TJ 33063, 18 juin 2026, RG 25/01616

Du 18 juin 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 25/01616 - N° Portalis DBX6-W-B7J-25FR

Société DOMOFRANCE

C/

[L] [T]

- Expéditions délivrées à Avocat + dem.

- FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 18/06/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 juin 2026

PRÉSIDENT : Madame Aurélie BAIL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

DOMOFRANCE, Société Anonyme d’HLM,
RCS de [Localité 1] n° 458 204 963
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Mme [N] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [L] [T]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 33063-2025-014538 du 22/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représentée par Me Lisa MONTEILLET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Avril 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Juillet 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé du 23 août 2016 à effet au 01 septembre 2016, la société [Adresse 5] a consenti un bail d'habitation à Mme [L] [T] sur des locaux situés au [Adresse 6], 2ème étage, appartement 22, logement référencé n° 058136, à [Localité 4], outre un garage n° 0040 référencé n° 058172 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2660,92 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [T] le 2 avril 2025.

Par assignation du 1er juillet 2025, la société HLM DOMOFRANCE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [T] et obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-4798,80 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
-250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 2 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Suite à l'audience du 31 octobre 2025, le dossier a fait l'objet de deux renvois à la demande des parties.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 23 avril 2026, la société [Adresse 5], régulièrement représentée, sollicitant le bénéfice de ses écritures, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 avril 2026, s'élève désormais à 7392,09 euros. La société HLM DOMOFRANCE rappelle qu'en application de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut en aucun cas cesser de payer de lui-même, sans autorisation du juge, tout ou partie de son loyer. Le bailleur se défend de tout manquement à ses obligations quant à la délivrance d'un logement décent et estime qu'il n'est pas démontré l'absence de chauffage alléguée par la locataire ou de manquement à son obligation d'entretien. DOMOFRANCE assure avoir fait le nécessaire à chaque sollicitation de la locataire et en veut pour preuve les interventions réalisées par son prestataire pour solutionner des dysfonctionnements ponctuels, insuffisants à caractériser une indécence.
La société [Adresse 7] DOMOFRANCE, qui note qu'il n'y a pas eu de reprise de paiement du loyer courant, s'en remet à l'appréciation du tribunal sur les délais de paiement sollicités.

Mme [L] [T], représentée par avocat, se référant à ses conclusions, ne conteste pas l'arriéré locatif, mais sollicite au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 et 835 du code de procédure civile, sa compensation avec une provision de 9000 euros qu'elle réclame à titre reconventionnel en réparation d'un préjudice de jouissance résultant de l'absence de chauffage. Au soutien de cette demande, elle affirme que le système de chauffage ne fonctionne plus depuis octobre 2021, que le chauffage d'appoint mis à disposition entraine une surconsommation onéreuse et que les interventions du prestataire du bailleur, qu'elle estime tardives, se sont révélées inefficaces jusqu'au 12 février 2025, la laissant 4 hivers sans chauffage, ce qu'elle analyse en un manquement grave, structurel et durable du bailleur à son obligation de résultat de délivrance d'un logement décent, assimilable à un trouble manifestement illicite. Elle évalue son préjudice indemnisable à 3000 euros par an et conclut que la dette locative invoquée par DOMOFRANCE est sérieusement contestable dans son principe et son montant, ce qui fait selon elle obstacle à l'acquisition automatique de la clause résolutoire en référé et à toute condamnation provisionnelle.

Subsidiairement, Mme [L] [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en application des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, faisant valoir qu'elle a repris le paiement du loyer courant et qu'elle est de bonne foi et détaillant sa situation personnelle et pécuniaire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [L] [T] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1 - Sur la demande de provision au titre d'un préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, les pièces versées au débat par la locataire ne permettent pas de caractériser de manière non sérieusement contestable un manquement du bailleur à ses obligations, ni le trouble manifestement illicite d'indécence du logement alléguée, ni le préjudice de jouissance invoqué, dès lors que les éléments produits sont insuffisants à objectiver les dysfonctionnements du système de chauffage quant à leur période et leur ampleur, alors que le bailleur justifie d'interventions dont certaines ont été empêchées par le fait de la locataire ou des évènements susceptibles de revêtir les caractères de la force majeure.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à référé s'agissant de la demande de provision formée par Mme [L] [T] en réparation d'un préjudice de jouissance qui sera rejetée ainsi que les demandes qui en constituent l'accessoire.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Adresse 7] DOMOFRANCE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 1er avril 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2660,92 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, étant observé qu'à cette date il n'existait pas de plainte de la locataire relativement au chauffage rétabli a minima depuis le 12 février 2025 de son aveu même.

Surtout, en l'absence d'autorisation judiciaire de suspension du loyer et eu égard aux éléments qui précèdent quant à la demande reconventionnelle de provision, le manquement de la locataire quant au paiement du loyer sanctionné par la clause résolutoire, n'est pas sérieusement contestable.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 juin 2025, et s'appliquant au garage accessoire au logement loué.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [L] [T] qui a effectué des virements de l'ordre de 600 euros minimum en décembre 2025, février 2026 et avril 2026 justifie avoir repris le paiement d'au moins un loyer courant entre l'assignation et l'audience.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [L] [T], qui a repris une activité professionnelle depuis novembre 2025, lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 205 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [L] [T] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire: dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

3. Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la société [Adresse 5] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 22 avril 2026, Mme [L] [T] lui devait la somme de 7392,09 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [L] [T] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4798,80 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [L] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 618,81 euros (montant de l'échéance de mars 2026).

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 2 juin 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société HLM DOMOFRANCE ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,