TJ 31555, 17 juin 2026, RG 22/04860

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 17 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 22/04860 - N° Portalis DBX4-W-B7G-RMJS
NAC : 72D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 2

JUGEMENT DU 17 Juin 2026

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Mme DURAND-SEGUR,

DEBATS

à l'audience publique du 11 Mars 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à la date du 27 mai 2026, puis prorogé au 17 juin 2026.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Mme [N] [H],
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 16

DÉFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE TIVOLI [Localité 1], pris en la personne de son syndic, L'ATELIER DE L'IMMOBILIER,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Marie-victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 400

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [K] veuve [H] est propriétaire d'un appartement situé au 3ème et dernier étage du bâtiment A d'une résidence soumise au régime de la copropriété sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2].

De multiples désordres ont affecté la toiture du bâtiment A, de sorte que Mme [H] n'a pas pu mettre son appartement en location depuis le 20 décembre 2013.

Par acte d'huissier du 8 janvier 2016, Mme [H] a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins, notamment, d'obtenir une indemnisation au titre des frais de réparation sur les parties privatives de son lot de copropriété et au titre de la perte de loyers subie.

Par un arrêt du 7 mars 2022, la cour d'appel de Toulouse a infirmé le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 13 mars 2019 qui déboutait Mme [K] de ses prétentions, a déclaré le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] responsable des désordres affectant la toiture de l'immeuble, et l'a condamné à réaliser les travaux préconisés par l'expert [S], à savoir le remplacement des ouvrages secondaires de charpente (chevrons, volige) et le remplacement total des tuiles poreuses, gélives cassées pour un montant évalué à 13 185,15 euros TTC, ainsi que le remplacement des fenêtres de toit chiffé à la somme de 2 442 euros TTC, et ce dans un délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de six mois. Il a également condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [K] les sommes de 3 665,03 euros TTC au titre des travaux de réparation de son appartement, outre actualisation au jour de l'arrêt en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 depuis la date de dépôt du rapport d'expertise, et intérêts aux taux légal à compter du jour de l'arrêt, et de 36 000 euros arrêtée au 31 mars 2020 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice locatif de Mme [K], outre intérêts aux taux légal à compter du jour de l'arrêt. Il a enfin ordonné la capitalisation des intérêts.

L'arrêt a été signifié au syndic et au syndicat des copropriétaires le 11 mars 2022.

Les travaux de la toiture ont été réceptionnés le 26 octobre 2022, ceux de la réparation de l'appartement de Mme [H] le 27 juin 2023.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 18 novembre 2022, Mme [H] a fait assigner le SDC de la [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de voir le SDC condamné à l'indemniser de ses préjudices en conséquence du retard dans la réparation de la toiture.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2025, et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 11 mars 2026. À l'issue des débats, elle a été mise en délibéré au 27 mai 2026, délibéré prorogé au 17 juin 2026.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 11 février 2025, Mme [H] demande au tribunal de :
- débouter le SDC de la [Adresse 5] de ses demandes ;
- condamner le SDC de la [Adresse 5] à lui payer la somme de 20 504,41 euros au titre de la perte de loyers échus, décomposée comme suit :
* 15 370,58 euros au titre de la perte de loyers du 1er avril 2020 au 31 octobre 2022 ;
* 5 133,83 euros au titre de la perte de loyers pendant l'exécution des travaux du 1er novembre 2022 au 30 juin 2023 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 7 695,30 euros à titre de dommages et intérêts pour le surcoût des travaux depuis 2014 ;
- subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6 941,47 euros ;
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des intérêts légaux :
* depuis la LRAR du 22 juillet 2022 sur la somme de 13 913,10 euros ;
* depuis l'assignation du 18 novembre 2022 sur la somme de 17 665,14 euros ;
* à compter du jugement sur les condamnations à intervenir, jusqu'à parfait paiement ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les intérêts capitalisés en application de l'article 1343-2 du code civil ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, sous réserve des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses prétentions, Mme [H] avance qu'elle a continué à subir un préjudice locatif depuis le 31 mars 2020, date d'arrêt de l'indemnisation fixée par la cour d'appel. Elle estime avoir engagé les travaux de réparation de son appartement dès que possible, et que le retard dans le branchement du compteur est imputable au SDC de la [Adresse 5].
Mme [H] expose également que la somme allouée par la cour d'appel au titre de la réparation de l'appartement, même actualisée par l'indice BT01, s'est révélée insuffisante pour couvrir le coût réel des travaux, de sorte que le SDC de la [Adresse 5] doit l'indemniser pour le surplus.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 novembre 2024, le SDC de la [Adresse 5] demande au tribunal de :
À titre principal,
- débouter Mme [H] de l'ensemble de ses demandes ;
À titre subsidiaire,
- accorder au SDC de la [Adresse 5] de plus larges délais de paiement, en application de l'article 1343-5 du code civil ;
- condamner Mme [H] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le SDC de la [Adresse 5] se défend en soutenant que le retard dans la réalisation des travaux est justifié par ce qu'il s'est interrogé sur l'opportunité d'un pourvoi en cassation et de le soumettre au vote de l'assemblée générale, parce qu'il a dû faire voter les travaux avec appel de fonds, et enfin parce qu'il s'est heurté à de fermes oppositions de copropriétaires non concernés. En dernier lieu, le devis estimatif étant ancien, il a fallu procéder à la réalisation un nouveau devis, de sorte que les travaux ont été achevés le 26 octobre 2022.
En ce qui concerne le préjudice locatif, le SDC de la [Adresse 5] estime que ce dernier a pris fin le jour de la réception des travaux de toiture, le 26 octobre 2022. Il soutient que les travaux s'étant achevés en octobre 2022 et la prise de rendez-vous pour le branchement de l'électricité ayant été réalisée en décembre 2022, Mme [H] aurait dû faire preuve de davantage de diligence et que ce retard ne lui est par conséquent pas imputable.
S'agissant du surcoût des travaux de réparation de l'appartement, le SDC de la [Adresse 5] considère avoir déjà été condamné à ce titre, et soutient que Mme [H] ne peut demander que la somme définie par la cour d'appel, réévaluée selon l'indice BT01.
Le SDC de la [Adresse 5] sollicite également s'il était fait droit aux demandes de Mme [H] l'octroi de délais de paiement en raison de difficultés financières.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

L'article 1355 du code civil dispose : " L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ".

L'article 480 du code de procédure civile dispose : " Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.
Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4 ".

Selon l'article 4 du code de procédure civile, " L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ".

L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, et qu'il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Sur l'indemnisation des pertes de loyers :

Sur le fondement de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précité, l'arrêt de la cour d'appel de Toulouse du 7 mars 2022 a condamné le SDC de la [Adresse 5] à payer à Mme [H] : " Les pertes locatives dues à l'impossibilité de remettre en état et louer son appartement tant que les travaux de charpente et de couverture n'ont pas été effectués ; il ressort en effet du rapport d'expertise qu'il était inutile de réaliser les travaux d'embellissement de l'appartement et de le remettre en location alors qu'il était certain que de nouvelles infiltrations d'eau allaient se produire à brève échéance compte tenu de l'état de la charpente et de la couverture et que l'expert a en outre précisé qu'il s'ensuivait " un risque corporel marqué pour les occupants des lieux " ; l'appartement était loué moyennant un loyer mensuel hors charge de 480€ ; le préjudice consommé de Mme [K] depuis le mois de janvier 2014 s'établit à la somme de 36.000 euros au 31 mars 2020, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour en application de l'article 1231-7 du code civil.
Conformément à la demande de Mme [K], ces intérêts seront capitalisés en application du l'article 1154 devenu 1343-2 du code civil " (p.10).

Cette condamnation s'est traduite, au sein du dispositif de l'arrêt, par la condamnation au paiement de " la somme de 36 000 euros, arrêtée au 31 mars 2020, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice locatif, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour ".

Il résulte des écritures respectives des parties que, postérieurement à l'arrêt de la cour d'appel de Toulouse, le préjudice locatif de Mme [H] s'est aggravé, les travaux de charpente et de couverture n'ayant été terminés que le 26 octobre 2022.

Dès lors, au regard de l'évaluation initiale du préjudice effectuée par la cour d'appel de Toulouse, de 480 euros par mois, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [H] la somme de 14 802,58 euros au titre de son préjudice locatif subi du 1er avril 2020 au 26 octobre 2022.

En revanche, contrairement à ce que soutient Mme [H], le retard pris dans la réalisation de ses propres travaux, qui n'ont été réceptionnés que le 27 juin 2023, n'est pas imputable au syndicat des copropriétaires.

Dès lors, il y a lieu de débouter Mme [H] de sa demande de réparation des pertes de loyer postérieures au 26 octobre 2022.

Les intérêts de la somme de 14 802,58 euros ne courent, en application de l'article 1231-7 du code civil, qu'à compter de la date du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire, l'article 1231-6 du code civil n'étant applicable que dans l'hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat.

Conformément à la demande de Mme [H], ces intérêts seront capitalisés en application de l'article 1343-2 du code civil.

Sur le coût réel des travaux de réparation de l'appartement :

Mme [H] a demandé à la cour d'appel de Toulouse de "condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Agestis à l'indemniser de l'ensemble des préjudices subis, à savoir :
- le montant des réparations du logement soit la somme TTC de 6.758,53 euros en janvier 2016 ;
- réévaluation de cette somme selon l'indice BT 01, à défaut les intérêts légaux à compter de l'assignation ;
- à déduire de la condamnation l'indemnité de 3.093,50 euros TTC qu'elle a perçue de son assurance la Maif ;
[…]
- ordonner la capitalisation des intérêts " (p.4).

L'arrêt de la cour d'appel de Toulouse du 7 mars 2022 a condamné le SDC de la [Adresse 5] à payer à Mme [H] : " - le montant des travaux de réparation de l'appartement consécutifs aux infiltrations en toiture, chiffrés par l'expert à la somme de 6758,53€ TTC, dont doit être déduite l'indemnité immédiate de 3093,50 euros versée par la MAIF le 30 juillet 2014 qui n'a pas été consommée, soit 3665,03€ TTC ; cette somme sera actualisée à ce jour en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 depuis la date de dépôt du rapport d'expertise et produira intérêts au taux légal à compter de ce jour en application de l'article 1231-7 du code civil ;
[…]Conformément à la demande de Mme [K], ces intérêts seront capitalisés en application du l'article 1154 devenu 1343-2 du code civil " (p.10).

Cette condamnation s'est traduite, au sein du dispositif de l'arrêt, par la condamnation au paiement de " la somme de 3665,03 € TTC au titre des travaux de réparation de son appartement, outre actualisation à ce jour en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 depuis la date de dépôt du rapport d'expertise et intérêts au taux légal à compter de ce jour " (p.12).

Si Mme [H] demande, dans la présente instance, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 7 695,30 euros, à titre subsidiaire la somme de 6 941,47 euros, au titre du surcoût des travaux depuis 2014, cette demande ne tend qu'à remettre en cause l'évaluation initiale du préjudice relatif au montant des travaux de réparation de l'appartement effectuée par la cour d'appel de Toulouse.

Dès lors, concernant le même objet que ce qui a été tranché par la cour d'appel de Toulouse, fondée sur la même cause soit les désordres affectant la toiture, et entre les mêmes parties, cette demande se heurte à l'autorité de la chose jugée en application de l'article 1355.

En conséquence, elle ne peut qu'être rejetée.

Sur la demande de délais de paiement du SDC de la [Adresse 5] :

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce de nature à justifier les difficultés financières alléguées.

Dès lors, il y a lieu de rejeter sa demande tendant à bénéficier de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires, partiellement perdant, aux dépens.

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [H] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de débouter chacune des parties de sa demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS