TJ 12202, 4 juin 2026, RG 26/00167

JUGEMENT DU : 04 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00167 - N° Portalis DBWZ-W-B7K-DK6E
AFFAIRE : [F] [C] C/ [U] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [F] [C]
né le 04 Septembre 1983 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

comparant

DÉFENDEUR

M. [U] [D]
né le 28 Mai 1956 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

comparant

Débats tenus à l'audience du : 05 Mars 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 04 Juin 2026, 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du premier janvier 2022 ayant pris effet à même date, Monsieur [F] [C] a donné en location à Monsieur [U] [D] un immeuble meublé à usage d'habitation situé au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026, Monsieur [F] [C] (ci-après dénommé « le bailleur ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], Monsieur [U] [D] (ci-après dénommé « le locataire ») afin de :

prononcer la résiliation du contrat de location aux torts du locataire,
ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux concernant le logement situé sis [Adresse 3].
ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
de condamner le locataire au paiement de la somme de 3.825, 00 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
de condamner le locataire au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,
de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
de le condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 mars 2026

Les parties étaient toutes les deux présentes.

Monsieur [C] a indiqué dans un premier temps solliciter l'expulsion tout en précisant que le montant de la créance était identique à celui figurant dans l'assignation.

Monsieur [D] a expliqué qu'il avait repris le règlement du loyer courant, qu'il était suivi par une assistante sociale et qu'il souhaitait rester dans les lieux. Sur sa situation, il a exposé qu'il avait deux enfants de 4 et 5 ans à charge, qu'il ne réglait pas de pension alimentaire, qu'il réglait un crédit de 900 euros pour un revenu de 2100 euros par mois. Il a ajouté avoir formé des demandes d'aide financière et être en mesure de proposer d'apurer sa dette locative par des règlements de 175 euros par mois et ce, dès mars 2026.

Monsieur [C] a dit accepter cette proposition.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée est applicable aux locations meublées par application de l’article 25-3 de ladite loi.

L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience (…) »

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (...) A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience (…) »

En l'espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 2 octobre 2026, soit plus de deux mois avant l'assignation.

En outre, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet le 13 janvier 2026, soit six semaines avant la présente audience.

* Sur la demande en paiement du solde locatif

L'article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :
le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,
le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail,
le décompte actualisé de la créance dont il résulte que le locataire est redevable de loyers et de charges pour une somme de 3.825, 00 euros,

Il résulte de l’examen de ces documents, qu'à la date du 5 mars 2026, le locataire est redevable envers le bailleur de la somme de 3.825, 00 euros au titre des impayés de loyers et de charges suivant le décompte détaillé figurant dans l'assignation.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le locataire au bailleur.

* Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L'article 24 V de la loi précitée modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Le VII du même article modifié par la loi du 27 juillet 2023 précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l'espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié au locataire le premier octobre 2025 a fixé à ce dernier un délai de deux mois pour régulariser l'impayé de loyers et charges.

Il est constant que Monsieur [D] n'a pas réglé l'intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai de deux mois.

Il résulte toutefois de l'enquête sociale que les ressources de ce dernier sont stabilisées depuis juillet 2025 avec la reprise d'une activité salariée en plus de sa retraite d'un montant de 1500 euros par mois. Monsieur [D] qui a sollicité une aide financière auprès de sa caisse de retraite, souhaite se maintenir dans le logement en proposant de rembourser sa dette par paiements échelonnés.

Le montant de la dette locative est à ce jour conséquent.

Néanmoins, le locataire indique sans être contesté avoir repris le règlement du loyer courant. Par ailleurs, le bailleur accepte que le locataire puisse rembourser la dette locative par des versements échelonnés de 175 euros par mois.

Il convient par conséquent de laisser à Monsieur [D] dont la situation financière semble s'être améliorée, une chance de prouver qu'il souhaite se maintenir dans le logement loué en remboursant sa dette locative et qu'il peut continuer de respecter ses obligations locatives.

Dès lors, il convient de lui octroyer des délais de paiement, tels qu’indiqués au dispositif du présent jugement, afin qu'il puisse s'acquitter de sa dette. La clause résolutoire figurant au bail sera donc suspendue durant les délais de paiement.

Si Monsieur [D] respectait entièrement ce plan de remboursement jusqu'à l'apurement complet de la dette locative, la clause résolutoire serait réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivrait normalement.

Cependant, si les paiements échelonnés n'étaient pas respectés par le locataire aux termes fixés, en dépit de l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure avec réception demeurée infructueuse dans un délai de 10 jours francs à compter de sa réception, l'intégralité de la dette serait immédiatement exigible et la clause résolutoire serait acquise.

Dans cette dernière hypothèse, le bail se trouverait automatiquement résilié à l'issue du délai de 10 jours francs à compter de la réception de la lettre de mise en demeure précitée envoyée par le bailleur suite à la première mensualité du plan d'apurement non payée à son terme. L'expulsion serait alors automatiquement ordonnée.

Dans ce cas, Monsieur [D] serait redevable, à compter de la déchéance du terme non honoré, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer contractuel courant réindexé, majorée des charges et taxes normalement exigibles et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ou à son mandataire, soit par l’expulsion du locataire.

* Sur les dépens de l'instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [D], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions et de la dénonce de l'assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS