TJ 33063, 18 juin 2026, RG 26/00442

Du 18 juin 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 26/00442 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3S6Y

S.A. DOMOFRANCE

C/

[N], [L] [K]

- Expéditions délivrées aux parties

- FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 18/06/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 juin 2026

PRÉSIDENT : Madame Aurélie BAIL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Représentée par Mme [U] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [N], [L] [K]
né le 24 Février 1969 à [Localité 2]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Avril 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2012, la société [Adresse 7] a consenti un bail d'habitation à M. [N] [K] sur des locaux situés au [Adresse 8] référencé n° 014488, à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4243,32 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, et de justifier d'une assurance, en visant les clauses résolutoires.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [K] le 23 septembre 2025.

Par assignation du 4 décembre 2025, la société HLM DOMOFRANCE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire au titre de l'impayé locatif, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [N] [K] et obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-5183,98 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 23 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
-250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 23 avril 2026, la société [Adresse 7], régulièrement représentée, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 avril 2026, s'élève désormais à 7550,21 euros. La société HLM DOMOFRANCE précise qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'aucun versement n'est intervenu depuis mai 2025 pour s'opposer à l'octroi de délais de paiement et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [N] [K], comparant en personne, ne conteste pas l'arriéré locatif, souhaite des délais de paiement pour s'en acquitter et propose de régler 330 euros par mois en sus du loyer courant. Il sollicite en outre la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et s'est engagé à justifier du paiement de l'échéance d'avril 2026 avant le 10 mai 2026.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [N] [K] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Aucun justificatif n'est parvenu au greffe s'agissant de l'exécution des engagements pris par le locataire à l'audience relativement à la reprise du paiement du loyer courant (échéance d'avril 2026).

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Adresse 7] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 septembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4243,32 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 novembre 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que M. [N] [K], qui dispose pourtant de revenus, n'a pas justifié d'une reprise des paiements alors qu'un délai lui a été octroyé pour ce faire dans le temps du délibéré.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société HLM DOMOFRANCE à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la société [Adresse 7] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 22 avril 2026, M. [N] [K] lui devait la somme de 7550,21 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [N] [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5183,98 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 475,19 euros (montant de l'échéance de mars 2026).

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 23 novembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société HLM DOMOFRANCE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,