TJ 2b033, 27 avr. 2026, RG 25/01152

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

N° RG 25/01152 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DNK2

Nature de l’affaire : 5AN Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la réalisation de travaux aux fins de mise en conformité du logement au regard des critères de décence

M. [Q] [B]

C/

S.C.I. L’AVENE prise en la personne de son gérant, Monsieur [R] [M], domicilié en cette qualité audit siège.

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

M. [Q] [B], demeurant [Adresse 1]
Représenté par Maître RIBAULT-PASQUALINI, avocat au Barreau de Bastia

DÉFENDEUR :

S.C.I. L’AVENE prise en la personne de son gérant, Monsieur [R] [M], domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI
GREFFIER : Yves LE MAO

DÉBATS :

Audience publique du : 09 Février 2026
Mise en délibéré au 27 Avril 2026.

DÉCISION :

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte d’huissier en date du 18 août 2025, M. [Q] [B] a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, la SCI L’AVENE et demande au tribunal de :

Constater la nécessité de réaliser des travaux,Condamner la SCI L’AVENE à effectuer, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 10 euros par jour de retard, à compter de la même date, les travaux suivants :Isolation du logementMise en place de dispositifs de ventilation et aération des pièces d’eauMise aux normes de l’installation électriqueInstallation d’un robinet d’arrivée d’eauRemplacement de la porte d’entrée et de la fenêtreDire que le tribunal de céans se réserve le pouvoir de liquider l’astreinteCondamner la SCI L’AVENE à lui payer la somme de 240 euros par mois au titre de son préjudice de jouissance et ce, depuis le 1er juillet 2022,Condamner la SCI L’AVENE à payer à son conseil, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.500 euros sous réserve qu’il se désiste de sa demande d’aide juridictionnelle ainsi qu’aux entiers dépens.
M. [B] expose être locataire de la SCI L’AVENE selon bail d’habitation du 1er mars 2013, relatif à un logement sis [Adresse 3] et avoir, le 24 janvier 2023, effectué un signalement auprès du Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne (PDLHI) en raison des nuisances afférentes à son logement.

Il indique que, suite à une visite à son domicile le 13 février 2023, les agents de l’Agence Régionale de Santé ([Localité 2]) ont indiqué, dans leur rapport du 1er mars 2023 que les désordres constatés ne ressortaient pas de l’insalubrité mais de manquements au règlement sanitaire départemental et qu’il appartenait au propriétaire de procéder dans les meilleurs délais à des travaux de remise en état ; de même le PDLHI a également demandé au propriétaire de prendre les dispositions nécessaires pour mettre le logement en conformité.

M. [B] souligne avoir présenté, le 5 juin 2023, un recours amiable devant la commission de médiation en vue d’un relogement d’urgence, recours rejeté aux motifs qu’il n’établissait pas l’insalubrité du logement et que la seule indécence du logement n’était pas un motif de reconnaissance à un droit au logement opposable.

Il précise que, le 8 septembre 2023, un procès-verbal de contravention a été dressé contre M. [R] [M], gérant de la SCI L’AVENE sur le fondement du décret du 21 mai 2023 et qu’une ordonnance pénale en date du 15 avril 2024 l’a condamné au paiement d’une amende contraventionnelle de 450 euros pour non-respect d’un règlement sanitaire départemental, ordonnance frappée d’opposition.

M. [B] fait valoir le fait qu’il a reçu, le 28 septembre 2024, un courrier daté du 26 août 2024 lui donnant congé, qu’il a rappelé que ses revenus étaient très faibles et qu’il niait avoir dégradé le logement et qu’à la suite de sa saisine de la Commission Départementale de Conciliation, les parties sont tombées d’accord sur les points suivants :
- réalisation par le bailleur de travaux portant sur la VMC et l’électricité dans un délai de 3 mois sans que le locataire n’ait à quitter le logement
- postérieurement, réalisation par le locataire des travaux de peinture.

Il indique que le 27 janvier 2025, la SCI est revenue sur le congé donné mais qu’aucun des travaux prévus à la charge de la SCI n’a été réalisé.

A l’audience initiale du 17 novembre 2025, cette affaire a été renvoyée à celle du 9 février 2026 avec l’envoi d’un avis à comparaître à la défenderesse qui n’a pas comparu.

A l’audience du 9 février 2026, M. [B], par l’intermédiaire de son avocat, Me RIBAUT-PASQUALINI, s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance, repris oralement.

La SCI L’AVENE n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2027.

Susceptible d’appel, la décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative aux travaux :

L’article 1719 1° et 2°du code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant 
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée »
Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment des constatations d’indécence du logement, le bailleur est tenu de remettre au locataire, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
En vertu de l’article 20-1 de la même loi « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.
Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l'article 6 dans les cas suivants :
1° Le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;
2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d'Etat. »

Enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [B] verse, notamment, aux débats un courrier de l’Agence Régionale de Santé en date du 1er mars 2023, relatant une « présence importante d’humidité dans l’ensemble des pièces, marquée par une odeur de moisi, des traces noirâtres et des moisissures visibles sur le revêtement des murs dotés de fenêtres ; ces désordres semblent dus, sous réserve de l’avis d’un homme de l’art, à un défaut d’isolation et/ou d’étanchéité de la structure. De plus, l’installation électrique ne semble pas sécurisée…ces locaux ne répondent pas aux normes d’habitabilité… l’état actuel du logement est très préjudiciable à la santé des personnes occupant les lieux ou susceptibles de les occuper »

Il produit également le procès-verbal de conciliation du 16 décembre 2024 aux termes duquel le propriétaire accepte de réaliser les travaux relatifs à la VMC et à l’électricité.

Il résulte de ces deux éléments que le logement ne satisfait pas aux critères de décence et qu’il convient de faire application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge d’ordonner la réalisation de travaux de mise en conformité.

En l’état, la SCI L’AVENE sera condamnée à réaliser, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux suivants :

Mise en place de dispositifs de ventilation et d’aération du logementMise aux normes de l’installation électriqueIsolation du logement
S’agissant de la demande relative à l’installation d’un robinet d’eau et au remplacement de la porte d’entrée et de la fenêtre, il convient d’en débouter M. [B], ce dernier ne produisant pas d’éléments suffisamment probants pour établir leur nécessité.

Sur la demande d’astreinte :

En vertu de l’article L131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, en l’état de la carence apparente de la SCI L’AVENE qui, bien qu’ayant pris l’engagement d’effectuer les travaux relatifs à la VMC et à l’électricité, ne rapporte pas la preuve qu’elle s’est exécutée, il y a lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard, à compter de trois mois après la signification de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution, la juridiction se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte ordonnée.

Sur la demande au titre du trouble de jouissance :

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné ; s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’obligation, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, M. [B] justifie de désordres affectant son logement ; si ces désordres n’entrainent pas l’insalubrité du logement ni ne lui permettent de soulever l’exception d’inexécution, il n’en demeure pas moins qu’ils lui ont causé un préjudice.
La SCI L’AVENE, consciente de ces désagréments s’était engagée à y remédier ; force est de constater qu’elle a failli dans son obligation d’une jouissance paisible du logement.
Il sera ainsi fait droit à la demande de M. [B] et la SCI L’AVENE sera condamnée à lui verser la somme de 3.040 euros, représentant une indemnité de 80 euros par jour, du mois de mars 2023, date du premier signalement à avril 2026, au titre du trouble de jouissance.
Sur la demande de consignation de loyers :

Il convient de constater l’impossibilité de statuer sur cette demande, non reprise dans le dispositif de l’acte introductif d’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile mais de réduire à de plus justes proportions, la demande de M. [Q] [B] ; il lui sera alloué à ce titre, la somme de 1.000 euros à charge pour lui de renoncer à percevoir l’indemnité correspondant à la part contributive de l’état.

La SCI L’AVENE sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS