TJ 2b033, 15 janv. 2026, RG 25/00676

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/00676 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DMA6

S.D.C. [Adresse 1]

C/

M. [E] [N] [D]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 903 883 627, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, sis [Adresse 2]
représenté par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA substitué par Me Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR :

M. [E] [N] [D], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julia DEPETRIS
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Annie FIESCHI
GREFFIER LORS DU DÉLIBÉRÉ : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 27 Novembre 2025 mise en délibéré au 15 Janvier 2026.

DÉCISION :

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [E] [D] est propriétaire des lots 7, 8, 19, 21, 24, 25, 61 et 67 au sein de la copropriété [Adresse 1] situé sur la commune de [Localité 1].
Par jugement du 30 septembre 2020, le tribunal judiciaire de BASTIA a condamné Monsieur [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7.838,43 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [D] devant le tribunal judiciaire de BASTIA, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 18 et 44 du décret du 17 mars 1967, aux fins de condamnation à lui payer les sommes suivantes :
5.310,43 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024, date de la mise en demeure, 2.500 euros à titre de dommages et intérêts, né de sa résistance abusive,1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Lors du passage du commissaire de justice au domicile de Monsieur [D], l’absence de l’intéressé ayant rendu impossible la signification de l’acte introductif d’instance et toutes les diligences ayant été effectuées pour vérifier l’exactitude de son adresse, un avis de passage a été laissé à son domicile et un courrier lui a été adressé dans les conditions de l’article 658 du code de procédure civile.

A l’audience initiale du 10 juillet 2025, un avis de renvoi au défendeur par lettre simple a été ordonné pour l’audience du 27 novembre 2025.

A l’audience du 27 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [D] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété entre le 1er janvier 2020 et le 1er janvier 2025, et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»

Selon l’article 14-1-I. de la même loi n°65-5 : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Enfin, l’article 19-2 alinéa 1 de la loi dispose : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
-le relevé hypothécaire démontrant la qualité de copropriétaire de Monsieur [D],
-les procès-verbaux d’assemblée générale du 19 avril 2021 (notifié le 30 avril 2021), du 14 juin 2022 (notifié le 09 juillet 2022), du 28 février 2023 (notifié le 30 mars 2023), et du 05 mars 2024 (notifié le 14 mars 2024), et ayant approuvé les comptes des années antérieures 2020 à 2023, ainsi que des budgets prévisionnels pour les années 2021 à 2025.
-les appels de fonds travaux et opérations exceptionnelles pour l’année 2021,
-les mises en demeure du 10 mars 2020, du 07 décembre 2021, du 13 janvier 2023, du 12 décembre 2024 et du 20 décembre 2024,
-le relevé de compte au 04 mars 2025.

Au vu de ces éléments et des dispositions légales ci-dessus rappelées, il ressort que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de Monsieur [D]. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [D] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges et travaux de copropriété dues pour un montant de 5.130,43 euros (hors frais).

S’agissant des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. »

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en œuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat ; ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Il appartient à la juridiction de rechercher si les frais sollicités par le syndicat des copropriétaires étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, la lecture du relevé de compte au 04 mars 2025 fait apparaître les frais suivants :
Frais de mise en demeure 4 reprises pour un montant total de 180 euros ;
Les frais de mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et les relances subséquentes constituent de véritables actes de recouvrement dont la charge peut être mise au copropriétaire défaillant.

Le relevé de compte fait apparaitre une mise en demeure en date du 10 mars 2020. Cette mise en demeure est relative à des charges qui ne sont pas réclamées au titre de ce jugement et elle est visée expressément dans le jugement en date du 30 septembre 2020. Elle ne saurait être mise à la charge de Monsieur [D] alors qu’elle n’est pas utile au recouvrement des charges demandées dans la présente instance.

Le syndicat de copropriétaires justifie avoir adressé des mises en demeure de s’acquitter des charges de copropriété exigibles par courrier recommandé avec accusé de réception envoyées le 13 janvier 2023, le 12 décembre 2024 et le 20 décembre 2024, dont les envois sont justifiés par la production du bordereau postal correspondant.

Entre l’envoi de la mise en demeure le 13 janvier 2023 et l’assignation du 02 mai 2025, il s’est écoulé plus de 2 ans et 3 mois. Il apparait donc que cette mise en demeure n’était pas nécessaire au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. De même, entre la mise en demeure du 12 décembre 2024 et du 20 décembre 2024, il s’est écoulé un délai de 8 jours, de sorte qu’elles sont redondantes entre elles, et qu’une d’entre elle n’apparait pas nécessaire pour le recouvrement de la créance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Dans ces conditions, les frais de mise en demeure pour un montant total de 135 euros ne sauraient être mis à la charge de Monsieur [D] et seront déduits du montant total des charges de copropriété dont est redevable Monsieur [D].
Il apparaît ainsi que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [D] seul, la somme de 45 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [D] sera condamné à payer la somme de 5.175,43 euros, au titre des charges dues à la date du 1er janvier 2025 inclus.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 23 décembre 2024.

II. Sur la demande au titre de la résistance abusive

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, la défaillance régulière de Monsieur [D] dans le paiement de sa quote-part de charges et sa résistance à régler malgré une condamnation antérieure et plusieurs mises en demeure, sont de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de trésorerie.

Il sera ainsi, pour partie, fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et Monsieur [D] sera condamné au paiement de la somme de 500 euros à ce titre.

III. Sur les autres demandes

a. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [D], partie perdante, sera condamné aux dépens.

b. Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, Monsieur [D], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros.

c. Sur l’exécution provisoire :

Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».
En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS :