TJ 33063, 18 juin 2026, RG 25/02051

Du 18 juin 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 25/02051 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3CUI

S.A. DOMOFRANCE

C/

[A] [K]

- Expéditions délivrées à Avocat + dem.

- FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 18/06/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 juin 2026

PRÉSIDENT : Madame Aurélie BAIL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE (Venant aux droits de la société CLAIRSIENNE)
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Représentée par Mme [C] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [A] [K]
[Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 7]
[Adresse 8]
[Localité 2]

Représentée par Me Anaïs PERIER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Avril 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Septembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé du 2 mars 2023, la société SA CLAIRSIENNE a consenti un bail d'habitation à Mme [A] [K] sur des locaux situés au [Adresse 9] [Adresse 10] à [Localité 3], outre un emplacement de parking n° 94 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1272,90 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, et de justifier d'une assurance, en visant les clauses résolutoires.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [A] [K] le 21 mai 2025.

Par assignation du 8 septembre 2025, la société DOMOFRANCE venant aux droits de la SA CLAIRSIENNE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [A] [K] et obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-1644,94 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 15 septembre 2025,
-150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 23 avril 2026, intervenant après un renvoi pour permettre à la locataire de s'attacher les services d'un conseil compte tenu de ses allégations quant à l'état du logement, la société DOMOFRANCE venant aux droits de la SA CLAIRSIENNE régulièrement représentée, maintient l'intégralité de ses demandes, sauf celle relative au défaut d'assurance, la locataire ayant justifié être assurée depuis janvier 2026. Le bailleur précise que la dette locative, actualisée au 22 avril 2026, s'élève désormais à 3743,18 euros. La société DOMOFRANCE venant aux droits de la SA CLAIRSIENNE considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne s'oppose pas à l'octroi de délais.

Mme [A] [K], représentée par son conseil, indique que la commission de surendettement a décidé d'un rétablissement personnel le 9 avril 2026, ce dont son conseil a justifié dans le temps du délibéré ainsi qu'il y avait été autorisé, et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire faisant valoir qu'elle a repris le règlement du loyer courant. Elle précise qu'elle va débuter une formation chez KEOLIS pour devenir conductrice de bus.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société DOMOFRANCE venant aux droits de la SA CLAIRSIENNE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 3 juillet 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1272,90 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 septembre 2025.

Ceci étant, selon l'article 24 VIII de cette loi lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, par décision du 09 avril 2026, la commission de surendettement des particuliers a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire consistant en un effacement des créances, notamment de DOMOFRANCE venant aux droits de la société CLAIRSIENNE (montant déclaré 3963.52 euros), étant observé que le bailleur ne justifie nullement d'un recours formé contre cette décision devant le juge statuant en matière de surendettement.

Dès lors, et compte tenu de ce que Mme [A] [K] a repris le paiement du loyer courant, il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit à compter du 09 avril 2026 de la date de la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Cette clause sera réputée ne pas avoir joué si pendant un délai de deux ans à compter de cette date Mme [A] [K] s'acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location.

Dans le cas contraire, la clause reprendra plein effet et, dans la mesure où le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer avait couru au jour de la décision de recevabilité de la déclaration du surendettement, il y a lieu d'autoriser en ce cas l'expulsion de Mme [A] [K] ainsi que tous les occupants de son chef et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l'indemnité d'occupation

Dans l'hypothèse où la clause de résiliation de plein du droit reprendrait effet, une indemnité d'occupation sera fixée à titre provisionnel et son montant sera égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 601.45 euros (montant de l'échéance de mars 2026).

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société DOMOFRANCE ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, compte tenu du rétablissement personnel imposé, il y a lieu de rejeter la demande de provision formée au titre d'une créance objet d'un effacement, s'agissant d'une obligation sérieusement contestable et par conséquent celles au titre de délais de paiement.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [A] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,