TJ 57463, 18 juin 2026, RG 25/00463

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 18 JUIN 2026

N° RG 25/00463 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LNUH

Minute JCP n° 26/481

PARTIES DEMANDERESSES :

Madame [O] [N]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me François BATTLE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D301 substitué par Me Guillaume NEDELEC, avocat au barreau de METZ

Syndic. de copro. [Adresse 3]. PAR SON SYNDIC RGR GESTIONS CONSEILS
dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Localité 2]
Interventant volontaire
Représenté par Me François BATTLE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D301 substitué par Me Guillaume NEDELEC

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [D] [J]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Valérie DOEBLE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B110 substitué par Me Hélène FEITZ, avocat au barreau de METZ

Monsieur [Q] [I]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Valérie DOEBLE, avocate au barreau de METZ, vestiaire : B110 substitué par Me Hélène FEITZ, avocate au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l'audience publique du 07 mai 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me François BATTLE par voie de case (+ pièces) et à Me Valérie DOEBLE par voie de case (+ pièces)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2023, Mme [O] [N] a consenti un bail d’habitation à M. [Q] [I] et Mme [D] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 539 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence, représenté par son syndic, le cabinet R.G.R Gestion Conseils, a dénoncé, par courrier du 12 février 2025 adressé au Procureur de la République du tribunal judiciaire de Metz, le comportement d’un des résidents, terrorisant les autres occupants de l’immeuble et a transmis une pétition signée de ces derniers le 3 février 2025 et visant nommément M. [Q] [I].

Mme [O] [N], par courrier recommandé dont l’accusé de réception a été signé le 14 mars 2025, indiquait à M. [Q] [I] et Mme [D] [J] que des nuisances et dégradations de leur part lui avaient été signalées et les informait de sa volonté de demander l’application de la clause résolutoire du bail pour troubles anormaux et manquement à l’usage paisible des locaux loués.

Se prévalant de la poursuite des nuisances, par assignations délivrées le 19 juin 2025, Mme [O] [N] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic RGR Gestion Conseils, intervenant volontaire, ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz pour faire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, prononcer la résiliation du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [Q] [I] et Mme [D] [J] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5000 euros à titre de dommages et intérêts,1500 euros à Mme [O] [N] et 1500 euros au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris les frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2025 et renvoyée à trois reprises à la demande des parties, jusqu’à l’audience du 7 mai 2026 à laquelle elle a été retenue et plaidée.

prétentions et moyens des parties

En demande, Mme [O] [N] et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, tous deux représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d'instance et font valoir que la situation devient insupportable pour les copropriétaires, en raison de la persistance des troubles.

Au soutien de leur demande de résiliation du bail, Madame [O] [N] et le syndicat des copropriétaires représentés par son syndic, invoquent les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils exposent que les plaintes au sujet des défendeurs se multiplient engendrant troubles de jouissance et crainte des copropriétaires. Ils chiffrent leur préjudice à hauteur de 5000 €.

En défense, M. [Q] [I] et Mme [D] [J], représentés par leur conseil qui s’est référé à ses conclusions responsives et récapitulatives n°1 du 6 mai 2026, demandent de :
– débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions,
– ordonner à Madame [N] de transmettre les quittances de loyer de novembre 2025 à avril 2026 inclus,
– condamner les demandeurs à leur régler la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils font valoir qu’ils jouissent des lieux de manière paisible et contestent être l’auteurs de nuisances nocturnes, de travaux, d’insultes, d’écoute aux portes. Ils déplorent la mauvaise ambiance constante au sein de l’immeuble, dénoncent une vendetta à leur encontre, fondée sur un délit de faciès et affirment que les demandeurs n’apportent pas la preuve des troubles allégués.
Les défendeurs soutiennent par ailleurs avoir sollicité à plusieurs reprises leur bailleur pour obtenir les quittances de loyer afin de pouvoir prétendre à un nouveau logement, en vain.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bailL'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
L'article 1729 du code civil dispose que « si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.»
Enfin, aux termes de l’article 1227 du même code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que le comportement de M. [Q] [I] trouble la tranquillité de l'immeuble.

Il résulte de la pétition des résidents du [Adresse 3] à [Localité 4] en date du 3 février 2025 signée par M. et Mme [M] et [E] [U], Mme [C] [R], Mme [V] [S], M. [Y] [T], M. et Mme [A] et [X] [Z], M. et Mme [G] et [L] [K], M. [B] [H], Mme [F] [W], M. [P] [OL] et M. [SM] [AH], qu’ils subissent « des troubles de voisinage importants et inacceptables » de la part de Monsieur [Q] [I]. Ils indiquent qu’il erre régulièrement dans la cage d’escalier à partir de 22 heures dans le noir, qu’ils ont peur de sortir ou de rentrer chez eux. Ils évoquent par ailleurs des hurlements, insultes, violences verbales, coups sur leur porte jusqu’à les endommager, évoquent le fait que des coups sont donnés la nuit dans son logement et les réveillent en sursaut, que son véhicule est stationné de façon à gêner l’accès au garage et que ces désagréments et violences ont débuté dès son arrivée en juillet 2023. Les auteurs de cette pétition indiquent encore avoir déposé plainte et mains courantes à tour de rôle.

Cette pétition est corroborée par la production de plusieurs plaintes ou mains courantes :
• celles de Mme [E] [SC] auprès de la gendarmerie de [Localité 5] le 24 septembre 2024, qui dénonce le fait que son voisin M. [I] fait des travaux à une heure du matin, donne des coups de marteau pendant la nuit et a dégradé sa porte après une altercation avec son époux, et du 30 novembre 2025 indiquant que le tapage persiste ainsi que des menaces,
• celles de Mme [C] [R] des 2 janvier 2025 et 28 juillet 2025 dénonçant des insultes, des propos sexistes et comportements à caractère sexuel ou sexiste de la part de M. [I], et des altercations avec ce dernier,
• celle de M. [G] [K] en date du 13 février 2025 pour des faits de dégradation de sa porte d’entrée par le même M. [I],
• celle de Mme [EI] [SQ], directrice du syndic RGR, du 29 juillet 2025 dénonçant des faits de dégradations par M. [I] dans les parties communes de l’immeuble, notamment l’arrachage du bloc sonnette dans l’entrée de l’immeuble.

Sont également versées des attestations de témoins de M. [G] [K] et M. [UU] [AH], du 21 avril 2026, dénonçant le tapage de M. [I], des coups de marteau dans le plancher, claquements de porte, insultes sexistes, menaces de mort, depuis plus de deux ans.

S’il n’est versé aucun jugement de condamnation ni avis de poursuites pénales, l’ensemble des éléments produits démontre la réalité et la persistance des nuisances causées par les défendeurs aux autres occupants de l’immeuble.

M. [Q] [I] et Mme [D] [J] ne produisent aucune pièce aux débats et bien qu’ils contestent l’ensemble des dénonciations faites à leur encontre, leur comportement constitue incontestablement un manquement à leurs obligations de locatairese, alors qu’il est établi que la bailleresse, les a tenus informés des plaintes du voisinage.

Les défendeurs n’apportent pas la preuve de la « vendetta » qu’ils imputent à l’ensemble des voisins dénonçant les troubles.

Les faits sont suffisamment graves pour prononcer la résiliation du bail d'habitation liant les parties, et ce d'autant plus que les demandeurs font état de la persistance des troubles, selon lettre officielle du 5 mai 2026 émanant de leur conseil.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre [O] [N] d’une part, et Mme [D] [J] et M. [Q] [I] d’autre part, pour inexécution contractuelle répétée et d’ordonner en conséquence, à défaut du départ spontané des locataires, leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef de l'appartement situé à [Adresse 3] à [Localité 3], avec si besoin l'intervention de la force publique et d'un serrurier.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 616,56 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [O] [N] ou à son mandataire.

2) Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [O] [N] et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice font valoir que le comportement des défendeurs a causé un préjudice à l'ensemble des copropriétaires.

Il résulte de la pétition et des nombreuses plaintes, main-courantes et attestations versées aux débats la preuve des nuisances régulières aux copropriétaires causées par M. [I] et émanant du logement qu’il occupe avec sa mère, Mme [D] [J].

Il est établi que ces derniers n'ont pas respecté leur obligation de jouissance paisible des locaux d'habitation et ce pendant de nombreux mois.

Il convient dès lors de condamner M. [I] et Mme [D] [J] à payer à Mme [O] [N] et au syndicat des copropriétaires de la copropriété représentée par son syndic en exercice la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

2.Sur la demande reconventionnelle de production des quittances de loyer

L'article 21 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En outre, l'article 9 du Code de procédure civile prévoit qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1353 du Code civile précise quant à lui que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, les défendeurs sollicitent reconventionnellement la condamnation de leur bailleuresse à leur délivrer les quittances de loyer des mois de novembre 2025 à avril 2026 inclus.

La bailleresse n’a formulé aucune prétention à ce titre, et ne fait état d’aucun arriéré locatif, la résiliation du bail étant fondée sur des troubles de jouissances uniquement.

Il n’est dès lors pas contesté que les loyers des mois de novembre 2025 à avril 2026 inclus ont été réglés.

Il apparaît ainsi que Mme [O] [N] doit être condamnée à délivrer à Mme [D] [J] et M. [Q] [I] les quittances de loyer pour cette période.

3.Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Q] [I] et Mme [D] [J], qui succombent principalement à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés à payer la somme de 350 euros à chacun des demandeurs, au titre des frais qu’ils ont été contraints d’exposer dans la présente instance, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Leur demande sur le même fondement est rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,