande de remboursement de M. [S] au vu de sa pièce n° 10 ; ainsi, M. [V] et Mme [I] seront solidairement condamnés au paiement de la somme totale de 565,66 € correspondant à :
L’élément bas cuisson et four pour un montant de 164,19 €La hotte pour un montant de 216,67 €La pose et le raccordement de la hotte pour un montant de 49,09 €La fourniture d’un flexible d’évacuation de hotte pour un montant de 22,71 €La pose et le montage des éléments livrés à plat pour un montant de 53 €L’assistance technique et métrés pour un montant de 60 €
Il ne saurait être fait droit notamment à la demande relative à la crédence, celle-ci étant qualifié de « décollée » dans l’état des lieux d’entrée ; le surplus des demandes relatives à la cuisine n’est pas justifié ou relevant de l’usure normale.

S’agissant de la pièce n° 14 de M. [S], principalement relative aux travaux de peinture, il est étonnant de relever que ce devis fait état de deux dalles de bains alors que le logement, au vu de la lecture des états de lieux, n’en comporte qu’une.
Néanmoins, seront retenus les postes suivants, seuls justifiés par l’examen comparé des états des lieux :
La somme de 100 € correspondant à la dépose de la paroi de douchePour la chambre 1, le rebouchage des trous est estimé à 300 € et la peinture des murs et du plafond estimé à 500 €.Soit un total de 900 €

Il s’ensuit que M. [V] et Mme [I] seront solidairement condamnés à payer à M. [S], la somme de 1.465,66 € au titre des réparations locatives, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
M. [S] sera débouté du surplus de ses demandes, non justifiées.

Sur la demande reconventionnelle des locataires relative à la nullité du congé pour reprise :

En application des dispositions de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Il sera rappelé qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations légales.
En l’espèce, les consorts [P] soulèvent la nullité du congé qui leur a été signifié pour plusieurs motifs :

Absence de l’adresse du fils du bailleur dans le congé :Il convient de constater que le congé, établi à la requête de M. [G] [S] précise que « ce congé est motivé par sa décision de reprendre ledit logement au bénéfice de M. [S] [E], né le 18/04/85, son fils, justifié par son besoin de logement ».
S’il n’est pas contesté que le congé critiqué ne comporte pas l’adresse du bénéficiaire de la reprise, les locataires n’établissent pas en quoi cette omission leur causerait un grief.
En l’état, il convient de débouter les consorts [P] de leur demande de nullité pour vice de forme.

Absence de caractère réel et sérieux :Les consorts [V] - [I] indiquent qu’il appartient au bailleur de démontrer la réalité et le sérieux du projet de reprise ; ils soutiennent qu’aucune justification concrète de la situation du fils du bailleurs n’est fournie.
Cependant, le congé pour reprise ayant été fait au profit du fils du bailleur, conformément aux dispositions légales, il n’avait pas à être motivé par un motif légitime et sérieux.
En l’état, M. [V] et Mme [I] seront déboutés de leur demande de nullité du congé, étant, à titre subsidiaire, rappelé sont hors délai pour contester la validité du congé.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par les locataires :

M. [V] et Mme [I] soutiennent avoir subi un préjudice du fait du comportement de M. [S], le contrat de location ayant été exécuté de mauvaise foi par ce dernier.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, force est de constater que les consorts [P] ne rapportent pas la preuve d’une inexécution ou d’une mauvaise exécution du contrat par M. [S] et pas plus du préjudice qui en serait résulté pour eux.

En l’état, ils seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral.

Sur les autres demandes :

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; en conséquence, les parties seront déboutées de leurs demandes présentées à ce titre.

Parties perdantes à titre principal à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge solidaire de M. [V] et de Mme [I], les entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :