TJ 2b033, 9 févr. 2026, RG 25/00235

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

Minute n°

N° RG 25/00235 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DK7Q

Nature de l’affaire : 5AB Baux d’habitation - Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

S.A. ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM,
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
C/
M. [H] [Y]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM,
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SELARL SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA substituée par Me Anne-marie GIORGI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

M. [H] [Y], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Laurence GAERTNER DE ROCCA SERRA, avocat au barreau de BASTIA substitué par Me Paula-maria FABRIZY, avocat au barreau de BASTIA
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/000869 du 19/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI
GREFFIÈRES : Annie FIESCHI lors des débats et Sandrine LEJEUNE lors du prononcé.

DÉBATS :

Audience publique du 17 Novembre 2025 mise en délibéré au 12 Janvier 2025, prorogé au 09 Février 2026.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 29 mars 2021, à effet au 30 mars 2021, la S.A. ERILIA a consenti à M. [H] [Y] la location d’un local à usage d’habitation type 1 sis [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 244,45 € outre charges courantes, soit 340,96 €, loyer indexé à 373,87 €.

La SA ERILIA expose avoir eu la surprise d’apprendre que M. [Y] avait perçu, à tort, 883,04 € au titre de l’aide au logement pour la période d’avril à juillet 2024 et qu’il avait déposé une demande d’aide au logement pour un appartement sis à l’OPH [Adresse 4] à [Localité 1] depuis le 2 mars 2024.

Elle indique avoir également constatée qu’une personne, censée être M. [Y] avait sollicité un échéancier en vue de régler l’arriéré locatif suite à quoi, elle a fait délivrer à M. [Y], une sommation interpellative le 26 août 2024 d’avoir à justifier de l’occupation des lieux, ce à quoi il lui a été répondu que la personne occupant désormais les lieux se prénommait [N] [Z], était le neveu de M. [Y] et sollicitait le transfert du bail.

La S.A .ERILIA précise avoir fait délivrer, à la nouvelle adresse de M. [Y], une nouvelle sommation interpellative à laquelle, il a confirmé l’occupation des lieux par son neveu.

Selon acte de commissaire de justice du 13 février 2025, la S.A. ERILIA a fait assigner M. [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bastia et sollicite que soit :
- juger que le bail conclu le 29 mars 2021 à effet au 30 mars 2021 s’est trouvé résilié de plein droit du fait de l’abandon du domicile par le locataire le 1er mars 2024- juger que les conditions du transfert de contrat de locations fixées par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies- prononcer la résiliation pure et simple du bail conclu le 29 mars 2021 avec M. [Y] à compter du 1er mars 2024, date à laquelle, il sera considéré comme occupant sans droit ni titre- ordonner l’expulsion de M. [Y] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si nécessaire et à défaut de délaissement amiable des lieux loués- condamner M. [Y] au paiement de la somme de 197,75 au titre des loyers et charges dues jusqu’au 1er mars 2024 et, à compter de cette date, jusqu’au départ des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant de 373,87 € par mois charges comprises- condamner M. [Y] aux dépens et à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’audience initiale du 28 avril 2025, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour être finalement retenue et évoquée à l’audience du 17 novembre 2025.

A cette audience, la SA ERILIA, par l’intermédiaire de son conseil, le cabinet RETALI & ASSOCIES, s’est référée, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance, repris oralement.
Y ajoutant, elle a actualisé la dette locative à la somme de 2.484,30 € au 24 avril 2025, indiqué que le locataire a quitté les lieux le 25 mars 2025 et déclaré s’opposer à tout délai de paiement.

M. [Y], par l’intermédiaire de son conseil, Me [C] [I] [K], a sollicité des délais de paiement et produit les justificatifs de ses revenus.

Susceptible d’appel, la décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, délibéré prorogé au 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion de M. [Y] :

Il résulte des dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur au moment de la signature du bail que :
« A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic ».

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été régulièrement notifiée au représentant dans le département de la Haute-Corse à la Direction des Politiques de l’État par diligence de l’huissier enregistrée le 14 février 2025 dans le délai de deux mois avant l’audience, de sorte que l’assignation est recevable.

Il résulte des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur au moment de la signature du bail que « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. »

S’agissant d’un logement conventionné, l’alinéa 2 du I de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que ce transfert ne peut bénéficier aux descendants que s’ils remplissent les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap…et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment des deux sommations interpellatives, que M [Y] a reconnu ne plus occuper le bien loué, précisant qu’il était désormais occupé par son neveu, M. [N] [Z], lequel a sollicité le transfert du bail au nom de sa fille, Mme [F] [Z].

Il convient de préciser que, ni M. [N] [Z], ni Mme [F] [Z] ne sont intervenus à la présente procédure et que M. [Y] ne forme aucune demande de transfert de bail.

En conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit au jour du départ de M. [Y], soit le 2 mars 2024, date à laquelle il a sollicité une demande d’aide au logement pour son nouveau logement.
Il sera déclaré occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Le logement étant libre de tout occupant depuis le 25 mars 2025, il n’y a plus lieu de statuer sur la demande d’expulsion.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation :

Il résulte du relevé de compte produit par la S.A. ERILIA que Monsieur [Y], était redevable, au 29 février 2024, d’une somme de 197,75 €.
Ne contestant pas cette dette, il sera condamné à payer à la S.A. ERILIA, la somme de 197,55 € représentant l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2024.

A compter du 2 mars 2024, du fait de la résiliation du bail, M. [Y] est devenu occupant sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient, sans droit, dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.
Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
Il a été jugé que le fait qu’un locataire soit occupant sans droit ni titre, l’oblige à verser mensuellement une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges.

Contrepartie de la résiliation du bail, il sera mis à la charge de M. [Y], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours, soit 373,87 € à compter de la résiliation du bail, soit le 2 mars 2024 et jusqu’au 25 mars 2025, date de la libération des lieux.

Sur la demande de délais de paiement :

Il résulte des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, d’application immédiate, que :
Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Y] verse aux débats les justificatifs de ses revenus pour les années 2023, 2024 et 2025 ; il apparaît en situation de régler sa dette locative.
Il sera ainsi fait droit à sa demande de délais de paiement et il sera autorisé à se libérer de la somme due en 30 mensualités, avant le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le mois suivant la signification du présent jugement.

Sur les autres demandes :

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; la S.A. ERILIA sera, en conséquence, déboutée de sa demande à ce titre.

Partie perdante à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge de M. [Y], les entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS