TJ 31555, 19 juin 2026, RG 19/02958

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 19 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 19/02958 - N° Portalis DBX4-W-B7D-OTMD
NAC : 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 7

JUGEMENT DU 19 Juin 2026
(Réouverture des débats avec révocation de l’ordonnance de clôture)

PRESIDENT

Madame BLONDE, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l'audience publique du 20 Février 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 17 Avril 2026 puis prorogé à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée le
à
DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1] sis [Adresse 2] [Adresse 3] représenté par son syndic FONCIA [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 343

DEFENDERESSES

S.A.R.L. SOCIETE IMMOBILIERE [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 6]
défaillant

S.C.I. COTE KINE, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 476

S.A.R.L. HOTELIERE TOULOUSE Prise en son établissement secondaire [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Me Maybeline LUCIANI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 146, et par Maître François CREPEAUX, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant,

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI COTE KINE est copropriétaire d’un local commercial, de trois locaux d’exploitation, d’un parking et d’un couloir (lots n°101, 102, 154, 201, 202, et 218) dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 2], [Adresse 3] à [Localité 1].

La SCI COTE KINE a suspendu partiellement le paiement de ses charges de copropriété à compter de l’année 2017, faisant valoir qu’elle supportait les charges de chauffage/climatisation des lots appartenant à un autre copropriétaire en la personne de la société IMMOBILIÈRE du [Adresse 5] exploités sous I'enseigne RESID'HOTEL.

Le syndicat des copropriétaires lui a alors adressé plusieurs relances et mises en demeure par lettres recommandées avec accusé de réception et lui a signifié un commandement de payer le 07 janvier 2019.

Par acte d’huissier de justice en date du 18 septembre 2019, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] SIS [Adresse 2] [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIA TOULOUSE, a fait assigner la SCI COTE KINE devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’obtenir notamment condamnation de cette dernière au paiement des charges impayées, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Par actes d’huissier de justice en date des 06 et 10 mars 2020, la SCI COTE KINE a fait assigner la SARL HOTELIERE TOULOUSE et la SARL [Adresse 5] en appel en cause devant la même juridiction.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux dossiers le 28 avril 2020.

Saisi par la SCI COTE KINE par conclusions d’incident notifiées par RPVA, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a, par ordonnance en date du 05 novembre 2020 :
- ordonné une expertise judiciaire, afin de déterminer si la répartition des charges de climatisation, telle qu’elle est actuellement pratiquée, est conforme aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et éventuellement proposer une nouvelle grille de répartition des charges de climatisation
- débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] SIS [Adresse 2] [Adresse 3] de sa demande de provision
- sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Monsieur [C] [N], expert judiciaire, a déposé son rapport le 29 juillet 2022.

Une ordonnance de clôture partielle a été rendue le 02 novembre 2023 à l’encontre de la SCI COTE KINE, son conseil n’ayant pas déféré à une injonction péremptoire de conclure adressée par le juge de la mise en état.
La clôture de la mise en état est par la suite intervenue le 02 mai 2024 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en date du 15 novembre 2024.

Par jugement en date du 21 février 2025, le tribunal judiciaire de Toulouse a
- révoqué l’ordonnance de clôture partielle rendue le 02 novembre 2023 à l’encontre du conseil de la SCI COTE KINE
- ordonné la réouverture des débats avec révocation de l’ordonnance de clôture et renvoi à l’audience de mise en état électronique du 03 avril 2025 à 08 heures 30 en vue de faire respecter le principe du contradictoire
- enjoint pour se faire à la SCI COTE KINE de faire signifier à la SARL IMMOBILIÈRE 30/34 QUAI DE TOUNIS avant l’audience de mise en état électronique du 03 avril 2025 à 08 heures 30 ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 janvier 2024
- réservé l’ensemble des demandes.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Syndicat Des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2], [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société LAMY, demande au tribunal, de :
- statuer ce que de droit sur la proposition de répartition de charges établie par l'expert judiciaire [C] [N] et juger que la nouvelle répartition ne prendra effet que pour l'avenir
- déclarer que la nouvelle répartition de charges ne prendra effet que pour l'avenir
- condamner la SCI COTE KINE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme actualisée et à parfaire de 20.231,61 euros majorée des intérêts légaux à compter du jugement.
- la condamner à payer la somme de 8.000 euros en application de l'article 700 du CPC
- la condamner aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI COTE KINE demande au tribunal, au visa des articles 10 & 43 de la loi n°65-557 du 06 juillet 1965, 1240 du code civil, de :
A titre liminaire,
- révoquer l’ordonnance de clôture partielle prononcée le 2 novembre 2023,
A titre principal,
- dire et juger que la répartition des charges de chauffage et de climatisation des locaux d’exploitation dépendant du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 2] à [Localité 1], n’est pas conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965
- juger comme étant réputée non écrite la clause contenue en page 75 de l’acte modificatif n°3 du règlement de copropriété dressé par-devant Me [Z], Notaire à [Localité 2], le 3 août 2011, ainsi rédigée :

C/ ADJONCTION D'UN PARAGRAPHE Tableau récapitulatif des charges spéciales de type chauffage et climatisation SOUS LE PARAGRAPHE B DU CHAPITRE 4 DU REGLEMENT DE COPROPRIETE
Il est ajouté un nouveau paragraphe intitulé Tableau récapitulatif des charges spéciales de type chauffage et climatisation, sous le paragraphe B du chapitre 4 du règlement de copropriété, ainsi rédigé :
Les charges spéciales de type chauffage et climatisation seront réparties exclusivement sur certains lots, savoir :
- Dans le bâtiment A : les lots 124, 154 et 155,
- Dans le bâtiment C : les lots 301, 302, 303, 304 et 348,
- Dans le bâtiment D : les lots 401, 402 et 403.
Ces charges comprennent les frais d'énergie et les frais d'entretien, de réparation et de remplacement de l'installation de chauffage/climatisation et de ses accessoires.
Le tableau récapitulatif IV desdites charges est demeuré ci-joint et annexé après mention (annexe n° 46).Le reste sans changement.
En conséquence,
- procéder à une nouvelle répartition des charges spéciales de chauffage du bâtiment A, selon la répartition suivante :
- Lot 101 : 9.98 mètres cubes soit : 0.95%,
- Lot 102 : 31.67 mètres cubes soit : 3.02 % des charges spéciales de chauffage,
- Lot 201 : 141.24 mètres cubes soit : 13.48 %,
- Lot 202 : 21.27 mètres cubes soit : 2.03%,
- Lot 222 : 126.53 mètres cubes soit : 12.07 %,
- Lot 103 : 42.69 mètres cubes soit : 4.07 %,
- Lot 123 : 213.50 mètres cubes soit : 20.37 %,
- Lot 203 : 389.77 mètres cubes soit : 37.19 %,
- Lot 204 : 44.65 mètres cubes soit : 4.26 %,
- Lot 2045 : 26.47 mètres cubes soit : 2.52 %,
- juger que la société civile immobilière COTE KINE sera exclue de la participation en tant que copropriétaire conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, aux charges relatives à la présente instance, que ce soit pour les frais engagés, que pour les condamnations sollicitées, en ce compris les frais de poursuite qu’elle subit du fait des charges litigieuses qui lui sont appelées indûment,
- dire et juger que la Décision à venir sera publiée au service de publicité foncière,
- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, à l’encontre de la société civile immobilière COTE KINE,
- débouter la société HOTELIERE TOULOUSE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, à l’encontre de la société civile immobilière COTE KINE,
A titre subsidiaire et reconventionnel,
- condamner le cas échéant les sociétés RESID'HOTEL et [Adresse 5] à relever et garantir la société COTE KINE de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre
En toutes hypothèses,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], la société immobilière [Adresse 5] et la société HOTELIERE TOULOUSE à verser à la société civile immobilière COTE KINE la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile
- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], la société immobilière [Adresse 5] et la société HOTELIERE TOULOUSE aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, ainsi que les frais de publication de la Décision à venir, dont distraction au profit de Me SERDAN, avocat, sur son affirmation de droit.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 04 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL SOCIETE HOTELIERE TOULOUSE demande au tribunal, de :
- statuer ce que de droit sur l’action en paiement du Syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI COTE KINE,
En toute hypothèse,
- débouter la SCI COTE KINE de son appel en garantie à l’encontre de la SARL HOTELIERE TOULOUSE,
- allouer 5.000 € à la concluante sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- statuer ce que de droit sur les dépens.

La SARL SOCIETE IMMOBILIERE [Adresse 5], à qui l’assignation a été délivrée, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 06 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en date du 20 février 2026.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA après la clôture le 03 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, le Syndicat Des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2], [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société LAMY, demande au tribunal,
- statuer ce que de droit sur la proposition de répartition de charges établie par l'expert judiciaire [C] [N] et juger que la nouvelle répartition ne prendra effet que pour l'avenir
- déclarer que la nouvelle répartition de charges ne prendra effet que pour l'avenir
- condamner la SCI COTE KINE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme actualisée et à parfaire de 18.592,15 euros majorée des intérêts légaux à compter du jugement.
- la condamner à payer la somme de 8.000 euros en application de l'article 700 du CPC
- la condamner aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026, délibéré prorogé au 19 juin 2026 au regard du déménagement des services civils du tribunal judiciaire de Toulouse.

MOTIFS :

Il convient de préciser à titre liminaire que les « demandes » des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » ou « juger », lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Il convient en outre de préciser que l’ordonnance de clôture partielle prononcée le 02 novembre 2023 a d’ores et déjà été révoquée. La demande en révocation la concernant est dès lors devenue sans objet.

Sur les conclusions notifiées par le Syndicat Des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2], [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société LAMY, après l’ordonnance de clôture

En l’espèce, le Syndicat Des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2], [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société LAMY, a notifié de nouvelles conclusions par RPVA le 03 juin 2025.

Il ressort de la lecture de ces conclusions, qui ne respectent pas les dispositions de l’article 768 du code de procédure, en ce qu’elles ne présentent pas les moyens et demandes nouvelles de manière formellement distinctes, qu’elles consistent en réalité à une actualisation des demandes.

Ainsi, il est fait état en page 5 de ces conclusions d’une somme actualisée de 18.592,15 euros au 21 mai 2025, au lieu d’une somme de 20.231,61 € au 27 février 2025. Il est également fait état de nouvelles pièces numérotées 30 à 34 portant sur des assemblées générales des 07 septembre 2023 et 27 juin 2024 et sur les bilans annuels des charges des années 2021 à 2023.

Or, en application de l’article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.
Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Au regard de la nature des conclusions notifiées après la clôture visant uniquement à actualiser le montant de la demande formée au titre des charges impayées et en l’absence d’opposition formée par les autres parties, il y a lieu de constater que ces dernières conclusions sont recevables.

Sur la répartition des charges de chauffage et de climatisation des locaux d’exploitation dépendant du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 2] à [Localité 1]

La SCI COTE KINE demande au tribunal de procéder à une nouvelle répartition des charges spéciales de chauffage du bâtiment A pour les lots 101, 102, 201, 202, 222, 103, 123, 203, 204 et 205, faisant valoir que cette répartition des charges de climatisation des locaux d’exploitation n’est en l’état n’est pas conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et sollicitant de voir réputer non écrite la clause contenue en page 75 de l’acte modificatif n°3 du règlement de copropriété dressé par-devant Me [Z], Notaire à Saint Germain en Laye, le 3 août 2011 relative à une nouvelle répartition des charges de climatisation et chauffage.

Le Syndicat Des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2], [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société LAMY, demande de son côté au tribunal de statuer ce que de droit sur la proposition de répartition de charges établie par l'expert judiciaire [C] [N] et juger que la nouvelle répartition ne prendra effet que pour l'avenir. Il fait cependant valoir que le tribunal doit au présent cas statuer sur la base des dispositions des articles 11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965, et que le tribunal ne peut se prononcer que si l’assemblée générale des copropriétaires a été préalablement saisie et invitée à statuer sur la nouvelle répartition des charges.

Il ressort en l’espèce des pièces versées aux débats que, par acte notarié en date du 29 août 2011, la société IMMOBILIERE DU [Adresse 5] a vendu à la SCI COTE KINE le lot n° 154 et les cent dix/dix mille quatre vingt unièmes des parties communes générales ainsi que le lot n°218 et les deux/dix mille quatre vingt unièmes des parties communes générales, d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 3] à [Localité 1].

En outre, par acte notarié en date du 09 juin 2015, la SARL IMMOBILIERE DU [Adresse 5] et la SARL [Adresse 1] ont vendu à la SCI COTE KINE les lots numérotés 101, 102, 201, 202 et 222 et leurs quotes-parts de parties communes générales au sein du même ensemble immobilier.

Il ressort encore des éléments du dossier que la SCI COTE KINE conteste la répartition des charges de type chauffage et climatisation telle que pratiquée et telle que prévue par l’acte modificatif n°3 du règlement de copropriété dressé par Maître [Z], notaire le 04 août 2011.

Sur ce point, force est de constater que malgré la mission générale donnée à l’expert judiciaire sur la question de la répartition des charges de climatisation, celui-ci a finalement cantonné son expertise aux seuls lots numérotés 101, 102, 201, 202, 222, 103, 123, 203, 204 et 205, sans déterminer les règles de répartition de telles charges au sein de l’ensemble de la copropriété.

Or, la lecture des différents règlement et modificatifs de règlement de copropriété démontre qu’initialement était seule prévue une répartition des charges communes spéciales en fonction d’un tableau récapitulatif II joint et annexé au règlement de copropriété état descriptif de division du 27 juin 2008 (annexe non fournie ni à l’expert judiciaire, ni à la présente juridiction), les charges spéciales non énumérées relevant d’une répartition « aux tantièmes des parties communes concernées et en l’absence de telles indications, conformément à la loi, en fonction de l’utilité que les services et équipements concernés présentent à l’égard de chacun » (page 56 du règlement de copropriété du 27 juin 2008).
Il était en outre indiqué que « chaque copropriétaire acquittera, outre les frais d’entretien et de réparation nécessités par les locaux à usage privatif, compris dans son lot, ses propres frais de consommation d’électricité et autres fournitures selon les indications des compteurs ».

Par la suite, il a été prévu au sein de l’état modificatif du règlement de copropriété en date du 03 août 2011 en page 75 une nouvelle clause disposant notamment que les charges spéciales de type chauffage et climatisation seront réparties exclusivement sur certains lots, savoir :
- Dans le bâtiment A : les lots 124, 154 et 155
- Dans le bâtiment C : les lots 301, 302, 303, 304 et 348
- Dans le bâtiment D : les lots 401, 402 et 403.
Ces charges comprennent les frais d’énergie et les frais d’entretien, de réparation et de remplacement de l’installation de chauffage/climatisation et de ses accessoires.

Si la société COTE KINE sollicite de voir réputer non écrite cette clause, faisant valoir qu’elle serait contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne développe toutefois aucun moyen à l’appui de sa demande en lien avec les lots concernés par cette clause.

En outre, il apparaît à la lecture du rapport d’expertise et des conclusions de la SCI COTE KINE notamment, qu’une autre répartition des charges de climatisation et chauffage a été opérée entre les lots 101, 102, 201, 202, 222, 103, 123, 203, 204 et 205, l’expert parlant d’une répartition selon la règle des huitièmes ou selon la règle des 50 %.

Toutefois, aucune disposition du règlement de copropriété ne semble prévoir une telle répartition, au regard des seuls documents à la disposition du tribunal.

Ainsi, le tribunal ne dispose pas en l’état de suffisamment d’éléments pour statuer sur la question de savoir si la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété est ou non conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Or au regard du caractère d’ordre public des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 précité notamment s’agissant de la répartition des charges, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats en vue de recueillir les moyens des parties sur l’éventuelle contrariété de la clause du règlement de copropriété précitée, plus particulièrement aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et notamment au critère de l’utilité visé par ce texte, et de préciser et justifier de toute autre répartition des charges de chauffage et climatisation éventuellement prévue par ce même règlement de copropriété.

Il est en outre demandé aux parties de préciser le fondement et les modalités effectives de la répartition des charges de climatisation et chauffage opérées jusqu’alors, et notamment s’agissant des lots 101, 102, 201, 202, 222, 103, 123, 203, 204 et 205.

Enfin, au regard de la demande en nullité de la clause du règlement de copropriété précitée touchant à la répartition de ces charges de chauffage et climatisation pour l’ensemble immobilier, il est également demandé aux parties de se prononcer sur une éventuelle future répartition de telles charges s’agissant de l’ensemble des lots, et non uniquement des lots pris en compte dans le cadre de l’expertise judiciaire réalisée.

L’ensemble des autres demandes sera réservé à ce stade.

PAR CES MOTIFS,