TJ 12202, 4 juin 2026, RG 26/00161

JUGEMENT DU : 04 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00161 - N° Portalis DBWZ-W-B7K-DK56
AFFAIRE : Commune [Localité 1] C/ [C] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Jeanne LAVILLE, greffier lors des débats et Mme Eliane MAIURANO, greffier lors de la mise à disposition

PARTIES :

DEMANDERESSE

[Adresse 1] [Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Sylvie BROS, avocat au barreau de l’AVEYRON

DEFENDEUR

M. [C] [O]
né le 11 Mai 1969 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3]

non comparant

Débats tenus à l'audience du : 02 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 04 Juin 2026, 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 mars 2023, la commune de [Localité 1] a donné en location à Monsieur [C] [O] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 1], [Localité 3] (Aveyron).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, la commune de [Localité 1] (ci-après dénommée « le bailleur ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], Monsieur [C] [O] (ci-après dénommé « le locataire ») afin, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
Déclarer recevable et bien-fondée la commune de [Localité 1] en ses demandes, fins et prétentions à l’égard du preneur Monsieur [C] [O],
Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de location relatif à une maison d’habitation individuelle sise [Adresse 5] et ce, depuis le 8 juillet 2025, date d’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 7 mai 2025,
Ordonner l’expulsion du preneur ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués et ce sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir,
Juger que l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique, et ce, dès la première tentative d’exécution, ainsi que d’un serrurier si besoin est,
Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meuble qui sera désigné par le juge et ce aux frais du preneur,
Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle par le preneur à la somme de 535,31 euros, somme due à compter du 8 juillet 2025, et condamner le locataire au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération,
Condamner le locataire, au titre des loyers impayés et charges, au paiement de la somme de 6825,98 euros, somme arrêtée au 17 juillet 2025, et à parfaire,
Ordonner que seront constatées les éventuelles dégradations locatives par un commissaire de justice qui pourra s’adjoindre, s’il l’estime utile, d’un homme de l’art,
Condamner le preneur aux entiers dépens de l’instance, dans lesquels seront compris les frais relatifs au commandement de payer ainsi que les notifications à la CCAPEX et la dénonciation au Préfet,
Condamner le preneur en cas d’exécution forcée du jugement à intervenir, à supporter le droit de recouvrement dû au commissaire de justice en application des dispositions de l’article A 444-32 de l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés,
Condamner le preneur à payer à la commune du [Localité 5] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Après un renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026.

La commune de [Localité 1], par l'intermédiaire de son conseil, sollicite le bénéfice de l’assignation et actualise le montant de la dette.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur fait valoir que le locataire ne s'est pas acquitté du paiement de plusieurs loyers à sa charge au titre du contrat de location. Il ajoute qu’en date du 7 mai 2025 lui a été transmis un commandement de payer qui visait la clause résolutoire et qui l'invitait à payer l'ensemble des sommes dues. Il ajoute que celui-ci n'a pas produit son plein effet et que des sommes restaient à payer.

De son côté, Monsieur [C] [O], comparant en personne lors de la première audience, n’a pas comparu à la dernière audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande

L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience (…) »

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (...) A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience (…) »

En l'espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 8 mai 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation.

En outre, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet le 20 décembre 2025, soit six semaines avant la présente audience.

Un rapport d'enquête financière et sociale a été transmis à la juridiction et mentionne que Monsieur [O] a exprimé sa détresse quant à sa situation actuelle. Il s’est excusé d’être tombé aussi bas. En 2021, Monsieur a été touché par de sérieux problèmes de santé qui ont eu d’importants impacts sur son activité professionnelle de forestier et sa situation personnelle. Monsieur avoue avoir été dépassé par toutes les tâches administratives et financières qui lui incombent. Depuis octobre 2025, Monsieur a débuté un suivi avec le CMP lui permettant ainsi de prendre conscience de sa situation et de trouver des solutions pour la résoudre. Aujourd’hui, Monsieur accepte et sollicite l’accompagnement du service social ASG et MSA. Il sollicite un accompagnement dans le cadre d’une MASP et envisage d’engager une procédure de redressement judiciaire concernant sa dette professionnelle en y intégrant ses dettes personnelles. Monsieur bénéficie également du soutien de sa comptable pour traiter les bilans des années 2023, 2024 et 2025. Ainsi, une fois les bilans réalisés, Monsieur [O] pourra alors ouvrir ses droits à l’allocation logement et à l’AAH ce qui lui permettra d’augmenter ses ressources. Au vu de ces éléments, Monsieur a sollicité le report de l’audience du 5 février afin d’évaluer où en seraient les procédures en cours. Monsieur souhaitait réellement reprendre en main sa situation professionnelle et personnelle.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

* Sur la demande en paiement du solde locatif

L'article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :
le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,
le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail,
le décompte actualisé de la créance dont il résulte que le locataire reste toujours redevable de loyers et de charges pour une somme de 9982,75 euros (échéance du mois de mars 2026 comprise), arrêtée au 1er avril 2026.

Il résulte de l’examen de ces documents, qu'à la date du 1er avril 2026, Monsieur [C] [O] est redevable envers la commune de [Localité 1] de la somme de 9982,75 euros au titre des impayés de loyers et de charges (échéance du mois de mars 2026 comprise).

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le locataire au bailleur.

* Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. En l'absence de dispositions transitoires, il convient d'appliquer le délai de deux mois contractuel.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a rencontré des difficultés pour s'acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu'il s'est exposé à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s'élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Cet événement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur lui.

Par ailleurs, le fait que Monsieur [C] [O] n’ait pas payé l'intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 7 juillet 2025, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur le locataire, n’a pas été intégralement acquitté par lui après la délivrance de l'assignation l'informant de sa situation de débiteur. Cela caractérise, quelles que soient ses propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :
constater la résiliation du bail à compter du 7 juillet 2025,
dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de leurs biens et de tous occupants de son chef,
fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à un représentant de la commune de [Localité 1].

* Sur les dépens de l'instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [C] [O], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions et de la dénonce de l'assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de ne pas accorder à la demanderesse d'indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de condamnation du défendeur à lui payer une somme de 2000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles.

* Sur l’exécution provisoire

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS