TJ 75056, 18 juin 2026, RG 24/14270

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me ELBAZ
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me ELBAZ

■

Charges de copropriété

N° RG 24/14270 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6IMD

N° MINUTE :

Assignation du :
15 Novembre 2024

JUGEMENT
rendu le 18 Juin 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société GID, société par Action Simplifiée à associé unique, agissants poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0107

DÉFENDEURS

Madame [R] [P]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Madame [C] [F] [Q]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Non représentées

Décision du 18 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/14270 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6IMD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 31 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 18 Juin 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [R] [P] et Madame [C] [F] [Q] sont propriétaires du lot de copropriété n°91 de l’immeuble situé au [Adresse 5].

Par actes de commissaire de justice signifiés le 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner Madame [P] et Madame [Q] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.
Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de la loi du 23 mars 2019 et de ses décrets d’application des 30 août et 11 décembre 2019, des articles 1231-6 et suivants du code civil, ainsi que des articles 514 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :
“- Condamner solidairement Madame [R] [P] et Madame [C] [F] [Q] au paiement de la somme de 6.118,22 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] , avec intérêts de droit à compter de l’assignation.
- Condamner solidairement Madame [R] [P] et Madame [C] [F] [Q] au paiement de la somme de 4.000,00 Euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] , à titre de dommages et intérêts au titre de l'article 1231-6 du Code Civil.
- Condamner solidairement Madame [R] [P] et Madame [C] [F] [Q] au paiement de la somme de 1.500,00 Euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] , en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner solidairement Madame [R] [P] et Madame [C] [F] [Q] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la selarl Cabinet ELBAZ GABAY COHEN, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
- Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.”

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Bien que régulièrement cités, les défendeurs n’ont pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 31 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Le demandeur sollicite le paiement de la somme globale de 6.118,22 euros incluant les arriérés de charges ainsi que les frais de recouvrement, qui consistent en réalité en deux demandes distinctes qui seront examinées séparement ci-dessous.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [P] et Madame [Q] sont propriétaires du lot n°91 de l’immeuble en copropriété.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 23 novembre 2021, 18 mai 2022, 22 novembre 2022, 6 juin 2023, 29 juin 2023, 19 décembre 2023, 21 novembre 2024, et 6 novembre 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2025, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2027 et voté la réalisation de divers travaux;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;
- un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2024.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [P] et Madame [Q] , déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 4.974,22 euros.

Madame [P] et Madame [Q] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2024.

A défaut de production du règlement de copropriété et sans qu’il ne soit alléguée l’existence d’une clause prévoyant expressément la solidarité entre les propriétaires du lot, la solidarité ne sera pas retenue.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.144 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour des mises en demeure adressées les 13 juin 2022, 15 mai 2023 et 2 septembre 2024 ne sont justifiés par aucun bordereau de remise de sorte que ces demandes seront rejetées.

Le syndicat des copropriétaires réclame également le paiement de sommes au titre des frais de relance, faute de preuve des mises en demeure et dans la mesure où les frais de relance ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu'ils ont été exposés à compter d’une mise en demeure qui en l’occurrence n’est pas suffisamment établie, ces demandes seront rejetées.

Si le syndicat des copropriétaires réclame par ailleurs des frais bancaires en raison de rejet de prélèvements, faute de preuve justificative sur ce point, ces demandes seront rejetées.

Enfin, les frais d'avocat sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et ne constituent pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les demandes sur ce point seront donc traitées ci-dessous au titre des demandes accessoires.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Madame [P] et Madame [Q] de leurs obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que Madame [P] et Madame [Q] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n'est pas démontré que Madame [P] et Madame [Q] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d'accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier aux destinataires, et compte tenu de la demande du syndicat des copropriétaires, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 25 novembre 2024, date de signification de l'assignation.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [P] et Madame [Q], parties perdant le procès, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la Selarl Cabinet ELBAZ GABAY COHEN.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenues aux dépens, Madame [P] et Madame [Q] seront en outre condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,