TJ 79191, 23 juin 2026, RG 25/00318

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT
Juge des contentieux de la protection
N° Minute :
N° RG 25/00318 - N° Portalis DB24-W-B7J-EQ5T

Copies certifiées conformes délivrées le :
- à DEUX-[Localité 2] HABITAT par LRAR
- à M. [Q] [Z] par LS
- à Préfecture des DEUX-SERES par LS
- au dossier

Copie exécutoire délivrée le :
- à DEUX-[Localité 2] HABITAT par LRAR

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

A l’audience publique du 11 Mars 2026 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Delphine PORTAL, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Bernadette BELLA-ABEGA, greffière,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

DEUX-[Localité 2] HABITAT
Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée à l'audience par Madame Alix MORET, chargée de contentieux au pôle Juridique/Recouvrement de DEUX-[Localité 2] HABITAT

D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [Q] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 23 Juin 2026, sous la signature de Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Stéphanie GEFFARD, Cadre Greffier, conformément à l'article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail sous seing privé en date du 10 août 2016, Habitat Sud Deux-[Localité 2] a donné en location à M. [Q] [Z] un logement T1bis, sis [Adresse 4], à [Localité 4] (79), pour un loyer mensuel de 300,60 € incluant la provision sur charges, avec prise d'effet au 15 septembre 2016.

Par arrêté préfectoral du 13 novembre 2018, l'office public Habitat Sud Deux [Localité 2] a fusionné avec l'office public Habitat Nord Deux [Localité 2] pour se dénommer Deux [Localité 2] Habitat.

Des loyers étant demeurés impayés, DEUX-[Localité 2] HABITAT a, par acte de commissaire de justice signifié à étude le 1er juillet 2025, fait délivrer à M. [Q] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 2228,14 €, outre 139,12 € au titre des frais de l’acte.

Ce commandement de payer a été dénoncé le 3 juillet 2025 auprès de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives des Deux-[Localité 2].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 3 novembre 2025, DEUX-SEVRES HABITAT a assigné M. [Q] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Niort aux fins voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion du locataire et de sa condamnation en paiement.

Le 4 novembre 2025, l’assignation a été dénoncée à la préfecture des Deux-[Localité 2].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2026.

DEUX-[Localité 2] HABITAT a actualisé ses demandes formulées au sein de l'assignation, et sollicite de la présente juridiction de :
Constater l’acquisition pour défaut de paiement de la clause résolutoire du contrat de bail du 10 août 2016 conclu entre DEUX-[Localité 2] HABITAT et M. [Q] [Z], portant sur le logement sis [Adresse 5] à [Localité 4] (79),Ordonner l’expulsion de M. [Q] [Z] dudit logement, de toute personne et de tout meuble meublant s’y trouvant, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,Condamner M. [Q] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux,Condamner M. [Q] [Z] à lui payer la somme de 4418,56 € au titre des loyers impayés, échéance de février 2026 comprise,Condamner M. [Q] [Z] aux entiers dépens de l’instance,
DEUX-[Localité 2] HABITAT expose que le contrat de bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer et que le commandement de payer n'a pas été suivi d'effet par le locataire dans le délai imparti. A ce titre, la clause résolutoire est acquise de plein droit depuis le 1er septembre 2025.

Lors de l'audience, M. [Q] [Z] indique avoir quitté les lieux sans pour autant avoir délivré de congé, ce qu’il envisage de faire dans la semaine. Il expose contester la créance de son bailleur, expliquant que le logement n’est pas aux normes et avoir subi deux incendies ayant dégradé le logement. Il sollicite toutefois un délai de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 100 € afin de régler sa dette.

Le bailleur indique de pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

A l’issue de l’audience, le juge a avisé les parties présentes que le prononcé du jugement aura lieu le 23 juin 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion

L'article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue à l’article 8 du bail conclu le 10 août 2016 a été signifié le 1er juillet 2025, pour la somme en principal de 2228,14 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er septembre 2025.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [Q] [Z], étant occupant sans droit ni titre du logement depuis le 2 septembre 2025, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d'occupation

L'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu envers le propriétaire d'une indemnité d'occupation ; distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien et doit, à défaut de convention contraire, correspondre à la valeur locative des lieux.

En l’espèce, M. [Q] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 2 septembre 2025, et cause, par ce fait, un préjudice à DEUX-[Localité 2] HABITAT, qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d'occupation mensuelle.

En conséquence, cette indemnité sera fixée au montant du loyer principal et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi depuis cette date, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre des arriérés de loyer

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le moyen soulevé par M. [Q] [Z] pour justifier l’absence de paiement des loyers s’analyse en une exception d’inexécution qui, en application des articles 1217 et 1219 du code civil, permet à la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, de refuser d'exécuter sa propre obligation, alors même que celle-ci est exigible, dès lors que l'autre partie n'a pas exécuté la sienne et que cette inexécution est suffisamment grave. Dans ce cas, il appartient à celui qui allègue que son cocontractant n'a pas rempli son obligation d'établir cette inexécution.

Toutefois, il convient de rappeler que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir de l’exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers, à moins de démontrer que le logement soit inhabitable ou insalubre.

Or, M. [Q] [Z] ne rapporte aucune preuve d’une éventuelle inexécution contractuelle de la part de DEUX-[Localité 2] HABITAT, ni de l’état insalubre ou inhabitable du logement. L’exception d’inexécution n’est donc pas valablement fondée.

S’agissant du montant de la créance, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Aussi, le bailleur ne saurait imputer au débit du compte des frais pour lesquels il ne justifie ni du fondement ni du quantum.

En l'espèce, le bailleur justifie au sein de l’extrait de compte actualisé de l’existence et du montant d’une dette locative à hauteur de 4418,56 €, générée par de nombreuses échéances impayées ou partiellement payées depuis décembre 2022.

En conséquence, M. [Q] [Z] sera condamné à payer à DEUX-[Localité 2] HABITAT la somme de 4418,56 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation.

Sur l'octroi d'un délai de paiement

Il convient de rappeler que l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, qui permet au juge d’accorder un délai de paiement dans la limite de trois années, est seulement applicable dans le cas où le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Si Deux [Localité 2] Habitat indique ne pas s’opposer à la demande de délai de paiement, aucun accord formel ne peut cependant être homologué, M. [Z] s’étant contenté de proposer de payer 100 euros par mois, ce qui porterait l’échéancier sur plus de 44 mois, ce sur quoi deux-[Localité 2] Habitat ne s’est pas formellement exprimé.

La demande de délai de paiement sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

-Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Q] [Z], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

-Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS