TJ 34172, 18 juin 2026, RG 25/02672

N° RG 25/02672 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QDO3

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 18 Juin 2026

DEMANDEUR:

Madame [U] [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Violaine PONROUCH-DESCAYRAC avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR:

Madame [N] [H] [S] [Q], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Madame [V] [J] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 20 Avril 2026
Affaire mise en deliberé au 18 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 18 Juin 2026 par
Claire GUILLEMIN, Président
assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Violaine PONROUCH-DESCAYRAC

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2023 ayant pris effet le 25 août 2023, Madame [U] [X] a, par l’intermédiaire de la société LBL CONSULTING SENZO CONSEIL donné à bail à Madame [N] [Q] et Madame [V] [M] un logement à usage d’habitation meublé, avec garage, situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 1 285 euros, outre et un dépôt de garantie de 1 285 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement en date du 25 août 2023.

Des loyers demeurant impayés, Madame [U] [X] a, par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, fait délivrer à Madame [N] [Q] et Madame [V] [M] un commandement de payer la somme principale de 6 176,63 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 28 mai 2025, mensualité de mai 2025 comprise, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice remis à personne à Madame [V] [M] et délivré à domicile pour Madame [N] [Q] en date du 07 novembre 2025, Madame [U] [X] a fait assigner Madame [N] [Q] et Madame [V] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :
constater la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du contrat de bail, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, et les condamner in solidum au paiement de ladite indemnité, les condamner in solidum au paiement de la somme de 12 723,07 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juillet 1231-6 du code civil,ordonner la capitalisation des intérêts,les condamner in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les condamner in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 21 juillet 2025,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Madame [N] [Q] et Madame [V] [M] ont quitté le logement après avoir délivré congé par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 février 2026 et un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé par un commissaire de justice en date du 12 mars 2026.

A l’audience du 20 avril 2026, Madame [U] [X], représentée par son avocat a sollicité le bénéfice de ses conclusions auxquelles il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens, et a demandé :

Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-6, 1343-2 du Code civil,
Vu les articles 3-2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,
Vu le congé en date du 12 Février 2026 ;
DIRE ET JUGER que les locataires ont valablement donné congé du bien donné à bail, suivant contrat en date du 12 Juillet 2023, et CONSTATER par conséquent que le bail a pris fin à la date du 13 Mars 2026 ;
CONDAMNER in solidum Madame [V] [M] et Madame [N] [Q] à payer à Madame [U] [X] la somme de 17.256,45 € (selon décompte arrêté au 1er avril 2026) au titre de l'arriéré de loyers, charges et dégradations locatives majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2025, date du commandement de payer, en application de l'article 1231-6 du Code civil ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière en application de l'article 1343-2 du Code civil ;
CONDAMNER in solidum Madame [V] [M] et Madame [N] [Q] à payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum Madame [V] [M] et Madame [N] [Q] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire du 21 juillet 2025 ;
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, Madame [U] [X] a indiqué se désister de ses demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion en raison du départ des lieux des locataires en date du 13 mars 2026.

En défense, Madame [N] [Q] et Madame [V] [M], bien que régulièrement assignées, n’ont pas comparu ni n’ont été représentées.  

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il convient de prononcer la jonction entre les instances enrôlées sous les numéros de RG n°25/02672 et RG n°25/02962, actuellement pendantes, dans l’intérêt d’une bonne justice impliquant qu’elles soient instruites et jugées ensemble.

Elles seront désormais enrôlées sous le numéro RG n°25/02672.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Il convient de constater que le conseil de Madame [U] [X] a indiqué se désister de ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, et, par suite, de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation nécessairement liée, en raison du départ du logement de Madame [N] [Q] et Madame [V] [M].

Sur la condamnation à la dette

En l’espèce, Madame [U] [X] sollicite la condamnation de Madame [N] [Q] et Madame [V] [M] au paiement de la somme de 17 256,45 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et dégradations locatives selon décompte arrêté au 01 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 juillet 2025.

Il ressort du décompte locatif que cela correspondant à des loyers et charges impayés à hauteur de 15 699,15 euros et des réparations locatives à hauteur de 2 842,30 euros.

Sur les loyers et charges impayés
Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que Madame [N] [Q] et Madame [V] [M] restent redevables de la somme de 15 699,15 au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 avril 2026, mensualité du mois de mars 2026 comprise au prorata pour la période du 01 au 12 mars, date à laquelle les locataires ont quitté le logement.

Aucun élément ne permet de contester le décompte produit, la bailleresse versant notamment aux débats le justificatif de la taxe d’ordures ménagères pour 2025 et les locataires n’ayant ni comparu ni n’ont été représentées lors de l’audience.

Madame [N] [Q] et Madame [V] [M], colocataires et compte tenu de la clause de solidarité figurant dans le contrat de bail, sont donc solidairement redevables envers Madame [U] [X] de la somme de 15 699,15 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 avril 2026, mensualité du mois de mars 2026 comprise au prorata, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 18 juillet 2025 sur la somme de 6 176,63 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les réparations locatives
L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. S'il n'a pas été fait un état des lieux d'entrée, le preneur est alors présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve contraire. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n'étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d'occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l'appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l'occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [U] [X] verse aux débats un devis de la SASU CLOVER SERVICES en date du 20 mars 2026, d’un montant total de 2 842,30 euros TTC, dont 1 210 euros pour la reprise des peintures de la cuisine, du séjour, du salon, du placard de l’entrée, des trois chambres avec placards et du placard du couloir côté chambre, 253 euros pour la remise en état de la salle de bain et la reprise du joint de la cuisine, 220 euros pour la réparation de la porte du garage, 401,50 euros pour le nettoyage de la maison, 55 euros pour le nettoyage de la terrasse, 121 euros pour la réparation de la petite fenêtre de la cuisine, 88 euros pour le changement de la serrure du coffre eau et électricité, 341 euros pour la réparation du portail et 99 euros pour le nettoyage des gouttières, outre 53,80 euros de frais de déplacement.

Sur la reprise des peintures de la cuisine, du séjour, du salon, du placard de l’entrée, des trois chambres avec placards et du placard du couloir côté chambre :

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 12 mars 2026 relève que de nombreuses traces de salissures, de vie, de frottement, de reprises et de griffures ou encore éclats de peinture sont présentes au sein des différentes pièces du logement, et que certaines peintures sont écaillées ou cloquent.

L’état des lieux d’entrée mentionnait néanmoins, notamment, des traces sur les murs de l’entrée, du séjour, de la cuisine, de la chambre 1, de la chambre 2, de la chambre 3 ou du couloir, sur le plafond de l’entrée, sur plusieurs portes ou encore dans les placards des chambres 1, 2 et 3 et du couloir, et notait que la peinture de la salle de bain était écaillée.

Dans ces conditions, il convient de limiter la somme due par Madame [N] [Q] et Madame [V] [M] au titre des travaux de peintures à la somme de 250 euros.

Sur la remise en état de la salle de bain (reprise zone humide, ponçage, joint) et la reprise du joint de la cuisine :

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 12 mars 2026 relève que, dans la salle de bain, la peinture des murs s’écaille à plusieurs endroits, des trous de perçages sont présents à plusieurs endroits, les joints en périphériques de la baignoire sont affectés de moisissures, des moisissures sont à noter en partie basse de la menuiserie, des moisissures sont à noter sur le côté droit de l’évier notamment, des traces de tartre sont à noter au niveau du robinet, la tranche de bois est usée, les miroirs en imposte sont en mauvais état, la partie réfléchissante est abimée, le deuxième tiroir sur le côté droit est cassé, le bac de la baignoire est en état d’usage avancé, la robinetterie et le pommeau de douche sont affectés de calcaire, le tuyau souple est affecté de moisissures, ou encore que la paroi de douche est opacifiée par le calcaire et sa peinture s’écaille.
Il note également que les joints du plant de travail de la cuisine sont en mauvais état, irréguliers.

L’état des lieux d’entrée constatait néanmoins déjà que la peinture était écaillée en raison de l’humidité, que des trous dans les murs étaient présents, qu’un carreau de faïence était cassé, que la porte présentait des rayures, que le carrelage présentait une fissure, des trous de chevilles et plusieurs éclairs, que la peinture du pare-douche était abimée côté gauche et que le joint était usé ce qui abime la baignoire au frottement, que le deuxième tiroir du meuble était hs, que le miroir était piqué à plusieurs endroits et présentait une rayure, que le meuble sous évier était en état d’usage, ou encore que le mitigeur était vétuste. Il soulignait également que les joints de la cuisine étaient en état d’usage et jaunis à certains endroits.

Dans ces conditions, il convient de limiter la somme due par Madame [N] [Q] et Madame [V] [M] au titre de la reprise de la salle de bain à la somme de 50 euros.

Sur la réparation de la porte du garage (ponçage, peinture et réglage des gonds)

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 12 mars 2026 relève que la porte du garage s’ouvre mais ferme difficilement, que la poignée est complètement branlante et que de la bande adhésive a été positionnée au niveau de la serrure. Il note également que la face extérieure de la porte est affectée de multiples traces de salissures et que la face intérieure est affectée d’éclats en peinture et salissures.

Ladite porte n’apparait pas dans l’état des lieux d’entrée, lequel mentionne et laisse apparaitre uniquement la porte en bois donnant sur l’extérieur et la porte de garage. A défaut de précision, les locataires sont donc présumées avoir pris le bien avec une porte en bon état de réparations locatives.

Les photographies jointes au procès-verbal d’état des lieux de sortie n’établissement néanmoins pas la nécessité de repeindre entièrement la porte.

Dans ces conditions, il convient de limiter la somme due par Madame [N] [Q] et Madame [V] [M] au titre de la réparation de la porte de garage à la somme de 50 euros.

Sur le nettoyage de la maison

Il ressort de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie que Madame [N] [Q] et Madame [V] [M] sont redevables de la somme de 401,50 euros au titre du nettoyage de la maison puisque le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 12 mars 2026 relève des traces de salissures, des traces de frottement ou encore de la poussière dans l’ensemble des pièces du logement, et souligne que plusieurs équipements sont sales ou entartrés.
 
Sur le nettoyage de la terrasse

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 12 mars 2026 et les photographies jointes démontrent la nécessité de procéder au nettoyage de la terrasse.

Madame [N] [Q] et Madame [V] [M] sont donc redevables de la somme de 55 euros au titre du nettoyage de la terrasse.

Sur la réparation de la petite fenêtre de la cuisine donnant devant la ferronnerie métal (ponçage, protection anti-corrosion, peinture blanche)

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 12 mars 2026 note que les deux fenestrons de la cuisine s’ouvrent et se ferment correctement, que la poignée de la fenêtre de droite est collante et sale, et que les menuiseries et les vitrages sont en état d’usage avec un nettoyage imparfait.
Il ne fait néanmoins aucunement référence à la nécessité de poncer, d’appliquer une protection anti-corrosion, ou de repeindre, ladite fenêtre.

En tout état de cause, l’état des lieux d’entrée soulignait d’ores et déjà que la peinture des deux fenêtres au-dessus de l’évier était écaillée.

La bailleresse sera donc déboutée de sa demande à ce titre. 

Sur le changement de la serrure du coffre eau et électricité

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 12 mars 2026 relève que la porte du compteur est mal en place. Les photographies jointes à l’état des lieux de sortie montrent que la porte du compteur a été déposée.

A défaut de précision dans l’état des lieux d’entrée, les locataires sont présumées avoir pris un coffre eau et électricité en bonne état de réparations locatives.

Madame [N] [Q] et Madame [V] [M] sont donc redevables de la somme de 88 euros au titre du remplacement de la serrure du coffre eau et électricité.

Sur la réparation du portail (changement serrure, ponçage et peinture anti-corrosion) 

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 12 mars 2026 relève que le portail est cassé, maintenu en place à l’aide d’une sangle, que ce dernier est en très mauvais état, affecté de multiples éclats de peinture et piqué de rouille, qu’un barreau est manquant et que le portail frotte en partie basse.

L’état des lieux d’entrée faisait néanmoins d’ores et déjà mention d’un portail en mauvais état et soulignait que la serrure devait être révisée, que des traces de rouille étaient présentes et que le portail se fermait uniquement à l’aide d’une cale.

La bailleresse sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le nettoyage des gouttières

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 12 mars 2026 ne fait nullement état de la nécessité de procéder au nettoyage des gouttières.

La bailleresse sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

En définitive, Madame [N] [Q] et Madame [V] [M] sont donc solidairement redevables envers Madame [U] [X] des sommes de 250 euros au titre de la peinture, 50 euros au titre de la reprise de la salle de bain, 50 euros au titre de la réparation de la porte de garage, 401,50 euros au titre du nettoyage du logement, 55 euros au titre du nettoyage de la terrasse, 88 euros au titre du changement de la serrure du coffre eau et électricité, et 53,80 euros au titre des frais de déplacement, soit un total de 948,30 euros au titre des réparations locatives, outre 15 699,15 euros au titre des loyers et charges impayés, soit un total de 16 647,45 euros.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 1 285 euros versée par les locataires lors de leur entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie et conservé par la bailleresse après leur départ.

Madame [N] [Q] et Madame [V] [M] seront par conséquent solidairement condamnées à payer à Madame [U] [X] la somme de 15 362,45 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 18 juillet 2025 sur la somme de 6 176,63 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation étant de droit, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [N] [Q] et Madame [V] [M], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Condamnées aux dépens, Madame [N] [Q] et Madame [V] [M] seront condamnées in solidum à payer à Madame [U] [X] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS