TJ 17300, 18 juin 2026, RG 26/00072

Cour d’appel de [Localité 1]
Tribunal de Proximité de ROCHEFORT

Juge des contentieux de la protection

Décision du : 18 Juin 2026
N° RG 26/00072 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FVFC
Minute : 26/136

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :
Soizik HELLEUX, juge des contentieux de la protection
Greffier :
Catherine DEHIER-BONAUD, greffier lors des débats et du prononcé

DEMANDERESSE

S.A.S. BM IMMO
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me David ATHENOUR, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET

DEFENDERESSE

Madame [P] [T]
demeurant [Adresse 2]

comparante

–ooOoo--

Débats publics tenus à l'audience publique du 23 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : le 18 Juin 2026
Décision publique
Jugement prononcé le 18 Juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Envoyé le :

expédition conforme :

Me David ATHENOUR, avocat au barreau de TOURSMadame [P] [T]Monsieur le Directeur de la Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités

copie exécutoire :

Me David ATHENOUR, avocat au barreau de TOURS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er mars 2020, Madame [P] [T] est devenue locataire d'un studio situé au 1er étage d'un immeuble, [Adresse 3]. Le 7 octobre 2025, la SAS BM IMMO a acquis l'immeuble entier en vue de le réhabiliter et de le revendre à la découpe. Les nouveaux propriétaires des appartements, réunis en Association syndicale libre, souhaitent entreprendre des travaux de rénovation des parties privées et communes pour améliorer le confort et les performances thermiques de l'immeuble. L'ampleur des travaux n'est pas compatible avec l'occupation des logements.

Au moment de l'achat, tous les occupants avaient quitté les lieux sauf Madame [P] [T]. Néanmoins, à l'issue d'une négociation avec elle, un protocole d'accord a été signé prévoyant la résiliation anticipée du bail au plus tard au 31 décembre 2025 et la libération des lieux moyennant le paiement à la locataire d'une indemnité de 5000 €, payable sous 8 jours à compter de son départ.

Toutefois, Madame [P] [T] n'a pas libéré les lieux malgré son accord. Une mise en demeure de quitter les lieux lui a été adressée le 21 janvier 2026, lui enjoignant de libérer le local au plus tard le 8 février 2026. A cette date, Madame [P] [T] occupait toujours les lieux, refusant de les quitter malgré son engagement.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2026, la SAS BM IMMO a donc fait assigner Madame [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] aux fins de faire constater la résiliation du bail par l'effet du protocole d'accord du 8 octobre 2025, d'ordonner l'expulsion de Madame [P] [T] au besoin avec l'aide de la force publique, dans un délai de 10 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé ce délai. Il est demandé que le juge des contentieux de la protection conserve la liquidation de l'astreinte et fixe une indemnité d’occupation mensuelle égale à 600 € jusqu'à libération effective des lieux. Il est également sollicité l'octroi d'une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [P] [T] a comparu en personne à l’audience du 23 avril 2026.
Elle admet être toujours dans le logement, car elle n'a pas de solution de relogement, malgré les recherches entreprises. Par ailleurs, elle indique avoir eu un entretien avec l'ADIL 17 au cours duquel on lui aurait conseillé de se maintenir dans le logement. Elle n'a pas encore déposé de dossier pour obtenir un logement social mais envisage de le faire. Elle admet que les loyers ne sont plus payés depuis octobre 2025 puisqu'elle n'aurait pas le RIB de l'organisme auquel adresser les paiements. Elle évoque ses problèmes de santé, et notamment sa dépression. Elle serait en arrêt de travail depuis avril 2026 avec une perspective de baisse de ressources.

La SA BM IMMO maintient ses demandes initiales et souligne l'urgence de l'expulsion de la locataire qui vit dans un immeuble devenu insalubre, et dont l'entêtement à demeurer dans les lieux malgré son engagement, cause un préjudice important aux nouveaux propriétaires des appartements puisque le commencement des travaux est retardé.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail et l'expulsion :

Il est constant que Madame [P] [T] était titulaire d'un bail d'habitation signé avec Madame [I] [L] le 1er mars 2020. Cette dernière a vendu l'immeuble dans son ensemble à la SAS BM IMMO le 7 octobre 2025.

Dès le 8 octobre 2025, un protocole d'accord était signé entre la SAS BM IMMO et Madame [P] [T] au terme duquel celle-ci acceptait la résiliation du bail par anticipation au 31 décembre 2025, de manière définitive et irrévocable. En contrepartie de cette résiliation anticipée, la SAS BM IMMO devait verser à la locataire une somme de 5000 €, payable dans les 8 jours de la libération du logement.

Par ailleurs, Madame [P] [T] s'engageait « expressément, définitivement et irrévocablement » à quitter les lieux au plus tard le 31 décembre 2025 et à les laisser vides de tous occupants et biens de son chef.

Au terme de l'article 2044 du code civil, « la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit. »

En l'espèce, Madame [P] [T] ne conteste pas avoir signé et accepté les termes du protocole transactionnel invoqué par la SAS BM IMMO. Elle n'évoque à l'audience aucune circonstance pouvant mettre en cause la validité et l'intégrité de son consentement.

Le protocole qui constitue la loi des parties doit donc être respecté et les engagements pris également.

Au moment de sa signature, Madame [P] [T] avait donc trois mois pour trouver une solution de relogement. Elle ne produit aux débats aucun justificatif des démarches qu'elle aurait entreprises pour se reloger. De même, elle reconnaît qu'elle n'avait pas encore déposé, au jour de l'audience, un dossier de demande de logement social.

Elle évoque un « conseil » qui lui aurait été donné par l'ADIL 17 de rester dans le logement au regard des dispositions protectrices des locataires par l'effet de la loi de 1989. Toutefois, elle a accepté la résiliation anticipée du bail au terme d'un protocole d'accord amiable dont les effets s'imposent aux signataires. Elle ne peut plus dès lors se prévaloir des dispositions du contrat de bail dont elle a accepté la fin anticipée.

De fait, il doit être admis que le bail est résilié depuis le 31 décembre 2025 en vertu de l'accord transactionnel, étant précisé que l'échéance normale du bail était en tout état de cause le 1er mars 2026, terme désormais échu.

Madame [P] [T] n'a pas davantage respecté son engagement de libérer le logement au plus tard le 31 décembre 2025. Elle s'est maintenue dans les lieux et semble, au surplus, ne plus régler les loyers correspondants.

La SAS BM IMMO ne réclame toutefois aucune condamnation à payement de Madame [P] [T] au titre de loyers échus impayés.

Il est toutefois sollicité la fixation d'une indemnité d’occupation mensuelle de 600 € par mois au titre de l'indemnisation du préjudice né de l'occupation des lieux depuis le 1er janvier 2026 et jusqu'à la libération effective du logement.

Il sera fait droit à cette demande et Madame [P] [T] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 600 € du 1er janvier 2026, date de résiliation du bail, jusqu'à la restitution complète du studio et des clefs.

Sur l'astreinte :

Par ailleurs, le juge peut assortir ses décisions d'une astreinte afin d'en garantir l'exécution.

De fait, Madame [P] [T] n'a pas démontré sa volonté de libérer les lieux dans les meilleurs délais, alors qu'elle s'y était engagée de manière ferme et définitive.

Il apparaît dès lors possible de lui enjoindre de libérer les lieux dans les 15 jours de la signification de la présente décision, et de prévoir, au delà de ce délai une astreinte de 50 € par jour de retard, cette astreinte courant sur une période maximale de 90 jours.

Il n'y a pas lieu d'exclure la compétence matérielle du juge de l’exécution en matière de liquidation de l'astreinte.

Sur les autres demandes :

Même si Madame [P] [T] a contraint la SAS BM IMMO à engager une action contentieuse, l'équité n'impose pas de faire droit à la demande de cette dernière au titre des frais non compris dans les dépens. Ces derniers seront en revanche à la charge de Madame [P] [T] en sa qualité de partie perdante.

PAR CES MOTIFS