TJ 59350, 23 juin 2026, RG 25/08689

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/08689 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z2FG

JUGEMENT

DU : 23 Juin 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIIER [Localité 1], intervenante volontaire

C/

[I] [J]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1], intervenante volontaire
représenté par Maître Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [J], demeurant [Adresse 4]
non comparant à l'audience du 7 avril 2026, comparant en personne à l'audience du 3 février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Avril 2026

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [J] est propriétaire du lot n°7005 d'un immeuble dépendant de la copropriété de la [Adresse 5] [Adresse 2], située [Adresse 6] à [Localité 1].

Par jugement du 26 novembre 2019, le tribunal d’instance de Lille a condamné Monsieur [I] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 2] la somme de 3.607,73 euros au titre des charges de copropriété, suivant décompte arrêté à la date du 4 novembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et a autorisé le défendeur à s'acquitter de sa dette en 24 échéances mensuelles.

Par lettre recommandée du 6 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 2] a mis Monsieur [I] [J] en demeure de payer la somme de 3.535,42 euros comprenant 3.490,42 euros de charges de copropriété et des frais de procédure.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait signifier à Monsieur [I] [J] un commandement de payer la somme en principal de 1.561,21 euros au titre des charges de copropriété dues à la date du 15 octobre 2024.

Par ordonnance d’injonction de payer du 17 mai 2025, le tribunal judiciaire de Lille a enjoint à Monsieur [I] [J] de payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 2] la somme de 1.311,21 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur la somme de 1.439,25 euros.

Cette ordonnance a été signifiée à Monsieur [I] [J] par acte de commissaire de justice délivré le 27 juin 2025 à l'étude.

Par déclaration enregistrée au greffe le 18 juillet 2025, Monsieur [I] [J] a formé opposition à l'encontre de cette ordonnance.

L'affaire a été appelée à l'audience du 30 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 2], pris en la personne de la S.A.S Foncia Hauts de France, a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il s’est référé, il demande la condamnation de Monsieur [I] [J] à lui payer les sommes suivantes :
- 2.248,02 euros au titre de l’arriéré de charges à la date du 1er juillet 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 21 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.561,21 euros et du jugement pour le surplus ;
- 800 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Convoqué à l'audience par lettre recommandée avec demande d'avis de réception retournée signée, Monsieur [I] [J] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

Par courrier reçu le 11 décembre 2025, le conseil du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a informé la juridiction que la S.A.S Vacherand Immobilier [Localité 1] avait été désignée syndic lors de l’assemblée générale du 12 septembre 2025 en lieu et place de la S.A.S Foncia Hauts de France.

Par décision du 6 janvier 2026, le tribunal judiciaire a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 3 février 2026 afin de permettre à la S.A.S Vacherand Immobilier Lille, es qualité de syndic, d’intervenir volontairement à l’instance.

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], pris en la personne de la S.A.S Vacherand Immobilier [Localité 1], a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il s’est référé, il demande de constater l’intervention volontaire de la S.A.S Vacherand Immobilier [Localité 1], es qualité de syndic, ainsi que la condamnation de Monsieur [I] [J] aux mêmes sommes que précédemment exposées.

Monsieur [I] [J], régulièrement avisé de la réouverture des débats, a comparu en personne.

L’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 7 avril 2026.

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la S.A.S Vacherand Immobilier [Localité 1], a comparu représenté par son conseil et a réitéré ses demandes.

Monsieur [I] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'opposition

En application de l'article 1416 du code de procédure civile, l'opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance. Toutefois, si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l'espèce, l’ordonnance a été signifiée le 27 juin 2025 à étude. Le créancier ne justifie pas avoir signifié un autre acte de procédure à personne ou entrepris une mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles les biens du débiteur.

Le délai n’a pas commencé à courir.

Surabondamment, le débiteur a élevé son opposition le 18 juillet 2025.

Il convient dès lors de mettre l'ordonnance d’injonction de payer du 17 mai 2025 à néant et de statuer à nouveau.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire

L’intervention volontaire de la S.A.S Vacherand Immobilier, [Localité 1] es qualité de syndic, sera déclarée recevable en application des articles 325 et suivants du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

L'article 10-1 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

-Un historique de compte pour la période allant du 1er janvier 2020 au 1er juillet 2025 faisant état d’une dette d’un montant de 2.248,02 euros ;
-Les contrats de syndic couvrant la période susvisée ;

-un commandement de payer du 21 octobre 2024 portant sur la somme en principal de 1.561,21 euros ;
-une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le 6 août 2024 ainsi qu'une relance du 27 août 2024 ;
-Les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de la copropriété des 9 décembre 2020, 15 septembre 2022, 27 septembre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 et les budgets prévisionnels pour les exercices des 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025;
-les appels de fonds adressés au cours de cette période ;

Au regard de ces éléments, les sommes réclamées au titre des charges de copropriété apparaissent suffisamment justifiées. Il en va de même quant aux frais de mise en demeure (45 euros), de relance (35 euros). En revanche, le commandement de payer relève des dépens et sera exclu de la condamnation principale.

Par ailleurs, le décompte inclut les sommes de 350 euros facturées les 15 octobre 2024 et 12 décembre 2024 à titre de « frais de constitution dossier huissier». Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'accomplissement des diligences exceptionnelles requises en vertu du contrat de syndic pour obtenir paiement de ces prestations.

Le décompte inclut également la somme de 75 euros facturée le 17 juin 2020 dont le requérant ne justifie pas.

Il en résulte que, déduction faite de ces frais, la créance du Syndicat des copropriétaires à l’égard de Monsieur [I] [J] s’élève à la somme de 1.344,98 euros.

Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 1.344,98 euros au titre des charges de copropriété, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement dès lors que le montant dû est inférieur à celui qui était réclamé aux termes du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux l'égal à compter de la mise en demeure ; le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ne démontre ni la mauvaise foi de Monsieur [I] [J], qui ne peut résulter du seul défaut de paiement de ses charges de copropriété, ni le préjudice indépendant de celui que réparent les intérêts moratoires et l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

S’agissant des dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [I] [J], qui succombe à l’instance, supportera la charge des entiers dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 21 octobre 2024. En effet, le concours du ministère d’huissier n’est pas requis par la loi pour agir en recouvrement de charges de copropriété.

S’agissant des frais irrépétibles :

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [I] [J], qui supporte les dépens, dont la situation économique actuelle est inconnue, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros.

S’agissant de l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, le présent jugement sera assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS