TJ 75056, 17 juin 2026, RG 24/13042

Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 24/13042 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ODG

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
à MeAIRIEAU (K0130)
Me DUBOIS-SPAENLE (P0498)

■

18° chambre
2ème section

N° RG 24/13042 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C5ODG

N° MINUTE : 2

Assignation du :
12 Août 2024

JUGEMENT
rendu le 17 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [R] (RCS de [Localité 1] n°520 638 339)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Gaël AIRIEAU de l’ASSOCIATION K130 AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0130

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT- OPH (RCS de [Localité 1] n°344 810 825)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0498

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 08 avril 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique des 31 mai et 1er juillet 2011, l'établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] HABITAT-OPH (l'É.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH) a consenti un bail commercial à la S.A.R.L. [R] portant sur une boutique, un appartement et une cave sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 12 janvier 2010 se terminant le 11 avril 2019, à destination d'« alimentation générale à l'exclusion de toutes autres activités, industries ou professions ».

Le 12 décembre 2013, le bailleur a fait signifier par huissier son refus à la demande de despécialisation commerciale de la locataire qui avait sollicité l'adjonction des activités de « taxiphone, cybercafé » à celle autorisée par le bail.

Par acte extrajudiciaire du 20 décembre 2018, il a fait signifier à la locataire un congé pour le 30 juin 2019 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019, laquelle offre a été acceptée.

Par acte extrajudiciaire du 28 octobre 2019, l'É.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer à la locataire une sommation visant la clause résolutoire du bail la mettant en demeure, dans un délai d'un mois, de se conformer à la destination des lieux loués en y exerçant exclusivement une activité d'alimentation générale.

Le 18 septembre 2021, il a fait constater par un huissier commis par ordonnance sur requête du 10 août 2021 que la locataire exerçait une activité de vente de téléphones et accessoires de téléphonie, de vente d'objets de bazar, de vente de boisssons non alcoolisées et de bonbons, de mise à dispositions de photocopieurs, de box internet, de cabines téléphoniques, ainsi que de transferts d'argent.

Par acte du 20 décembre 2021, l'É.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH a assigné la S.A.R.L. [R] devant le juge des référés près le tribunal judiciaire de PARIS afin notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, d'ordonner l'expulsion de la locataire et de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation.

Le 10 mai 2022, il a fait constater par un huissier commis par ordonnance sur requête du 31 mars 2022 que la locataire, bien qu'exerçant une activité d'épicerie dans la première partie sur rue de la boutique, exerçait toujours une activité de « transfert de fonds/internet/photocopie » dans la seconde partie, au fond de ladite boutique.

Par ordonnance du 08 juillet 2022, le juge des référés a notamment :
-constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties à compter du 29 novembre 2019 ;
-condamné la locataire à payer une indemnité d'occupation.

Par ordonnance rectificative d'omission matérielle du 17 février 2023, le juge des référés a complété sa décision en ordonnant l'expulsion de la locataire et en statuant sur le sort des meubles garnissant les lieux.

Ces décisions ont été signifiées les 18 août 2022 et 30 mars 2023, puis de nouveau le 05 mai 2023 avec commandement de quitter les lieux.

Par jugement du 10 janvier 2024, le juge de l'exécution près le tribunal judiciaire de PARIS, saisi par la S.A.R.L. [R] de demandes tendant à « juger abusif le commandement de quitter les lieux signifié le 5 mai 2023 » et à l' « annuler », « ou à tout le moins retarder ses effets à la décision qui sera rendue par la cour d'appel de PARIS », tirant de ses explications à l'audience qu'elle sollicitait la mainlevée de ce commandement, ou à tout le moins un sursis à l'expulsion, et considérant que cet acte ne présentait pas de caractère abusif et que la locataire avait disposé d'un délai suffisant pour organiser son départ, a rejeté sa demande de délai et dit qu'en conséquence le commandement de quitter les lieux pouvait produire son entier effet.

Par arrêt du 1er février 2024, la cour d'appel de PARIS a déclaré irrecevable l'appel interjeté par la locataire à l'encontre des ordonnances du juge des référés le 17 mai 2023, en ce qu'il avait été exercé hors délai.

Le 11 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à la S.A.R.L. [R] une signification de l'arrêt du 1er février 2024 et un commandement de quitter les lieux au plus tard le 18 juin suivant au soir.

Par acte du 12 août 2024, la S.A.R.L. [R] a assigné l'É.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par acte du même jour, elle a saisi le juge de l'exécution près le tribunal judiciaire de PARIS en sollicitant un délai de trois ans pour quitter les lieux, afin de pouvoir contester la mise en œuvre de la clause résolutoire au fond.

Par jugement du 28 novembre 2024, le juge de l'exécution a rejeté sa demande, constatant en particulier que l'obligation de quitter les lieux remontait à plus de deux ans, de sorte qu'elle avait déjà bénéficié d'un délai supérieur au délai maximal que la loi permet d'accorder, et qu'il n'avait pas le pouvoir de suspendre l'exécution de l'ordonnance de référé ayant ordonné l'expulsion.

Dans ses dernières conclusions du 1er avril 2025, la S.A.R.L. [R] sollicite du tribunal de :
« JUGER la société [R] recevable et bien fondée en ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

A TITRE PRINCIPAL :

JUGER l'absence d'acquisition de la clause résolutoire ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

JUGER abusive l'expulsion sollicitée par [Localité 1] HABITAT-OPH au titre de l'ordonnance de référé du 8 juillet 2022 ;

ORDONNER l'arrêt de la procédure d'expulsion ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la société [R] à payer à [Localité 1] HABITAT-OPH les honoraires par elle exposée dans les précédentes procédures, dans la limite de 7.200 €, à hauteur de 300 € par mois. »

Dans ses dernières conclusions du 17 janvier 2025, l'É.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH sollicite du tribunal de :
« DEBOUTER la société [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société [R] à payer à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société [R] aux entiers dépens de l'instance ».

Pour un exposé exhaustif des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 04 juin 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience du 08 avril 2026, à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à « juger l'absence d'acquisition de la clause résolutoire »

La demanderesse, rappelant que l'ordonnance de référé ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail est une décision provisoire n'ayant pas d'autorité de chose jugée au principal, et exposant qu'elle a remis l'activité de son magasin en conformité avec le bail, de sorte que sa faute contractuelle, passée et épisodique, a été réparée, qu'elle a toujours été à jour de ses loyers et propose de prendre en charge les frais générés pour le bailleur par les procédure judiciaires, fait valoir qu'elle n'a pas commis de manquements graves et répétés au bail et que la résiliation dudit bail n'est plus justifiée.

Elle se prévaut d'une interprétation large de l'activité contractuelle prévue au bail, le commerce d'alimentation générale étant un commerce de détail non spécialisé à prédominance alimentaire et des activités annexes étant admises, interrogeant le tribunal sur l'importance des services de téléphonie qu'elle a proposés par rapport à la vente de produits alimentaires.

Elle soutient encore que son bailleur a pour mission de concourir à l'attractivité et à l'animation des quartiers, opérant la planification des commerces en fonction des besoins de leurs habitants et qu'elle-même pouvait difficilement maintenir une activité alimentaire compte tenu de l'importance de la concurrence de supérettes et supermarchés implantés à proximité immédiate ; elle lui reproche une opiniâtreté en totale contradiction avec son objet social et les valeurs de solidarité et d'inclusivité qu'il promeut.

Elle invoque enfin une disproportion entre le manquement qui lui est reproché et les conséquences manifestement excessives qu'aurait la résiliation du bail, permettant l'expulsion de son gérant monsieur [B] qui n'a pas d'autre patrimoine, est proche de la retraite et dont le commerce est la seule source de revenus pour sa famille.

Le défendeur réplique que la société [R] a manqué à ses obligations contractuelles, ce qu'elle ne nie plus comme elle l'avait fait devant le juge des référés, malgré leur constat à deux reprises, de sorte que l'acquisition de la clause résolutoire était parfaitement justifiée.

Sur ce,

Selon les articles 484 et 488 du code de procédure civile :
« L'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires ».
« L'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée ».

Les articles 1224 et 1225 du code civil disposent que :
« La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».
« La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'ancien article 1244-1, devenu l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est constant que la clause résolutoire s'impose au juge dont le rôle se limite à vérifier la réunion des conditions de son acquisition, laquelle intervient à la date d'expiration du délai imparti par le commandement, et dont la marge d'appréciation est limitée à l'octroi éventuel de délais de grâce au preneur.

Il n'a pas à rechercher si la sanction est proportionnée ou non à la gravité du manquement invoqué et ne peut donc pas refuser de faire jouer la clause résolutoire d'un bail au motif que le manquement aux clauses du bail ne serait pas grave.

En l'espèce, il n'est pas discuté que l'ordonnance de référé qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail n'a pas d'autorité de chose au principal, de sorte que le tribunal doit statuer au fond sur la résiliation.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire selon laquelle « à défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer (…) ou d'inexécution d'une seule de l'ensemble des clauses du bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter demeurés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, et ce, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration des délais ci-dessus ».

Ledit bail, en sa clause « destination », autorise la locataire à exercer une activité d'alimentation générale, à l'exclusion de toute autre, dans les lieux loués.

L'argumentation de la locataire remettant en cause le défaut de respect de la clause de destination des locaux loués n'est aucunement opérante, dès lors qu'elle ne pouvait ignorer que l'activité de « taxiphone, cybercafé » ne lui était pas permise, puisqu'expressément refusée par le bailleur en 2013, et qu'il ressort des constats d'huissier produits par la bailleresse qu'en réalité, elle a exercé une activité de vente de téléphones et accessoires de téléphonie, de vente d'objets de bazar, de vente de boisssons non alcoolisées et de bonbons, de mise à dispositions de photocopieurs, de box internet, de cabines téléphoniques, ainsi que de transferts d'argent, ladite activité étant sans lien avec celle permise par le bail, et que le 10 mai 2022, bien qu'en façade du magasin elle avait repris l'activité contractuellement autorisée, l'activité illicite était toujours exercée dans la boutique.

La sommation de se mettre en conformité avec la clause de destination du bail, en n'exerçant qu'une activité d'alimentation générale, visant cette clause résolutoire, a été délivrée le 28 octobre 2019.

Il n'est pas prétendu ni justifié que la locataire aurait régularisé sa situation dans le mois suivant la délivrance de la sommation du 28 octobre 2019.

Ainsi, la clause résolutoire du bail mise en œuvre par la bailleresse a produit ses effets de plein droit à défaut de régularisation de l'infraction au bail visée dans la sommation dans le mois suivant celle-ci et en l'absence de délai suspensif de ses effets.

Les moyens avancés par la locataire, qui pourraient avoir une influence sur une décision de résiliation judiciaire, ne remettent en revanche pas en cause la réunion des conditions d'application de la clause résolutoire, qui a un effet automatique excluant une appréciation par la juridiction saisie de la gravité des manquements, de la disproportion de la sanction, ou de l'intérêt du bailleur à la mettre en œuvre.

Dans ces conditions, le tribunal ne peut que constater que la clause résolutoire est acquise et rejeter la demande de la S.A.R.L. [R] tendant à ce qu'il juge le contraire.

Sur la demande subsidiaire d'arrêt de la procédure d'expulsion

Rappelant sa situation déjà exposée précédemment, la demanderesse fait valoir, au visa de l'article 544 du code civil, que le bailleur met en œuvre abusivement son droit de propriété en poursuivant une expulsion sans utilité pour lui, à l'encontre d'une épicerie qui participe pleinement à ses missions d'insertion des plus fragiles, d'amélioration de la qualité de vie, de renforcement de la mixité sociale et de l'attractivité des pieds d'immeuble et qui sera vraisemblablement remplacée par un commerce semblable, alors qu'elle respecte maintenant parfaitement le bail.

Elle lui reproche encore de se contenter de se prévaloir des décisions rendues en référé et par le juge de l'exécution et de poursuivre la mise en œuvre de la clause résolutoire dans un but différent de celui convenu par les parties, s'acharnant pour changer de locataire, et non pour faire respecter le bail.

Le bailleur répond que les arguments soulevés par la demanderesse n'ont rien à voir avec son intérêt à agir, qu'il se contente de poursuivre une procédure d'expulsion conformément aux décisions rendues en ce sens, et que c'est en réalité la présente procédure qui est abusive, en ce que la S.A.R.L. [R] multiplie des procédures toutes vouées à l'échec dans le seul but de retarder l'expulsion.

Sur ce,

Selon l'article 1240 du code civil, quiconque par sa faute cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

Il est admis que l'exercice d'un droit peut dégénérer en abus en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable justifiant, s'il cause un préjudice, une condamnation à une réparation pécuniaire ou par toute mesure appropriée.

Le tribunal observe que la clause résolutoire d'un bail est destinée à sanctionner un manquement de la locataire à ses obligations contractuelles, lequel est en l'espèce caractérisé.

Or, le bailleur n'a fait qu'user de sa prérogative contractuelle de faire résilier le bail qui n'était pas respecté, ce, conformément à sa finalité.

Ainsi, la mise en œuvre de la clause et de la procédure d'expulsion ordonnée judiciairement, même à titre provisoire, sont légitimes.

Dès lors, ni une cessation ultérieure mais tardive de l'infraction, à la supposer justifiée, ni une prétendue contrariété entre l'objectif social du bailleur et son intérêt à expulser un preneur qui respecte le bail ne remettent en cause cette légitimité.

Il convient en conséquence de rejeter la demande tendant à ce qu'il soit jugé que la procédure d'expulsion engagée en exécution de l'ordonnance de référé du 08 juillet 2022 est abusive ainsi que la demande tendant à ordonner l'arrêt de la procédure d'expulsion.

Sur la demande de condamnation de la S.A.R.L. [R] au paiement des frais exposés par le bailleur dans les précédentes procédures

Le tribunal ne peut faire droit à cette « demande », la S.A.R.L. [R] sollicitant sa propre condamnation au paiement de frais non réclamés par le bailleur, étant au demeurant relevé que cette prétention recèle la réclamation d'un plafonnement et d'un échelonnement de leur paiement, et que le tribunal ne saurait statuer sur des frais qui à défaut de précision ne sont pas déterminés et ne relèvent a priori pas de sa compétence.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme au bailleur au titre de ses frais irrépétibles, qui sera limitée à 2 000 €, étant observé qu'il n'est pas justifié qu'il a exposé une dépense supérieure pour la présente procédure et que la somme allouée ne peut être fixée en considération de la multiplicité des instances engagées.

Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS