TJ 44109, 23 juin 2026, RG 25/02405

SG

LE 23 JUIN 2026

Minute n°

N° RG 25/02405 - N° Portalis DBYS-W-B7J-N2GC

[Y] [B]

C/

S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 1] [Localité 1] représenté par son Syndic la SARL CABINET LEOPOLD SYNDIC (RCS [Localité 2] 911 974 01)

Action en responsabilité exercée contre le syndicat

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
Me Marc GUEHO - 289

délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT
du VINGT TROIS JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Madame Nathalie CLAVIER, Vice Présidente, statuant en Juge Unique, sans opposition des parties

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 24 MARS 2026.

Prononcé du jugement fixé au 23 JUIN 2026.

Jugement Réputé contradictoire par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [Y] [B], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Marc GUEHO, avocat au barreau de NANTES

DEMANDEUR.

D’UNE PART

ET :

S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son Syndic la SARL CABINET LEOPOLD SYNDIC (RCS [Localité 2] 911 974 01), domiciliée : chez SYNDIC SARL CABINET LEOPOLD SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 4]

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Monsieur [Y] [B] est propriétaire d’un appartement au 4ème et dernier étage d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 5], à [Localité 2].

Par acte d’huissier de justice du 04 septembre 2023, Monsieur [Y] [B] dénonçant la persistance d’infiltrations d’eau dans son appartement, a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble et le syndic, la S.A.S. FONCIA ATLANTIQUE, devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’expertise judiciaire pour déterminer l’origine de ces désordres.

Par décision en date du 26 octobre 2023, le juge des référés a fait droit à sa demande et a ordonné une mesure d’expertise, commettant pour y procéder, Monsieur [O] [A]. Monsieur [I] [U] a par la suite été désigné en lieu et place de Monsieur [O] [A], empêché.

Le 31 mars 2025, l’expert a déposé le rapport définitif de ses opérations au greffe du tribunal.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 mai 2025, Monsieur [Y] [B] a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de voir :

Vu l’article 1240 du Code Civil,
Vu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,
- Dire et juger Monsieur [B] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions;
- Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2] responsable des désordres litigieux ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2] à faire réaliser les travaux de reprise des causes des désordres litigieux conformes aux préconisations de l’expert judiciaire et ce, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant le jugement à intervenir ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2] à payer à Monsieur [B] la somme de 1.531,20 euros au titre des travaux de reprise des désordres affectant son appartement ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2] à payer à Monsieur [B] une indemnité 19.840,00 euros (somme arrêtée au 30 avril 2025) en indemnisation du préjudice financier subi du fait de l’impossibilité de louer l’appartement en raison des désordres litigieux, somme à parfaire jusqu’à un mois suivant la réalisation des travaux de reprise des causes des infiltrations ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2] à payer à Monsieur [B] la somme de 7.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2] aux entiers dépens de l’instance en ce compris ceux de référés et les frais d’expertise judiciaire ;
- Dispenser Monsieur [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires (frais irrépétibles et dépens en ce compris les frais d’expertise et de référé) ;
- Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES n’a pas constitué avocat. La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de Monsieur [Y] [B], il est renvoyé à l’exploit introductif d’instance visé ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience du 24 mars 2026. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 23 juin 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de Monsieur [Y] [B]

Sur la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 rend le syndicat responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, les constatations et investigations de l’expert judiciaire permettent clairement d’établir tant la réalité, que l’origine des désordres dénoncés par Monsieur [Y] [B], et plus particulièrement :

- l’existence d’infiltrations d’eau dans la chambre provenant d’une fissuration de la maçonnerie au niveau de la liaison chaperon/relevé de souche en couverture, tel que cela ressort notamment, des photographies prises au cours des opérations d’expertise ;

- les stigmates d’une ancienne infiltration au niveau du rampant à gauche de la lucarne de la cuisine provenant du châssis fixe des combles juste au-dessus de l’appartement et à laquelle il a été provisoirement remédié au moyen de la mise en oeuvre grossière d’un mastic.

Le défaut d’entretien imputable au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES n’apparaît pas ainsi sérieusement contestable, ce dernier n’ayant en tout état de cause pas jugé utile de constituer avocat pour s’opposer aux prétentions de Monsieur [Y] [B] et pour produire tout élément de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire.

Dès lors, la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES est engagée et il doit être tenu de réparer l’intégralité des conséquences dommageables des désordres.

Sur l’indemnisation des préjudices

Sur les travaux de reprise des causes des désordres

L’expert judiciaire préconise :

- d’une part, la réalisation d’un capotage zinc sur l’ensemble des reliefs en pignons avec remplacement des mitrons en terre cuite par des douilles zinc avec chapeaux pour remédier aux infiltrations dans la chambre, Monsieur [I] [U] ayant souligné que la seule reprise de la maçonnerie sur la liaison chaperon/relevé susvisée étant en soi insuffisante pour ce faire ;

- d’autre part, le remplacement du verre interposé dans la couverture par un châssis fixe conforme aux normes actuelles pour remédier aux infiltrations dans la cuisine.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne justifie pas avoir fait le nécessaire pour l’exécution de ces travaux de reprise depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 31 mars 2025.

En conséquence, il doit être condamné à faire réaliser les dits travaux dans un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 70,00 euros par jour de retard pendant six mois.

Sur les travaux de remise en état de l’appartement

La nécessité des travaux de reprise des murs/plafonds de la chambre et de la cuisine n’apparaît pas sérieusement contestable au vu des dégradations provoquées par les infiltrations d’eau.

L’expert judiciaire a chiffré ces travaux de reprise des embellissements à la somme globale de 1.531,20 euros T.T.C. sur la base des devis produits par le demandeur.

Aucun élément probant ne permet de remettre en cause les conclusions de Monsieur [I] [U] sur ce point.

En conséquence, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES doit être condamné à payer à Monsieur [Y] [B] cette somme de 1.531,20 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur le préjudice financier

Monsieur [Y] [B] fait valoir qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité de louer son appartement depuis le 1er septembre 2022, sollicitant à ce titre une indemnisation de 620,00 euros par mois jusqu’à la réalisation des travaux de reprise des causes des infiltrations par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

Cependant, force est de constater qu’aucune des pièces versées aux débats ne permet de corroborer ses allégations sur ce point et de confirmer notamment, que l’appartement était effectivement destiné à la location et ce, d’autant qu’aux termes du rapport du cabinet POLYEXPERT, il est indiqué que le logement est à usage de résidence principale pour ses filles.

Aucun contrat de bail n’est ainsi produit, étant relevé en outre non seulement, qu’aucune explication n’est donnée quant à la date à laquelle l’appartement serait devenu “vacant”, mais également que les caractéristiques de ce logement et sa valeur locative restent en l’état indéterminées, la pièce n°8 du demandeur étant à cet égard parfaitement insuffisante.

Dans ces conditions, il convient de considérer que Monsieur [Y] [B] n’apporte pas la preuve du préjudice qu’il affirme avoir subi.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES qui succombe à l’action, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, Monsieur [Y] [B] a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sera donc condamné à lui payer la somme de 7.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le demandeur qui a vu l’essentiel de ses prétentions déclarées fondées, sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS