TJ 13055, 23 juin 2026, RG 25/01441

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

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3ème Chbre Cab A4

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ORDONNANCE D’INCIDENT AUDIENCE DE PLAIDOIRIE DU 05 MAI 2026 DÉLIBÉRÉ DU 23 JUIN 2026

Enrôlement : N° RG 25/01441 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6AA5

AFFAIRE : A.S.L. AIGUIER SAINT JOSPEH, S.D.C. [Adresse 1]
C/ S.C.I. SAS

Nous, Madame YON-BORRIONE, Vice-présidente chargée de la Mise en Etat de la procédure suivie devant le Tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame ESPAZE, greffière dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Association Syndicale Libre AIGUIER SAINT JOSEPH
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal la S.A.S. IMMOBILIERE PUJOL
dont le cabinet est situé [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. IMMOBILIERE PUJOL
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal

tous deux représentés par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DÉFENDERESSE

S.C.I. SAS
immatriculée au RCS de [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 4]
prise en la personne de sa gérante

représentée par Maître Christian BAILLON-PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE

A l'issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 juin 2026 prorogé au 23 juin 2026.

Ordonnance signée par YON-BORRIONE Nathalie, Vice-présidente et par ESPAZE Pauline, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI SAS était propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 5], sur la parcelle cadastrée section H [Cadastre 1]. Elle l’a vendue, à une date qui n’est pas communiquée.

Cette parcelle provient de la division de la parcelle H [Cadastre 2], divisée en deux parcelles, H [Cadastre 1] et H [Cadastre 3].

L’accès à la parcelle H [Cadastre 1] de la SCI SAS s’effectue à pied à partir du [Adresse 6] en passant sur la parcelle H [Cadastre 4], devenue H [Cadastre 5], qui appartient au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] ou à l’association syndicale libre AIGUIER SAINT [Adresse 7].

L’association syndicale libre AIGUIER [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] estiment que l’usage qui est fait de la servitude par la SCI SAS n’est pas conforme à l’acte l’instituant, car cette dernière a scindé sa propriété en plusieurs appartements, proposés à la location de courte durée sur des plate-formes de type Airbnb ou Abritel. Cet usage leur causerait de nombreux troubles de jouissance et aggraverait les conditions d’exercice de la servitude de passage.

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Suivant exploit du 11 février 2025, l’association syndicale libre AIGUIER SAINT [Adresse 7] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] ont fait assigner devant le présent tribunal la SCI SAS sur le fondement de l’article 702 du code civil, aux fins de voir entendre :
- supprimer et annuler la servitude inscrite sur l’acte notarié du 25 septembre 1986, le fonds dominant étant la parcelle H [Cadastre 1] et le fonds servant étant la parcelle H [Cadastre 4],
- supprimer et annuler la servitude d’accès de la parcelle H [Cadastre 1] par la parcelle H [Cadastre 4] “à pied, (...) à partir du [Adresse 9]” tel qu’elle figure sur l’acte reçu par Maître [X], notaire à [Localité 2], le 25 septembre 1986, dont une copie authentique a été publiée au 3ème bureau des hypothèques de [Localité 2] le 23 octobre 1986 Volume 1986 P n°7166,
- condamner les défendeurs solidairement à payer une astreinte journalière d’un montant de 5.000 euros pour chaque infraction qui serait constatée dans l’usage de la servitude ainsi supprimée,
- maintenir l’exécution provisoire,
- condamner solidairement les défendeurs à payer outre les dépens distraits au profit de la SCP ROSENFELD la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 4 mai 2026, la SCI SAS demande au juge de la mise en état de :
- déclarer nulle l’assignation délivrée par l’association syndicale libre AIGUIER SAINT JOSEPH et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] le 11 février 2025 pour défaut de capacité à agir de l’association syndicale libre AIGUIER SAINT [Adresse 7] et de qualité pour agir du cabinet SAS IMMOBILIER PUJOL pour le compte de l’association syndicale libre AIGUIER [Adresse 8] et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1],
- déclarer irrecevable l’action de l’association syndicale libre AIGUIER SAINT JOSEPH et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pour défaut de capacité à agir de l’association syndicale libre et de qualité du syndicat des copropriétaires,
- déclarer le juge de la mise en état incompétent pour connaître de la demande de communication de l’acte de vente de la SCI SAS par l’association syndicale libre AIGUIER SAINT JOSEPH et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1],
- déclarer cette demande de communication de pièce irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir, ainsi que pour absence de capacité et de qualité pour ester en justice de l’association syndicale libre AIGUIER SAINT [Adresse 7],
- rejeter la demande de communication de l’acte de vente,
- condamner solidairement l’association syndicale libre AIGUIER [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’incident, distraits au profit de Maître BAILLON-PASSE.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 30 avril 2026, l’association syndicale libre AIGUIER SAINT JOSEPH et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] demandent au juge de la mise en état de :
- débouter la SCI SAS de toutes ses demandes,
- condamner la SCI SAS à communiquer l’acte de vente constatant la vente de la villa cadastrée H n°[Cadastre 1], [Adresse 10], sous astreinte journalière d’un montant de 50 euros, et ce pendant un délai d’un mois au terme duquel l’astreinte pourra être liquidée,
- condamner tout contestant aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation

- Sur la capacité d’agir en justice de l’association syndicale libre AIGUIER SAINT JOSEPH

L’article 117 du Code de procédure civile énonce que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

L’article 121 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

L’article 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 énonce que :
I.-Les associations syndicales de propriétaires constituées en vertu des lois des 12 et 20 août 1790, 14 floréal an XI, 16 septembre 1807, 21 juin 1865 et 8 avril 1898 sont régies par les dispositions de la présente ordonnance.
Toutefois, leurs statuts en vigueur à la date de publication de la présente ordonnance demeurent applicables jusqu'à leur mise en conformité avec les dispositions de celle-ci. Cette mise en conformité doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la publication du décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 62. A l'exception de celle des associations syndicales libres, la mise en conformité est approuvée par un acte de l'autorité administrative ou, à défaut d'approbation, et après mise en demeure adressée au président de l'association et restée sans effet à l'expiration d'un délai de trois mois, l'autorité administrative procède d'office aux modifications statutaires nécessaires.
Par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l'article 5 de la présente ordonnance dès la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée.

En l’espèce, la SCI SAS fait valoir que l’association syndicale libre ne justifie pas de sa capacité à agir en justice en l’absence de mise en conformité de ses statuts avec l’ordonnance du 1er juillet 2004.

Les statuts de l’association syndicale libre ont été rédigés par acte notarié des 27 février et 8 avril 1987.

L’association syndicale libre ne développe aucune argumentation relative à la mise en conformité de ses statuts et elle ne produit aucune pièce pour démontrer qu’elle a procédé aux démarches requises pour mettre ses statuts en conformité avec l’ordonnance du 1er juillet 2004. Elle a indiqué oralement que ces démarches seraient actuellement en cours. Toutefois, ces dernières, dont la réalité n’est pas établie, ne sont pas susceptible de régulariser le vice de fond de l’absence de capacité pour agir entachant l’assignation en ce qu’elle a été délivrée par l’association syndicale libre AIGUIER SAINT JOSEPH.

L’assignation délivrée par l’association syndicale libre AIGUIER SAINT JOSEPH est nulle.

- Sur la capacité pour agir du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1]

La SCI SAS estime que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] ne démontre pas que la SAS IMMOBILIERE PUJOL était syndic de la copropriété au jour de l’assignation du 11 février 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 19 décembre 2024, convoquée par la SAS IMMOBILIERE PUJOL en qualité de syndic.
Par ailleurs, lors de cette assemblée générale, la SAS IMMOBILIERE PUJOL a été reconduite en qualité de syndic.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] produit le contrat de syndic signé par la SAS IMMOBILIERE PUJOL et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] représenté par Madame [O] [E], dont la qualité de copropriétaire est indiquée dans le procès-verbal d’assemblée générale du 19 décembre 2024. Le contrat est alors régulièrement signé.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] est valablement représenté.

La demande d’annulation de l’assignation en ce qu’elle a été délivrée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sera rejetée.

Sur la qualité du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à agir

L’article 122 du Code de procédure civile énonce que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La SCI SAS fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’a pas pour objet de faire respecter une servitude de passage, seule l’association syndicale libre disposant de ce pouvoir.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] n’apporte pas d’argumentation sur cette question.

L’acte de vente du terrain à bâtir constitué des parcelles H [Cadastre 6] et [Cadastre 5] stipule que les parties à l’acte constituent une association syndicale libre pour la gestion des voiries et réseaux divers prévus par les servitudes contenues dans les actes sus-visés.
L’acte contient les statuts de l’association syndicale libre, qui indiquent dans l’article 1er que l’usage et la mise en oeuvre des servitudes établies par les actes ci-dessus visés, seront assurées par une association syndicale libre qui sera régie par les dispositions de la loi du 21 juin 1865, les lois qui l’ont modifiée, les décrets pris pour son application et par les présents statuts.

Le titre de propriété de la SCI SAS n’est pas produit, mais uniquement l’acte notarié du 15 avril 2011, par lequel Monsieur et Madame [J] ont vendu la parcelle H [Cadastre 1] à Monsieur et Madame [A]. Cet acte stipule que :
“ Accès à pied :
L’accès au bien vendu s’effectue à partir du [Adresse 6] en passant par la parcelle H [Cadastre 4].
Le passage sur la parcelle H [Cadastre 4] a été autorisé aux termes de la servitude de passage constituée sur la parcelle H [Cadastre 5] (ancienne parcelle H [Cadastre 4]) suivant acte reçu par Maître [M], lors notaire à [Localité 2], le 23 décembre 1950, autorisant le passage sur les voies du lotissement pour accéder à la propriété privée H [Cadastre 2] (divisée depuis en H [Cadastre 1] et H [Cadastre 3]) et suivant acte reçu par Maître [X], notaire à [Localité 2], le 25 septembre 1986.

Accès à pied et en voiture :
Que l’accès à pied et en voiture au bien vendu s’effectue à partir de l’[Adresse 11].”

Toutefois, les pièces produites ne permettent pas de savoir qui est le propriétaire de la parcelle H [Cadastre 5], de sorte qu’il n’est pas possible de savoir si le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] est recevable ou non à agir pour contester les modalités d’exécution de la servitude.

Il convient de rouvrir les débats afin de permettre à la SCI SAS, qui conteste la qualité pour agir du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], de produire toute pièce de nature à montrer qui est propriétaire de cette parcelle.

Il convient de surseoir à statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires et la demande de condamnation de la SCI SAS à communiquer de l’acte de vente de sa parcelle H [Cadastre 1].

Les frais irrépétibles et dépens de l’incident sont réservés.

PAR CES MOTIFS