TJ 94028, 18 juin 2026, RG 26/00310

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 18 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00310 - N° Portalis DB3T-W-B7K-WYGU
CODE NAC : 71I - 5B
AFFAIRE : S.A.R.L. IMMO SUR MARNE es qualité de syndic du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble du 40 avenue Foch - 94100 Saint-Maur-des-Fossés C/ S.A.R.L. ED GESTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER: Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. IMMO SUR MARNE, S.A.R.L. immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 932 456 361, dont le siège social est sis 20 rue Jean Mermoz - 94170 LE-PERREUX-SUR-MARNE, ès qualité de syndic du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble du 40 avenue Foch - 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS

représentée par Me Macha PARIENTE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 66

DEFENDERESSE

S.A.R.L.U. ED GESTION, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 480 406 255, dont le siège social est sis 89 avenue Foch - 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS

représentée par Me Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

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Débats tenus à l’audience du : 26 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Juin 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

La société Immo Sur Marne a été désignée en qualité de syndic de l'immeuble sis 40, avenue Foch à Saint-Maur-des-Fossés (94100) par décision d’assemblée générale des copropriétaires du 7 octobre 2025, en remplacement de la société ED Gestion.

Vu l'assignation délivrée le 17 février 2026 à la demande de la société Immo Sur Marne, en qualité de syndic qualité de syndic de l'immeuble sis 40, avenue Foch à Saint-Maur-des-Fossés (94100) citant à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil la société ED Gestion afin de :
- condamner la société ED Gestion, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, à lui remettre les documents ci-dessus :
* l’ensemble des documents et archives, notamment les archives des années 2024 et antérieures, le registre des assemblées antérieures à 2013 et le dossier contentieux « [I] »,
* l’état des comptes des copropriétaires, notamment les pièces relatives au détail de la quote-part de la clé de répartition par copropriétaire de l’avance de trésorerie et du fonds travaux ALUR,
* l’état des comptes du syndicat, les rapprochements bancaires, en particulier ceux de septembre 2025 (compte courant et compte épargne), le détail du budget 2025 par clé de répartition et les tantièmes de chaque propriétaire par clé, appelé pour 25.004,36 euros,
- se réserver la liquidation de l’astreinte,
- condamner la société ED Gestion à payer à la société Immo Sur Marne, en qualité de syndic qualité de syndic de l'immeuble sis 40, avenue Foch à Saint-Maur-des-Fossés (94100) la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2026 à laquelle le la société Immo Sur Marne, en qualité de syndic qualité de syndic de l'immeuble sis 40, avenue Foch à Saint-Maur-des-Fossés (94100) a maintenu sa demande de communication s’agissant des documents suivants :
* l’ensemble des documents et archives, notamment les archives des années 2024 et antérieures, le registre des assemblées antérieures à 2013,
* l’état des comptes des copropriétaires,
* l’état des comptes du syndicat, les rapprochements bancaires, en particulier ceux de septembre 2025 (compte courant et compte épargne), le détail du budget 2025 par clé de répartition,
et s’est désistée du surplus de sa demande.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la société ED Gestion a demandé au juge des référés de :
- débouter la société Immo Sur Marne, en qualité de syndic qualité de syndic de l'immeuble sis 40, avenue Foch à Saint-Maur-des-Fossés (94100) de ses demandes,
- la condamner au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remise des documents

En vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, « En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

En vertu de l’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical ».

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de ces dispositions, l’ancien syndic a l’obligation de transmettre spontanément et dans les délais requis, au nouveau syndic, l’entier dossier du syndicat des copropriétaires, sans avoir la possibilité de faire le tri entre les pièces et documents qu’il entendait communiquer ou non.

La charge de la preuve de ce que l’ancien syndic a rempli l’obligation légale lui incombant en vertu de l’article 18-2 susvisé repose sur ce dernier, qui ne saurait prétendre être libéré par la seule allégation selon laquelle il ne disposerait plus des pièces ou qu’un tiers les détient.

Il est constant que le syndic sortant doit établir qu’il a par tous les moyens cherché à satisfaire à l’obligation qui lui incombait en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, et est garant de la conservation des archives du syndicat, y compris de celles de ses prédécesseurs.

Il résulte des pièces versées aux débats que la société ED Gestion a transmis à la société Immo Sur Marne, le 29 octobre 2025, divers documents administratifs et comptables afférents à la copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 janvier 2026, la société Immo Sur Marne, en qualité de syndic qualité de syndic de l'immeuble sis 40, avenue Foch à Saint-Maur-des-Fossés (94100) a mis en demeure la société ED Gestion de lui remettre les documents suivants :
* l’ensemble des documents et archives, notamment les archives des années 2024 et antérieures, le registre des assemblées antérieures à 2013 et le dossier contentieux « [I] »,

* l’état des comptes des copropriétaires, notamment les pièces relatives au détail de la quote-part de la clé de répartition par copropriétaire de l’avance de trésorerie et du fonds travaux ALUR,
* l’état des comptes du syndicat, les rapprochements bancaires, en particulier ceux de septembre 2025 (compte courant et compte épargne), le détail du budget 2025 par clé de répartition et les tantièmes de chaque propriétaire par clé, appelé pour 25.004,36 euros.

Par courrier du 24 février 2026, la société ED Gestion a transmis à la demanderesse :
- l’ensemble des appels de fonds individuels pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025,
- le détail de l’avance de trésorerie,
- le détail des fonds travaux au titre de la loi ALUR,
- le dossier contentieux « [J] »,
- les procès-verbaux des assemblées générales des années 2009, 2010, 2011 et 2012.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 avril 2026, la société Immo Sur Marne, en qualité de syndic qualité de syndic de l'immeuble sis 40, avenue Foch à Saint-Maur-des-Fossés (94100) a mis en demeure la société ED Gestion de lui remettre les documents suivants :
* l’ensemble des documents et archives, notamment les archives des années 2024 et antérieures, le registre des assemblées antérieures à 2013,
* l’état des comptes des copropriétaires,
* l’état des comptes du syndicat, les rapprochements bancaires, en particulier ceux de septembre 2025 (compte courant et compte épargne), le détail du budget 2025 par clé de répartition.

Si les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires antérieures à 2013 ont été transmis par la défenderesse par courrier du 24 février 2026, ne figurent pas sur la liste des documents communiqués les 29 octobre 2025 et 24 février 2026 :
- l’ensemble des documents et archives, notamment les archives des années 2024 et antérieures,
- l’état des comptes des copropriétaires,
- l’état des comptes du syndicat, les rapprochements bancaires, en particulier ceux de septembre 2025 (compte courant et compte épargne), le détail du budget 2025 par clé de répartition.

Dès lors, il y a lieu de considérer que l’ensemble des documents réclamés n’a pas été communiqué en dépit des demandes réitérées.

Il y a donc lieu de condamner la société ED Gestion à remettre à la société Immo Sur Marne, en qualité de syndic qualité de syndic de l'immeuble sis 40, avenue Foch à Saint-Maur-des-Fossés (94100) dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et ce pendant un délai de 90 jours, les documents et informations suivants :
- l’ensemble des documents et archives, notamment les archives des années 2024 et antérieures,
- l’état des comptes des copropriétaires,
- l’état des comptes du syndicat, les rapprochements bancaires, en particulier ceux de septembre 2025 (compte courant et compte épargne), le détail du budget 2025 par clé de répartition.

Il convient que ces pièces soient accompagnées d’un bordereau récapitulatif.

En revanche, la société Immo Sur Marne, en qualité de syndic qualité de syndic de l'immeuble sis 40, avenue Foch à Saint-Maur-des-Fossés (94100) sera déboutée de sa demande s’agissant du registre des assemblées antérieures à 2013.

Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur les autres demandes

La société ED Gestion sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société ED Gestion sera condamnée à payer à la société Immo Sur Marne, en qualité de syndic qualité de syndic de l'immeuble sis 40, avenue Foch à Saint-Maur-des-Fossés (94100) une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS