TJ 34172, 18 juin 2026, RG 25/02959

N° RG 25/02959 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QF4B

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 18 Juin 2026

DEMANDEUR:

CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Caroline TREZEGUET de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [U] [R], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 20 Avril 2026
Affaire mise en deliberé au 18 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 18 Juin 2026 par
Claire GUILLEMIN, Président
assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Caroline TREZEGUET

Copie certifiée delivrée à : Mme [U] [R]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2005 ayant pris effet le 07 octobre 2005, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [U] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Des loyers demeurant impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a, par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, fait délivrer à Madame [U] [R] une sommation de payer la somme principale de 1 996,86 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 10 avril 2025, mensualité de mars 2025 comprise.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 30 octobre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [U] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement de la locataire à son obligation de paiement des loyers, ordonner son expulsion et celle de tout occupant et bien de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant du loyer mensuel augmenté des charges, avec indexation contractuelle, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à libération effective des lieux, et la condamner au paiement de ladite indemnité, la condamner au paiement de la somme de 3 332,03 euros au titre des loyers et charges impayés, à parfaire au jour du jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’à parfait paiement, la condamner au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation d’avoir à payer en date du 17 avril 2025 et, le cas échéant, les frais d’exécution de la décision à intervenir, constater l’exécution provisoire.
À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [U] [R], daté du 14 janvier 2026. La conclusion est que Madame est fonctionnaire et vit seule. Une demande de mutation pour un logement plus petit a été sollicitée. Un arrêt maladie d’un an a fragilisé le budget de Madame. Un dossier de surendettement est envisagé ainsi qu’une mesure d’accompagnement social lié au logement (ASLL maintien). Des démarches sont en cours afin de stabiliser la situation de Madame.

En parallèle, Madame [U] [R] a déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers de l’Hérault le 12 mars 2026.

A l’audience du 20 avril 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son avocat a sollicité le bénéfice de son assignation et a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens, outre actualisation de la dette locative à hauteur de 5 217,62 euros selon décompte produit à l’audience et arrêté au 20 avril 2026.

Au soutien de ses prétentions, la SA CDC HABITAT SOCIAL a exposé qu’un contrat de bail a été signé avec la locataire en date du 21 septembre 05, que le loyer s’élève à 679,67 euros par mois, que la dette n’a fait qu’augmenter puisque la défenderesse ne paie pas son loyer, que cette dernière n’a pas repris le paiement intégral des loyers et que le dernier paiement date du mois de février 2026.

En défense, Madame [U] [R] a comparu. Elle a indiqué ne pas contester la dette locative, mais demander la mise en place d’un échéancier. Elle a expliqué être fonctionnaire auprès de la mairie de [Localité 2], percevoir actuellement un salaire de 1 700 euros par mois mais avoir été en arrêt sur la période de novembre 2024 à novembre 2024 et n’avoir perçu que 1 200 euros par mois sur ladite période, et n’avoir jamais bénéficié des APL. Elle a enfin indiqué solliciter depuis 4 ans un appartement plus petit mais ne pas avoir de trace écrite, qu’un soutien de 600 euros a été remis à la bailleresse au mois de juin 2025, et qu’un dossier de surendettement a été déposé en date du 12 mars 2026.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 18 avril 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 03 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur la condamnation à la dette et la résiliation judiciaire du contrat de bail

En application de l'article 1224 du Code civil la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier aux débiteurs ou d'une décision de justice.

L’article 1127 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Lorsque la résiliation est demandée en justice, l'article 1228 du même code prévoit que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai aux débiteurs, ou allouer seulement des dommages-intérêts.

Conformément aux dispositions de l'article 1728 du Code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Le juge doit apprécier le respect de l'obligation de payer le loyer par les locataires sur la durée du bail au jour où il statue.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail signé avec Madame [U] [R] pour manquement de cette dernière à son obligation de paiement des loyers.

Madame [U] [R], comparante lors de l’audience, ne conteste pas être redevable envers la bailleresse au titre des loyers et charges impayés, mais sollicite simplement la mise en place d’un échéancier. Elle indique en outre demander depuis quatre ans l’attribution d’un logement plus petit.

Il ressort en effet du décompte locatif produit par la bailleresse que Madame [U] [R] resterait redevable de la somme de 5 217,62 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 avril 2026, mensualité du mois mars 2026 comprise.

Il convient toutefois de déduire de ce montant les sommes de 76,18 euros au titre du « solde en notre faveur » en date du 31 décembre 2022 et 45 euros au titre de « achat BIP » en date du 31 décembre 2023, non justifiées, ainsi que les sommes de 25 euros au titre des « frais de dossier SLS 01/23 » en date du 31 janvier 2023, 25 euros au titre des « frais de dossier SLS 01/24 » en date du 31 janvier 2024 et 25 euros au titre des « frais de dossier SLS 01/26 » en date du 31 janvier 2026, ne pouvant être considérées comme des loyers ou charges récupérables et en tout état de cause non justifiées.

Madame [U] [R] sera donc condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5 021,44 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 20 avril 2026, mensualité du mois de mars 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 332,03 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Il convient en outre de rappeler que, en tout état de cause, si la décision de recevabilité de la commission emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur conformément à l'article L.722-2 du Code de la consommation, elle n'interdit pas au créancier de solliciter la délivrance d'un titre exécutoire fixant sa créance, quand bien même celui-ci ne pourra pas mettre à exécution ce titre durant l'application des mesures préconisées par la Commission.

En tout état de cause, le décompte locatif produit par la SA CDC HABITAT SOCIAL démontre que le compte locataire de Madame [U] [R] est débiteur depuis octobre 2023.

La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie ainsi du manquement grave et répété de la locataire à son obligation contractuelle de paiement des loyers. L’inexécution de ses obligations par le locataire est d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail avec effet à la date de la présente décision.

La résiliation du bail et, par suite, l’expulsion de SA CDC HABITAT SOCIAL, ainsi que de tous les biens et occupants de son chef seront par conséquent prononcées.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur l'indemnité d'occupation

À compter de la résiliation du bail, Madame [U] [R], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de délais

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [U] [R] sollicite des délais de paiement afin de solder la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que la dette locative a été aggravée par un arrêt maladie sur la période de novembre 2024 à novembre 2025.

Madame [U] [R] ne produit néanmoins aucun justificatif permettant d’apprécier sa situation financière. Elle produit uniquement le justificatif du dépôt d’un dossier de surendettement. Il ressort en outre du décompte locatif versé aux débats que Madame [U] [R] ne s’acquitte pas mensuellement du loyer, et que la dette locative s’est aggravée depuis l’assignation.

Dans ses conditions, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formée par Madame [U] [R].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [U] [R], partie perdante sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer en date du 17 avril 2025 et, le cas échéant, les dépens rendus nécessaires par l’exécution de la présente décision.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS