TJ 68224, 22 juin 2026, RG 25/00107

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

N° RG 25/00107 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JILB

MINUTE n° 26/160

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 JUIN 2026

Laurence ROUILLON, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 22 juin 2026 après débats à l'audience publique du 18 mai 2026 à 14h00
assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [N]
née le 21 Mai 1982 à [Localité 3] (BOUCHES-DU-RHONE)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Frédérique KESSLER, avocat au barreau de COLMAR, substituée par Me Gauthier BERGERON, avocat au barreau de MULHOUSE

DÉFENDERESSES :

Madame [I] [T]
née le 05 Avril 1989 à [Localité 4] (HAUT RHIN)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Madame [G] [X] - [T]
née le 25 Juillet 1961 à [Localité 4] (HAUT RHIN)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Toutes deux représentées par Me Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, substituée par Me Alexis SEEWALD, avocat au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)
aux parties
le

Copie exécutoire délivrée
à
le
Jugement contradictoire en premier ressort
Vu l’assignation délivrée pour le compte de Madame [Z] [N] à l’égard de Mesdames [G] [X] [T] et [I] [T] en date du 24 mars 2025 entrée au greffe le 03 avril 2025, à laquelle il sera renvoyé plus ample exposé des prétentions et moyens de la partie demanderesse, ceci conformément aux prévisions de l’article 455 du code de procédure civile,

Vu les conclusions présentées pour le compte de Madame [G] [X] [T] et Madame [I] [T] portant la date du 19 septembre 2025, déposées à l’occasion de l’audience du 22 septembre 2025,

Vu les conclusions présentées pour le compte de Madame [Z] [N] entrées au greffe le 12 novembre 2025,

auxquelles il sera renvoyé conformément aux prévisions de l’article 455 du code de procédure civile, ceci pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’affaire ayant été appelées à différentes audiences où elle fut renvoyée à la demande des parties afin d’échange de leurs pièces et conclusions, elle a été appelée en dernier lieu à l’audience du 18 mai 2026 à laquelle les parties ont été représentées par leurs avocats respectifs, qui se sont référés oralement aux écritures susvisées ainsi qu’ils ont déposé leurs pièces en sollicitant la mise en délibéré de l’affaire.

Il y aura lieu, eu égard aux modes de comparution des parties ainsi que de la valeur en litige de statuer par décision contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS

Sur la demande principale en paiement au titre du décompte locatif et la demande reconventionnelle en restitution des montants réglés au titre des provisions sur charges :

Madame [Z] [N], qui expose avoir donné à bail à compter du 30.07.2020 à Mesdames [G] [X] [T] et [I] [T] un appartement sis [Adresse 6] à [Localité 5], poursuit leur condamnation solidaire d’avoir à lui payer la somme de 1.617,04 euros au titre du décompte locatif après sortie des lieux et, en contrepartie, Mesdames [G] [X] [T] et [I] [T], outre qu’elles concluent à voir la demande déclarée partiellement prescrite, en tout cas la voir rejetée, sollicitent reconventionnellement la condamnation de Madame [Z] [N] à leur reverser la somme de 4.575 euros au titre des charges qu’elles auraient indûment réglées durant la relation locative.

Conformément aux dispositions des articles 1101 et suivants du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, concernant plus spécifiquement la matière locative, les articles 1728 du code civil ainsi que 7a de la loi 89-462 du 06 juillet 1989 font reposer sur le locataire l'obligation de payer le loyer ainsi que les charges aux termes convenus.

Concernant la matière des charges locatives, l'article 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifiée dispose que sont récupérables par le bailleur sur le locataire, comme accessoires au loyer principal, les charges locatives relatives aux services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ainsi que les dépenses d'entretien courant et les menues réparations, ceci sur justification, outre les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 porte dans son annexe énumération des charges récupérables sur le locataire.

Concernant le recouvrement desdites charges, l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le fait pour le bailleur de procéder par la perception de provisions est une possibilité qui lui est ouverte et que, dans ce cas, il doit procéder à une régularisation au moins annuelle des charges.

La régularisation annuelle doit donner lieu de la part du bailleur et un mois auparavant à la communication au locataire d'un décompte par nature de charges faisant apparaître, pour les immeubles collectifs, le mode de répartition entre locataires et les pièces justificatives devant être tenues à la disposition des locataires durant un mois à compter de l’envoi du décompte.

En outre, s’agissant du sort du dépôt de garantie locatif après résiliation du bail, l'article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, prévoit que celui-ci est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve que celles-ci soient dûment justifiées (ce délai étant réduit à un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée).

Concernant les dispositions légales relatives à l’état des lieux, l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifiée et telles qu’applicables à la présente espèce, prévoit qu’un état des lieux est établi contradictoirement et si possible amiablement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, et qui est joint au contrat de bail.

Aux termes des dispositions de l'article 1730 du Code Civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure et l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit quant à lui que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, sauf force majeure, ainsi que de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements ainsi que l'ensemble des dégradations locatives fixées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées notamment par la vétusté.

Concernant la règle de preuve, selon l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs et plus généralement, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Ces rappels de texte étant posés, il est constaté que Madame [Z] [N] produit en l’espèce à l’appui de sa demande :

- le contrat de location souscrit le 30 juillet 2020 avec Madame [G] [X] [T] et Madame [I] [T] ;
- les états des lieux d’entrée (02.08.2020) et de sortie (04.10.2022) ;
- un courrier du 13 mai 2022 et ses annexes appelant une régularisation de charges, portant augmentation de la provision pour charges et appelant un solde de loyers ;
- un courrier LRAR (sans justificatif de réception) en date du 31 octobre 2022 de mise en demeure d’avoir à payer le montant de 1.617,04 euros au titre du décompte locatif après sortie des lieux.
- différents justificatifs de charges (pièces [N] n°9 à 10e).

Sur la prescription de l’action en tant qu’elle vise un solde de charges locatives de la période 2021-2022

Conformément aux dispositions de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit, sous réserve de dispositions particulières s’agissant de l’action en révision de loyer.

En l’espèce, au vu de la date figurant sur les décomptes “[A]” ainsi que de consommation d’eau, soit les 12 et 13 mai 2022, ces décomptes annexés au courrier de Madame [Z] [N] du 13 mai 2022 (sa pièce n°7) appelant une régularisation de charges envers ses locataires, et la date du 13 mai 2022 pouvant être fixée comme marquant le point de départ du délai de prescription car mettant Madame [Z] [N] en situation d’agir en paiement contre ses locataires, il en résulte qu’au 24 mars 2025, date de délivrance de l’assignation, l’action n’était pas prescrite et que la fin de non-recevoir soulevée en ce sens par Madame [G] [X] [T] et Madame [I] [T] doit être rejetée.

Sur la demande en paiement au titre du solde de charges locatives de la période 2021-2022

Au vu des justificatifs produits, à savoir les décomptes “[A]” ainsi que de consommation d’eau après relevés de compteurs individuels annexés au courrier de Madame [Z] [N] du 13 mai 2022 (sa pièce n°7) et appelant dès cette date une régularisation de charges envers ses locataires, au vu par ailleurs de ce qu’il appartiendrait en contrepartie à Madame [G] [X] [T] et Madame [I] [T] de prouver leur paiement libératoire, le cas échéant le fait ayant pu provoquer l’extinction de leur obligation de régler les charges locatives dûment justifiées, la demande en paiement de Madame [Z] [N] pour le montant résiduel dû au titre de ces charges sera accueillie et Madame [G] [X] [T] et Madame [I] [T] se verront condamnées à lui régler la somme de 388,61 euros.

Sur la demande en paiement d’un arriéré de loyers

Au vu du décompte complet des loyers tel que produit par Madame [Z] [N] (sa pièce n°9), par ailleurs de ce qu’il n’est pas contesté par Madame [G] [X] [T] et Madame [I] [T] que la remise des clés, qui marque la fin de la relation locative, n’est intervenue qu’au 04 octobre 2022 (et non 2024 comme indiqué de manière erronée dans leurs conclusions page 4 paragraphe 1), étant rappelé qu’il appartient en la matière au locataire de prouver qu’il s’est libéré de son obligation au paiement du loyer, ce que Madame [G] [X] [T] et Madame [I] [T] n’établissent pas, les demandes de Madame [Z] [N] au titre d’arriérés locatifs de 161 euros + 668 euros + 96 euros apparaissent fondées et Madame [G] [X] [T] et Madame [I] [T] se verront condamnées à lui payer ces montants.

Sur la demande au titre des réparations locatives (nettoyage et peinture)

Madame [Z] [N] sollicite la condamnation de Madame [G] [X] [T] et Madame [I] [T] à lui payer les montants respectifs de 183,32 euros au titre d’un nettoyage des lieux ainsi que 768 euros au titre de la peinture.

Dès lors que Madame [G] [X] [T] et Madame [I] [T] discutent le point lié à la restitution du dépôt de garantie, il est constaté qu’en l’espèce le montant total réclamé par Madame [Z] [N] au titre du décompte de sortie des lieux (1.617,04 euros) est expressément sollicité à titre de solde après retenue du dépôt de garantie, celui-ci d’un montant de 760 euros (le montant du dépôt de garantie n’étant pas en discussion entre les parties). Dès lors, ce montant de 760 euros se verra, le moment venu, pris en compte à titre créditeur au stade du décompte final des montants le cas échéant dûs par les défenderesse.

Concernant plus spécifiquement les montants décomptés par Madame [Z] [N] pour les frais de peinture (760 euros) ainsi que de nettoyage (183,32 euros) et au vu des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée disposant en matière de charge des dégradations locatives, au vu par ailleurs du constat de Maître [W], commissaire de justice, portant état des lieux de sortie (pièce [N] n°4) qui relate un sol, des vitres sales, tandis que l’ensemble du logement était mentionné en bon état lors de l’entrée dans les lieux (pièce [N] n°2), eu égard par ailleurs à la durée d’occupation soit 26 mois (août 2020 au 04.10.2022), mais étant observé qu’hormis une trace “noire d’un mètre de long” au niveau du mur du hall d’entrée, aucune mention n’est faite d’un état dégradé de l’ensemble des murs qui aurait nécessité la remise en peinture le cas échéant totale du logement, et alors que la preuve du mauvais état en incombe alors au bailleur, il conviendra de retenir les frais de nettoyage pour le montant de 183,32 euros qui apparaissent suffisamment justifiés mais de réduire à 100 euros le montant des frais de remise en peinture, ceux-ci justifiés pour le seul hall d’entrée.

Madame [G] [X] [T] et Madame [I] [T] se verront en conséquence condamnées à payer à Madame [Z] [N] la somme de 183,32 euros + 100 euros soit 283,32 euros au titre des dégradations locatives.

Sur les frais d’état des lieux

La loi n’oblige pas à justifier des motifs conduisant l’une ou l’autre des parties à la relation locative à solliciter de recourir à l’intervention d’un commissaire de justice pour l’établissement de l’état des lieux.

Dès lors qu’il est établi par les justificatifs produits que l’état des lieux, notamment au regard du délai de prévenance ainsi que de son tarif, est intervenu dans le respect des dipositions légales, au vu par ailleurs des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée prévoyant le partage des frais par moitié, la demande de Madame [Z] [N] de se voir remboursée à hauteur de moitié des frais règlés au commissaire de justice apparaît fondée et Mesdames [G] [X] [T] et [I] [T] se verront condamnées à lui payer le montant sollicité, soit 112,11 euros.

De l’ensemble, il résulte que la demande principale formée par Madame [Z] [N] se verra accueillie à hauteur du montant de :

388,61 euros +161 euros + 668 euros + 96 euros + 283,32 euros + 112,11 euros soit 1709,04 euros, sous déduction du dépot de garantie de 760 euros, soit un solde de :
949,04 euros, que Madame [G] [X] [T] et Madame [I] [T] se verront condamnées à lui payer.

Au vu de la stipulation de solidarité figurant au contrat de bail ayant lié les parties, cette condamnation sera de nature solidaire.

Sur la demande reconventionnelle en restitution des montants réglés au titre des provisions sur charges

Au vu du contrat de bail ayant expressément stipulé une provision mensuelle pour charges de 130 euros, par ailleurs du courrier du 13 mai 2022 (pièce [N] n°7) ayant notifié une augmentation de ladite provision à hauteur du montant de 200 euros, par ailleurs des pièces produites par Madame [Z] [N] n°9 à 10e (justificatifs des différentes charges locatives), la demande reconventionnelle formée par Madame [G] [X] [T] et Madame [I] [T] dans le sens d’une restitution pure et simple des provisions en l’espèce réglées conformément aux prévisions contractuelles, qui n’apparaît fondée sur aucun grief précis, se verra rejetée, outre que le décompte excède largement la période de la relation locative, qui a pris fin en octobre 2022 et non 2024.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [X] [T] et Madame [I] [T] seront condamnées aux entiers dépens de l’instance.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Z] [N] l’intégralité des frais non répétibles dans les dépens qu’elle a du exposer à l’occasion de la présente instance.

Madame [G] [X] [T] et Madame [I] [T] se verront à ce titre condamnées à lui payer une somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au vu des dispositions de l’article 1310 du Code Civil, aucune stipulation de nature contractuelle ni aucune disposition légale ne justifie le caractère solidaire de la condamnation prononcée au titre des dépens ainsi que des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement a lieu de plein droit et aucun motif ne commande de l’écarter.

PAR CES MOTIFS