TJ 44109, 28 mai 2026, RG 25/04107

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 28 Mai 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. [L] [Z]
10 Boulevard Charles Gautier
44803 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [R]
Logement 107 Etage 1
2 Allée Jacques Sauvestre
44640 LE PELLERIN

non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Séverine FONTAINE
GREFFIER : Pascale MOQUET lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 26 mars 2026
date des débats : 26 mars 2026
délibéré au : 28 mai 2026

RG N° N° RG 25/04107 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OGWA

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître [P] [O],
CCC à Madame [U] [R] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11 janvier 2021 à effet au 21 janvier 2021, la société [L] [Z] a donné à bail à [U] [R] un logement de type 3 lui appartenant sis, 2 Allée Jacques Sauvestre, 1er étage, n°0107 - 44640 LE PELLERIN, moyennant un loyer mensuel initial de 428,09 €, outre une provision mensuelle pour charges de 51,15 €.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, [L] [Z] a fait commandement à [U] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 731,93 € arrêté au 14 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [L] [Z] a fait assigner [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
constater à compter du 24 juillet 2024 pour défaut de paiement la résiliation du bail ayant pris effet le 21 janvier 2021 entre les parties et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ;ordonner en conséquence l’expulsion de [U] [R], ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;condamner [U] [R] à lui payer les sommes suivantes :741,95 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 23 octobre 2025, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 570,84 euros, qui sera indexée sur l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés ;500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement ;Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à [U] [R] pour régler son arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation :Juger que, durant le cours de ces délais, [U] [R] devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultant des délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courantes ;Juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible.
Le diagnostic social et financier a été transmis par l’Espace départemental des solidarités le 26 mars 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mars 2026. À ladite audience, la société [L] [Z], valablement représentée par ministère d’avocat, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 769,80 € au titre des loyers et charges échus à la date du 24 mars 2026. Il précise que la locataire a partiellement réglé le loyer en février 2026.
Régulièrement assignée à étude, [U] [R] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 26 octobre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 6 novembre 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 6 novembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 10 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mars 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, [L] [Z] a fait commandement à [U] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 731,93 € arrêté au 14 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juillet 2024.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion d’ [U] [R].

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance d’[L] [Z] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[U] [R] n’a pas comparu pour contester le montant de la dette lors de l’audience ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 769,80 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 24 mars 2026.
Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 197,76 € (77,92 € + 119,84 €).
Il convient également de déduire de ce montant la somme de 30,48 € correspondant à la pénalité pour non réponse à l'enquête sur l'occupation du parc social sur la période du 31 janvier 2024 au 30 avril 2024, dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d'avoir procédé à l'enquête prévue par l'article L 442-5 du code de la construction et de l'habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu'elle aurait envoyé aux locataires pour leur demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, de leur avis d'imposition ou de non-imposition dans le délai d'un mois à compter de la réception du courrier, seul un accusé réception permettant de faire partir le délai légal.
En conséquence, [U] [R] sera condamnée au paiement de la somme de 541,56 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 24 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Elle sera enfin condamnée à payer à [L] [Z], à compter du 11 mars 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 575,78 €, hors revalorisation ou indexation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Il résulte de l’examen du décompte actualisé produit par le bailleur que la locataire n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant la date d’audience. En outre, [U] [R] n’ayant pas comparu, le tribunal ne dispose d’aucun élément lui permettant d’apprécier la capacité du locataire à maintenir le respect de tout échéancier de paiement éventuellement convenu ou en cours d’exécution.
En conséquence, il conviendra de ne pas octroyer d’office de délais de paiement.

Sur les autres demandes
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [U] [R], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement.
L’article 700 du code de procédure civile
En équité, il conviendra de débouter [L] [Z] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,