TJ 35238, 19 juin 2026, RG 26/01292

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 19 Juin 2026

N° RG 26/01292 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MCJN

Jugement du 19 Juin 2026
N°: 26/654

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[U] [X] [M] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [B]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Juin 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 03 Avril 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Mme [J] [Z], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [U] [X] [M] [B]
Chez Mme [N] [H]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 28 mai 2018, ARCHIPEL HABITAT a loué à Monsieur [B] [U] [X] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 336,42 euros. Le 30 mai 2018, les parties ont conclu un contrat de location portant sur un parking situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 12,12€, avec effet au 15 juin 2018
Par jugement du 17 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection de Rennes a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Monsieur [B].
Des impayés de loyers sont intervenus.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2026 délivré à étude, ARCHIPEL HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [U] [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
A titre principal :
Prononcer la résiliation des baux consentis à Monsieur [B] [U] [X] [M] le 28 mai 2018 pour un logement situé [Adresse 4] et le 30 mai 2018 pour un parking n°3 situé [Adresse 5]Ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [B] [U] [X] [M] et de tout occupant et biens de son chef, et ce, avec, au besoin, le concours de la force publiqueCondamner Monsieur [B] [U] [X] [M] à payer :- la somme de 4933,91€ au titre des arriérés de loyers et charges dus au 29 janvier 2026, avec intérêts de droit à compter de la date d’assignation
- les loyers du 30/01/2026 à la date de la résiliation judiciaire des baux
- une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter de la résiliation judiciaire des baux jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant et biens de son chef
- une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- au paiement des dépens

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 04 février 2026.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 03 avril 2026.
A cette audience, ARCHIPEL HABITAT, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5798,31 euros, échéance de mars incluse. Il est précisé que le locataire fait des propositions qu’il ne respecte pas, qu’il n ‘y a pas eu de paiement depuis plusieurs mois, qu’il indique depuis 3 ans qu’il va recevoir un héritage.
Monsieur [B] [U] [X] [M] est présent. Il indique qu'il reconnaît la dette locative. Il a sollicité un renvoi pour vérifier s’il pouvait régler sa dette et percevoir un héritage. Le renvoi a été refusé par le juge. Il précise qu’il veut payer, qu’il est en formation et qu’il touche 660€ par mois, qu’il a fait une demande de relogement, qu’il a sa femme avec qui il se sépare et 5 enfants en Afrique, qu’il envoie 510€ pour ses enfants.

L’affaire est mise en délibéré au 19 juin 2026
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».
 
Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.
 
I. Sur la recevabilité de la demande

•    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
 
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 10 octobre 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 2 février 2026. Sa demande est donc recevable à ce titre.
 
•    Sur la notification au préfet
 
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 04 février 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 03 avril 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.
II. Sur les demandes principales

•    Sure prononcé de la résolution du contrat de bail
 Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Selon les articles 1217, 1224 et 1227 du même Code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.
 
Aux termes de l’article 1225 du Code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».
 
Aux termes de l’article 1229 du Code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice ».

L’article 1728 du code civil ajoute que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus »

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit que Monsieur [B] n’a effectué que quatre réglements entre octobre 2024 et mars 2026, qu’il ne respecte donc pas son obligation essentielle depuis plusieurs mois sans apporter d’explications à ces manquements.

En raison de cette violation grave de ses obligations, les contrats de location de Monsieur [B] seront résiliés.

•    Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [B] [U] [X] [M] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, ARCHIPEL HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [U] [X] [M], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [B] [U] [X] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
•    Sur la demande de condamnation en paiement
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, ARCHIPEL HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de prouver les obligations dont il réclame l’exécution.
Il est mentionné sur le décompte qu’au 31/03/2026, Monsieur [B] est redevable de la somme de 5870,13€.
Concernant les frais d’assurance, si le bailleur ne produit pas l’accusé de réception des courriers envoyés qui mentionnent l’application de frais d’assurance, Monsieur [B] n’a pas contesté à l’audience le montant de la dette comprenant ces frais qui étaient expliqués dans l’assignation qu’il a reçu.
Il est cependant constaté qu’au mois d’aout 2024, le bailleur a imputé des frais d’enquête de 7.62€ sans justifier que les conditions légales pour solliciter ces sommes étaient remplis et ce montant ne sera donc pas dû.
Les frais de sommation d’avoir à retirer tout véhicule en état d’épave et matériaux dangereux ou explosifs ainsi que ses frais de notification ne constituent pas une dette de loyers et de charge, ni des dépens en lien avec la présente procédure et les frais de 44,67€ sollicités seront déduits.

Concernant les frais du 06 mars 2026 de débours dépôt étude, assignation et notification EXPLOC, ils constituent des dépens de l’instance et ne sont pas une dette de loyers ou charges. Ces frais seront déduits de la somme totale due.
Ainsi, le montant de la dette locative est de 5746,02€ et le locataire sera condamné à régler cette somme.
L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ».
L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ».
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4933,91€ puis à compter de la présente décision pour le surplus.

III. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »
En l’espèce, Monsieur [B] n’a apporté aucun justificatif de sa situation financière. Il n’a pas repris le paiement intégral de son loyer et la situation d’impayé dure depuis plusieurs années, sans qu’il n’apparaisse de certitude qu’il touche l’héritage qu’il indique percevoir bientôt.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée.
IV. Sur les demandes accessoires
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [B] [U] [X] [M] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût de l'assignation du 2 février 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de ARCHIPEL HABITAT.

•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir ARCHIPEL HABITAT, Monsieur [B] [U] [X] [M] sera condamné à lui verser la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
•    Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE l’action recevable ; PRONONCE la résolution judiciaire du contrat de bail conclu le 28 mai 2018 entre ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Monsieur [B] [U] [X] [M], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] ; CONDAMNEMonsieur [B] [U] [X] [M] à verser à ARCHIPEL HABITAT la somme de 5746,02€, soit CINQ MILLE SEPT CENT QUARANTE SIX EUROS ET DEUX CENTIMES (décompte arrêté au 03 avril 2026, terme du mois de avril 2026 non inclus), au titre des loyers, charges dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4933,91, puis à compter de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [B] [U] [X] [M] à verser à ARCHIPEL HABITAT la somme de 927,34 euros, soit NEUF CENT VINGT SEPT EUROS ET TRENTE QUATRE CENTIMES, au titre des loyers d’avril et mai 2026, à régler en deniers ou quittances, DIT que Monsieur [B] [U] [X] [M] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et le parking situé [Adresse 5] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [B] [U] [X] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [B] [U] [X] [M] à verser à ARCHIPEL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; REJETTE la demande de délais de paiement sollicitée par Monsieur [B] ; CONDAMNE Monsieur [B] [U] [X] [M] aux dépens de la présente instance qui comprendront le cout de l'assignation du 2 février 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [B] [U] [X] [M] à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière. La greffière, Le juge des contentieux de la protection,