TJ 21231, 19 juin 2026, RG 25/00434

Minute n°
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG n° N° RG 25/00434 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-JBAG

Mme [S] [H]

C/

M. [F] [U], Mme. [J] [D]

JUGEMENT DU 19 Juin 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

Mme [S] [H], demeurant [Adresse 1]
Assisté de Me Miléna DJAMBAZOVA, avocate au barreau de Dijon substituée par Me Thomas MENETRIER, avocat au barreau de Dijon.

assignation en date du 14 Octobre 2025

DEFENDEURS :

M. [F] [U], demeurant [Adresse 2]
comparant

Mme [J] [D], demeurant [Adresse 2]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Greffier lors des débats : LECOMTE Martine
Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 23 Mars 2026

Délibéré au 5 juin 2026 par mise à disposition au greffe prorogé au 19 Juin 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2026.

Copies délivrées aux parties
Copie exécutoire délivrée à :
le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2016, soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 Madame [S] [H] a donné en location à Madame [J] [D] et Monsieur [F] [U] un appartement Type 3 situé [Adresse 3] au 4e étage à [Localité 1] ainsi qu'une cave (n°29) et un garage (n°14) situés à la même adresse, moyennant le paiement de loyers et de charges provisionnelles de 750€ par mois.

Par acte d'un commissaire de justice en date du 13 mars 2025, la bailleresse a donné congé aux bailleurs pour le 19 septembre 2025 pour motifs légitimes et sérieux du fait du non-respect des conditions du contrat de bail, notamment des nuisances et troubles de jouissance récurrents, des troubles de voisinage et du non-respect des obligations contractuelles de jouissance paisible.

A l'issue du délai, les locataires se sont maintenus dans les lieux.

Par acte d’un commissaire de justice déposé à l'étude le 14 octobre 2025, Madame [S] [H] a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, afin de:
- juger que le congé pour motif légitime et sérieux délivré à Madame [J] [D] et Monsieur [F] [U] est régulier sur la forme et qu'il est justifié;
- juger que le bail signé le 14 septembre 2016 est résilié à compter du 19 septembre 2025à titre subsidiaire;
- prononcer la résiliation du bail pour motif légitime et sérieux;
- ordonner, en tout état de cause, l'expulsion de Madame [J] [D] et Monsieur [F] [U] et de tout occupant de leur chef des lieux loués sis [Adresse 4] à [Localité 1] si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier;
- condamner Madame [J] [D] et Monsieur [F] [U] à régler à Madame [S] [H] jusqu'à la parfaite libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi normalement;
- condamner Madame [J] [D] et Monsieur [F] [U] à régler la somme de 2 000€ à Madame [S] [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir;
- condamner les défendeurs aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 mars 2026 au cours de laquelle Maître MENETRIER, conseil de Madame [H] maintient l'ensemble de ses demandes.

Madame [J] [D] et Monsieur [F] [U] sont présents à l'audience. Ils contestent l'ensemble des griefs. Ils prétendent qu'ils n'ont pas eu le temps de préparer leur défense (alors que l'assignation a été délivrée le 14 octobre 2025 pour une audience du mois de mars 2026). Ils envisagent de déménager mais ne donnent pas de précision sur la date de leur départ.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 19 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 467 du CPC, le jugement est contradictoire dès lors que toutes les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

Sur la validité du congé

Aux termes de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989:

“Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes"

Selon les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023:

"I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur."

En l'espèce, au soutien de sa demande, Madame [H] communique aux débats des messages téléphoniques des voisins plaignants, des mails, 6 attestations de voisins plaignants, et des courriers du syndic de copropriété alertant la propriétaire des nuisances et troubles du voisinage et notamment cette attestation du 11 août 2025 laquelle mentionne "en notre qualité de syndic de la résidence, nous vous confirmons avoir reçu plusieurs plaintes des occupants ainsi que des entreprises intervenants dans la copropriété en lien avec le comportement et les agissements de Madame [D] au cours de ces dernières années."

Les attestations produites mentionnent les nuisances et le comportement de Madame [D] laquelle tape sur les tuyaux des radiateurs, ou sur les murs de jour comme de nuit, se met à crier sur les voisins, les insulte, pose des pièges à chat sur les trottoirs pour les accueillir dans son appartement, ce qui génère des odeurs pestilentielles.

A l'audience, les locataires contestent ces accusations, allant même jusqu'à parler de harcèlement à leur encontre, sans cependant apporter de preuve contraire. Madame [D] précise qu'elle est bénévole aux chats du Coeur mais qu'elle n'a pas de chats chez elle, ce qui ne peut pas occasionner de mauvaises odeurs.

Au vu des éléments du dossier, il y a lieu de déclarer le congé donné par la bailleresse légitime et bien fondé.

Les locataires s'étant maintenus dans les lieux au terme du congé, sont devenus occupants sans droit ni titre depuis le 19 septembre 2025. Pour réparer le préjudice subi par la bailleresse du fait de cette occupation sans droit ni titre, il convient de condamner solidairement les locataires à verser une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi normalement.

En cours de délibéré, Monsieur [U] a transmis un mail au greffe pour indiquer que lui et sa compagne avaient quitté le logement. Cependant, leur départ n'a pas été confirmé par la bailleresse. Il convient dès lors de maintenir l'expulsion et l'indemnité d'occupation.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [F] [U] et Madame [J] [D] aux dépens de l’instance, et de ses suites.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il est équitable de condamner Monsieur [F] [U] et Madame [J] [D] à régler à la requérante la somme de 200€ au titre de ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS