TJ 85194, 22 mai 2026, RG 24/01630

71F

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 22 Mai 2026
DOSSIER : N° RG 24/01630 - N° Portalis DB3I-W-B7I-CZOV
AFFAIRE : [A] [V] C/ Syndic. de copro. LA ROCHEJAQUELEIN ar son syndic en exercice l’EURL JR IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

SERVICE CIVIL

DEMANDEUR

Monsieur [A] [V]
né le 18 Juin 1972 à [Localité 1] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

Ayant pour avocat la SELAS TRAINEAU ABDALLAH EBONGUE représentée par Maître Mehdi ABDALLAH , avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DÉFENDERESSE

Syndicat de copropriétaires [Adresse 2]
[Adresse 3]
représentée par son syndic en exercice la société JR IMMOBILIER,
immatriculée au RCS de la [Localité 2] sur Yon sous le numéro 530 398 726 dont le siège social est [Adresse 4]

Ayant pour avocat la SELARL CABINET D’AVOCATS GENTY représentée par Maître Yves-noël GENTY avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT :
Bénédicte BILLIOTTE, Vice-présidente
Statuant à juge unique par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile et L 212-2 et suivants du code de l’organisation judiciaire.
GREFFIER :
Isabelle MASSON,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

Débats tenus à l’audience publique du : 10 Mars 2026
Date de délibéré par mise à disposition des parties au greffe indiquée par le Président : 23 avril 2026, lequel a été prorogé à ce jour.

Jugement prononcé par mise à disposition des parties au greffe le 22 Mai 2026

Monsieur [Y] [V] et Madame [M] [K] sont propriétaires d’un appartement au sein de la résidence « [Localité 3] », soumise au statut de la copropriété, située [Adresse 5] à [Localité 4] en Vendée.

Ils détiennent deux cent dix-huit tantièmes des dix millièmes de copropriété.

La résidence comporte soixante-seize lots, dont une trentaine d’appartements, et est soumise à un règlement de copropriété établi le 8 novembre 2019 suivant un acte authentique passé sous l’égide de Maître [W], Notaire, venant modifier le règlement de copropriété d’origine établi le 31 mars 1977 suivant un acte authentique établi par Maître [S] [E], Notaire.

Le règlement de copropriété modificatif établi le 8 novembre 2019 stipule en son chapitre III sur les droits et obligations des propriétaires et occupants, dans son article A sur les parties privées, les dispositions suivantes :

«  Occupation :

Les appartements ou locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement, à l'exception des locaux sis au rez-de-chaussée qui pourront être occupés commercialement pourvu que les commerces ou industries exploités ne constituent pas des établissements dangereux ou insalubres de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur les personnes habitant l'immeuble.

Seront donc interdits tous les commerces livrant des produits à consommer sur place tels que commerce de crêperie, restaurant, bar, salon de thé ou similaire, café, mais également bar de nuit.

L'exercice de professions libérales est toutefois toléré dans les appartements qui pourront être affectés aux études d'officiers publics ou ministériels, cabinets d'avocats, architectes, médecins, agents d'assurances, arbitres de commerce, mandataires judiciaires et autres bureaux de ce genre, mais à l'exclusion de tous bureaux commerciaux, ou administratifs. Dans ce cas une simple plaque d'une dimension indiquée par le syndic, indiquant la profession exercée, pourra être placée près de la porte d'entrée sur la rue; les panonceaux des officiers publics ou ministériels devront être placés au-dessus de cette porte. (…) »

« Locations – Meublés :

Les propriétaires pourront louer leurs appartements ou locaux comme bon leur semblera, à la condition expresse que les locataires et sous-locataires respectent en ce qui les concerne, les conditions du présent règlement et que le caractère bourgeois de l'immeuble et les conditions générales de l'habitation ne soient pas changés.

Ils devront au préalable communiquer le présent règlement à leurs locataires et ces derniers devront s'engager, soit dans le bail, soit par lettre séparée à défaut de bail, à le respecter sans aucune réserve, et ce sous peine de résiliation immédiate et sans indemnité à la requête du syndic.

Les mêmes dispositions seront applicables en cas de sous-location.

La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées, à la condition d'être exceptionnelles et temporaires.

La location en meublé d'une chambre par appartement au profit d'une personne seule est également tolérée.

Au cas où, sur un point quelconque, le présent règlement serait violé par un locataire ou sous-locataire, le propriétaire sera tenu, à première réquisition du syndic, de le mettre en demeure de cesser ses manquements et restera en tout état de cause garant et responsable des dommages causés par lui. (...) »

A l’occasion de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires de la [Adresse 6], qui s’est tenue le 13 août 2024, il a été voté à la majorité des voix une résolution n°12 rédigée comme suit :

« Compte tenu de la définition d'habitation bourgeoise des appartements de l'immeuble [Adresse 7], comme stipulé dans le règlement de copropriété, les locations de courte durée de type AIRBNB, BOOKING ou autres ne peuvent êtres réalisées. Un correctif sera donc apporté au règlement de copropriété en ce sens. »

Monsieur [Y] [V] et Madame [M] [K] étaient absents lors de cette assemblée générale comme 4 autres copropriétaires. 18 copropriétaires ont voté pour cette résolution n°12, 3 ont voté contre et 4 se sont abstenus.

* Par un exploit introductif d’instance signifié le 14 octobre 2024, Monsieur [Y] [V] a assigné le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice l’EURL JR IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir :

Vu le règlement de copropriété,
Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu le décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les pièces du dossier,

- prononcer l'annulation de la résolution n°12 du procès-verbal de l'assemblée générale annuelle du 13 août 2024 interdisant les locations de courte durée de type AIRBNB,
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] », représenté par son syndic en exercice l'EURL JR IMMOBILIER, à payer à Monsieur [V] la somme de 2.400,00 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice l’EURL JR IMMOBILIER, a constitué avocat le 10 juillet 2025 et les parties ont conclu et communiqué leurs pièces.

* Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 1er juillet 2025, Monsieur [Y] [V] demande de voir :

Vu le règlement de copropriété,
Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu le décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces du dossier,

- prononcer l’annulation de la résolution n°12 du procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 13 août 2024 interdisant les locations de courte durée de type AIRBNB,
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] », représenté par son syndic en exercice l’EURL JR IMMOBILIER, à payer à Monsieur [V] la somme de 2.400,00 Euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,
- dispenser Monsieur [V] de la dépense commune des frais de procédure mis à la charge du Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] », représenté par son syndic en exercice l’EURL JR IMMOBILIER, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Y] [V] fait valoir que le règlement de copropriété modifié le 8 novembre 2019 contient une clause d’habitation bourgeoise dite « simple », n’interdisant que les activités commerciales au sein de la Résidence.

Il indique que la location de courte durée en meublé des appartements de la Résidence, au moyen des plateformes de type [Etablissement 1], est une activité civile et non commerciale, de sorte qu’elle est autorisée par le règlement de copropriété dès lors qu’elle est temporaire et exceptionnelle en critiquant toutefois l’absence de définition plus précise de ces critères.

Il indique que ce type de location ne contrevient pas à la destination de l’immeuble.

Il fait valoir que la résolution n°12, votée lors de l’assemblée générale annuelle du 13 août 2024, est illégale et doit être annulée, en ce qu’elle porte en son sein une modification du règlement de copropriété ne pouvant, suivant l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qu’être prise à l’unanimité.

* Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 29 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice l’EURL JR IMMOBILIER, demande de voir :

Vu le règlement de copropriété du 31 mars 1977, modifié le 8 novembre 2019,
Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu les pièces du dossier,

- débouter Mr [V] de sa demande d’annulation de la résolution n°12 du PV d’assemblée générale du 13 août 2024 ;
- condamner Monsieur [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens d’instance dont distraction au profit de la SELARL CABINET D’AVOCATS GENTY, Avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice l’EURL JR IMMOBILIER, fait valoir que le caractère exceptionnel et temporaire des locations meublés, requis par le règlement de copropriété, n’était pas respecté par Monsieur [Y] [V], de même que par d’autres copropriétaires.

Il soutient que la résolution n°12 du procès verbal de l’assemblée générale ne modifie pas le règlement de copropriété et n’avait donc pas besoin de l’unanimité des copropriétaires pour être votée et adoptée.

Il considère qu’elle ne fait qu’appliquer la règle existante en la précisant en ce qui concerne la mise en location régulière habituelle et continue d’un appartement, dont l’occupation par des clients des grandes plateformes se succèdent de façon ininterrompue de semaines en semaines.

Il affirme que la décision attaquée du 13 août 2024 n’interdit aucunement la location meublée mais à la condition qu’elle s’effectue dans un cadre respectueux, c’est-à-dire dans une pratique devant rester exceptionnelle et temporaire.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 14 novembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 10 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, prorogé au 22 mai 2026.
 
Vu les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, en vertu desquelles il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des demanderesses, à l’assignation délivrée par elles.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 13 août 2024 :

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ajoute que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Lorsque le règlement de copropriété autorise expressément l'exercice d'une profession libérale, entraînant des inconvénients similaires à ceux d’une location meublée de courte durée et que celle-ci ne provoque aucune nuisance, la destination de l'immeuble ne peut justifier qu’il y soit porté une restriction.

L’activité de location touristique de courte durée est une activité civile, sauf si elle est accompagnée de services (de type para-hôtelier). Elle se révèle alors de nature commerciale et peut être déclarée incompatible avec les immeubles à destination bourgeoise ou exclusivement bourgeoise qui n’autorise que les activités libérales.

En l’espèce, le règlement de copropriété, auquel sont soumis les copropriétaires de la [Adresse 6], stipule une clause d’habitation bourgeoise simple, puisqu'elle autorise expressément l'exercice de professions libérales.

En outre, le règlement de copropriété autorise les locations en meublé par appartement entier à la condition d'être exceptionnelles et temporaires.

La mise en location meublée de son appartement par Monsieur [Y] [V] n’est pas accompagnée de services. Ainsi son activité est civile et conforme à la destination de l’immeuble.

La résolution n°12 contestée interdit purement et simplement les locations de courte durée de type AIRBNB, BOOKING et autres.

L’interdiction étant générale et absolue, elle est contraire au règlement de copropriété et, en outre, elle n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble. Elle encourt donc la nullité.

Aux termes de l’article 26, alinéa 6, de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de ses modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

En l’espèce, le règlement de copropriété auquel sont soumis les copropriétaires de la [Adresse 6] autorise les « locations en meublé par appartement entier » à la condition qu'elles soient « exceptionnelles et temporaires ». En interdisant de manière générale cette activité, l’assemblée générale restreint un droit de jouissance reconnu par le règlement de copropriété et porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété, sans respecter des règles de majorité strictes, à savoir l'unanimité.

En effet, l'assemblée générale ne peut pas restreindre un droit de jouissance des parties privatives prévu dans le règlement de copropriété sans un vote à l’unanimité des copropriétaires, ce qaui n’a pas été le cas en l’espèce.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient de déclarer nulle la résolution n°12 du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 août 2024.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice l’EURL JR IMMOBILIER, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

S’agissant des frais irrépétibles, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [V] les frais qu'il a dû exposer pour se faire représenter et assurer la défense de ses intérêts. Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice l’EURL JR IMMOBILIER, sera condamné à lui verser une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
 
Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice l’EURL JR IMMOBILIER, sera débouté de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En conséquence, Monsieur [Y] [V] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure imputés au Syndicat des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler que l'article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

PAR CES MOTIFS