TJ 79191, 23 juin 2026, RG 25/00326

N° RG 25/00326 - N° Portalis DB24-W-B7J-EQ6D
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT
Juge des contentieux de la protection
N° Minute :
N° RG 25/00326 - N° Portalis DB24-W-B7J-EQ6D

Copies certifiées conformes délivrées le :
- à Mme [T] [L] par LRAR
- à M. [N] [A] par LS
-à Mme [B] [A] par LS
- au dossier

Copie exécutoire délivrée le :
- à Mme [T] [L] par LRAR

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

A l’audience publique du 11 Mars 2026 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Delphine PORTAL, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Bernadette BELLA-ABEGA , greffière,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

Madame [T] [L]
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparante,

D’UNE PART,

et

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [A]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant

Madame [B] [A]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparante
D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 23 Juin 2026, sous la signature de Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Stéphanie GEFFARD, Cadre Greffier, conformément à l'article 450 du Code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 septembre 2018, Mme [T] [L] née [M] a donné à bail à M. [N] [A] et Mme [B] [P] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 560 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [T] [L] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 août 2025.

Elle a ensuite fait assigner M. [N] [A] et Mme [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] par actes de commissaire de justice du 19 novembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 11 mars 2026, Mme [T] [L] demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; d'ordonner l’expulsion de M. [N] [A] et Mme [B] [P] ; d'ordonner le transport des meubles ; de les condamner au paiement de la somme de 1790 euros outre une indemnité mensuelle d’occupation, de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Mme [I] a renoncé à sa demande de dommages et intérêts. Elle sollicite la majoration de 10% prévue dans le contrat de bail, ainsi que la condamnation à lui payer la somme de 289 euros au titre des frais de procédure engagés.

Elle a expliqué que le paiement des loyers courant avait repris depuis le mois d'août 2025 à la suite de la délivrance du commandement de payer, mais ne plus avoir confiance en ses locataires, les retards de paiement étant récurrents depuis 2019. Elle s'oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et n'est pas opposée à des délais de paiement, mais dans des proportions plus conséquentes que celles proposées. Elle a détaillé ses frais en lien avec la procédure.

M. [N] [A] et Mme [B] [P] épouse [A] ont comparu et reconnu le montant de la dette locative, qu'ils expliquent par le fait d'avoir dû régler de grosses factures d'éléctricité. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux et proposent de verser 200 euros par mois en règlement de l'arriéré.

Aucun diagnostic social et financier n'a été réalisé en raison de la carence des défendeurs.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

Aucune nouvelle pièce justificative des frais ne nous est parvenue pendant le temps du délibéré malgré l'invitation faite au demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Deux [Localité 5] par la voie électronique le 20 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 29 septembre 2018 contient une clause résolutoire (article III-5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 août 2025, pour la somme en principal de 1790 euros.

Si le bailleur indique que les paiements du loyer ont repris à la suite de la délivrance de ce commandement, M. et Mme [A] ne démontrent ni même ne prétendent avoir réglé la somme de 1790 euros avant le 8 octobre 2025.

En conséquence, il convient de considérer que le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 8 octobre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Mme [T] [L] produit un décompte démontrant que M. [N] [A] et Mme [B] [P] épouse [A] restent lui devoir la somme de 1790 euros correspondant aux loyers des mois d'avril, mai, juin et juillet 2025 (110 euros pour le mois de mai).

M.et Mme [A] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

En application de l'article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Aussi, même si le contrat de bail prévoyait que "tout retard dans le paiement du loyer entraînera une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues", il ne saurait être fait application de cette disposition, illicite.

Aucune demande de solidarité n'a été formulée. Le juge ne peut statuer ultra-petita.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés au paiement de la somme de 1790 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (8 août 2025) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Des déclarations d'audience non contestées, M. et Mme [A] travaillent chacun en CDI. Ils perçoivent des salaires mensuels de 1 700 euros et s'acquittent d'un crédit voiture de 150 euros et d'un remboursement de 175 euros concernant un ancien crédit à la consommation, en recouvrement dans une étude de commissaire de justice. Ils n'ont pas d'enfant à charge. Le loyer actuel est de 560 euros.

Compte tenu de ces éléments et du montant de la dette, les défendeurs seront autorisés à se libérer deu montant de sa dette par versements mensuels de 500 euros.

IV. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Aux termes de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est constant que M. et Mme [A] ont repris le paiement du loyer courant dès la délivrance du commandement de payer. Si Mme [I] se plaint de retard de paiement depuis 2019, il ressort de son écrit versé aux débats que cela ne concerne qu'un mois de loyer (août) en 2019, 2021 et 2023, outre le mois de mai 2024, retards qui ont été régularisés en moins de 6 mois. Si cela constitue indéniablement des manquements aux obligations contractuelles des locataires, cela ne constitue pas un obstacle dirimant à la suspension des effets de la clause résolutoire, le caractère gravement préjudiciable n'étant pas démontré.

Aussi, il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Les demandes relatives à l’expulsion et au transport des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [N] [A] et Mme [B] [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mne [T] [L], M. [N] [A] et Mme [B] [P] seront condamnés à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [I] n'ayant pas produit le justificatif de ses frais de commissaire de justice autre que la note d'honoraires du 24 février 2026 versée aux débats et qui concernent des frais inclus dans les dépens, il ne pourra pas être fait droit à sa demande de paiement à hauteur de 289 euros supplémentaires.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,