TJ 12202, 4 juin 2026, RG 26/00166

JUGEMENT DU : 04 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00166 - N° Portalis DBWZ-W-B7K-DK6D
AFFAIRE : [Y] [L] C/ [D] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [Y] [L]
né le 20 Avril 1967 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

comparant

DÉFENDEUR

M. [D] [P]
demeurant [Adresse 2]

comparant

Débats tenus à l'audience du : 05 Mars 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 04 juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 04 Juin 2026, 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 septembre 2006 ayant pris effet le premier octobre 2006, Monsieur [D] [L] a donné en location à Monsieur [D] [P] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026, Monsieur [Y] [L] (ci-après dénommé « le bailleur ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], Monsieur [D] [P] (ci-après dénommé « le locataire ») afin, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
prononcer la résiliation du contrat de location à ses torts,
ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux sis [Adresse 3],
ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
le condamner au paiement de la somme de 149, 86 euros représentant le solde des charges locatives,
le condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,
le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
le condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 mars 2026.

Monsieur [L] était présent. Il a exposé que son locataire lui a seulement produit son attestation d’assurance la première année de son occupation et que par la suite, aucun document justificatif ne lui a été produit. Il ajoute que le locataire est toujours dans les lieux, et qu’il maintient sa demande d’expulsion. Il précise que le montant de reliquat de charges est à ce jour d’un montant de 35 euros.

Monsieur [P] était également présent. Il a indiqué être d’accord pour quitter le logement et avoir formé une demande d’attribution de logement social. Il estime être à jour des charges tout en précisant avoir été privé injustement de l’usage d’une place de parking. Il estime également être à jour de son obligation d’assurer le logement objet du bail en produisant sur l’audience diverses pièces dont son contradicteur a pu utilement prendre connaissance.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande

L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience (…) »

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (...) A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience (…) »

En l'espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 14 octobre 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation.

En outre, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet le 13 janvier 2026, soit six semaines avant la présente audience.

Il résulte du rapport d’enquête sociale que Monsieur [L] ne reconnaît qu’un montant d’arriéré de charges à hauteur de 149, 86 euros, que ce dernier est locataire du logement depuis 20 ans et qu’il souhaite quitter les lieux au vu selon lui de la mauvaise foi du propriétaire. Sur sa situation personnelle, Monsieur [L] est bénéficiaire d’une pension d’invalidité versé par la MSA d’un montant de 840 euros par mois.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

* Sur la demande en paiement du solde de charges

L'article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :
le contrat de location souscrit par les parties,
le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail,

Il sera constaté que les pièces produites à l’appui de l’assignation ne suffisent pas à venir justifier du montant de 149, 86 euros réclamé, les relevés produits visant en outre des charges locatives de trois copropriétés différentes, sans explication, privant ainsi la juridiction de la possibilité de vérifier que les décomptes produits se rapportent effectivement au logement objet du bail litigieux.

En l’espèce, Monsieur [P] justifie avoir réglé la somme de 114 euros à titre de régularisation des charges en s’estimant à jour de ces dernières.

Compte tenu de l’insuffisance des justificatifs produits par le bailleur, il sera considéré que Monsieur [P] a régularisé son arriéré de charges.

* Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties stipule une clause relative aux obligations du locataire qui précise (en d)) : «le locataire est obligé de s’assurer contrat les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis chaque années à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produite effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Or, le contrat litigieux ne stipule une clause résolutoire qu’en cas de non paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie deux mois après un commandement demeuré infructueux et non en cas de défaut de justification de souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs.

Il s’ensuit que contrairement à ce qui est indiqué dans le commandement de payer signifié à Monsieur [P], le contrat de bail ne stipule pas de clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Il s’ensuit que Monsieur [L] sera débouté de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif.

*Sur la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que preneur est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clefs, puis chaque année, à la demande du bailleur.
Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, Monsieur [P] conteste ne pas avoir souscrit d’assurance habitation contre les risques locatifs en faisant valoir être assuré depuis le début du bail.

Il produit sur l’audience :
-une attestation d’assurance habitation relativement au logement loué daté du 13 janvier 2026, souscrite auprès du crédit agricole assurances et portant le numéro de contrat PACIFICA : 3010757908,
-divers relevés de compte à son nom pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025 faisant apparaître un virement mensuel au bénéfice du « crédit agricole assurance habitation » intitulé « contrat PACIFICA n°3010757908 ».
L’analyse de ces pièces démontre que Monsieur [P] a parfaitement respecté son obligation d’assurance contre les risques locatifs relativement au bail litigieux.

Le simple défaut de production de l’attestation d’assurance au bailleur-lequel ne démontre pas en l’espèce avoir sollicité un tel document auprès de son locataire alors qu’il y ait tenu de par la loi-ne saurait constituer un manquement imputable au locataire suffisamment grave pour justifier une résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de ce dernier.

Monsieur [Y] [L] sera donc débouté de sa demande tendant à ce que soit prononcée la résiliation du contrat aux torts du locataire.

* Sur les dépens de l'instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [Y] [L], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l'instance.

* Sur l’exécution provisoire

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS